Eigenheimdarlehen

Was ist ein Eigenheimdarlehen?

Ein Home-Equity-Darlehen – auch bekannt als Equity-Darlehen, Home-Equity-Ratendarlehen oder zweite Hypothek – ist eine Art Verbraucherschuld. Home-Equity-Darlehen ermöglichen es Eigenheimbesitzern, gegen das Eigenkapital ihrer Häuser zu leihen. Die Darlehenshöhe basiert auf der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert des Eigenheims und dem fälligen Hypothekensaldo des Eigenheimbesitzers. Home-Equity-Darlehen sind in der Regel festverzinslich, während die typischen alternativen Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) im Allgemeinen variable Zinsen haben.

Wie ein Eigenheimdarlehen funktioniert

Im Wesentlichen ähnelt ein Eigenheimdarlehen einer Hypothek, daher der Name zweite Hypothek. Das Eigenkapital am Haus dient als Sicherheit für den Kreditgeber. Der Betrag, den ein Hausbesitzer leihen darf, basiert teilweise auf einem kombinierten Beleihungswert (CLTV)-Verhältnis von 80 % bis 90 % des geschätzten Werts des Hauses. Die Höhe des Kredits und der zu zahlende Zinssatz hängen natürlich auch von der Bonität und dem Zahlungsverhalten des Kreditnehmers ab.

Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung eines Berichts beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Traditionelle Eigenheimkredite haben genau wie herkömmliche Hypotheken eine festgelegte Rückzahlungsfrist. Der Kreditnehmer leistet regelmäßige, feste Zahlungen, die sowohl Kapital als auch Zinsen abdecken. Wie bei jeder Hypothek kann das Haus verkauft werden, um die Restschuld zu begleichen, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird.

Ein Eigenheimdarlehen kann eine gute Möglichkeit sein, das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, in Bargeld umzuwandeln, insbesondere wenn Sie dieses Geld in Hausrenovierungen investieren, die den Wert Ihres Hauses steigern. Denken Sie jedoch immer daran, dass Sie Ihr Zuhause aufs Spiel setzen – wenn die Immobilienwerte sinken, könnten Sie am Ende mehr Schulden haben, als Ihr Zuhause wert ist.

Wenn Sie umziehen möchten, verlieren Sie möglicherweise Geld beim Verkauf des Hauses oder können nicht umziehen. Und wenn Sie den Kredit erhalten, um Kreditkartenschulden zu begleichen, widerstehen Sie der Versuchung, diese Kreditkartenrechnungen erneut in die Höhe zu treiben. Bevor Sie etwas tun, das Ihr Haus in Gefahr bringt, wägen Sie alle Ihre Optionen ab.

„Wenn Sie ein Home-Equity-Darlehen für einen großen Betrag in Betracht ziehen, vergleichen Sie unbedingt die Zinssätze mehrerer Darlehensarten. Eine Refinanzierung mit Auszahlung kann eine bessere Option sein als ein Home-Equity-Darlehen, je nachdem, wie viel Sie benötigen.“

—Marguerita Cheng, zertifizierte Finanzplanerin, Blue Ocean Global Wealth

Besondere Überlegungen

Eigenheimkredite wurden nach dem Steuerreformgesetz von 1986 immer beliebter, weil sie den Verbrauchern eine Möglichkeit boten, eine der wichtigsten Bestimmungen zu umgehen – die Abschaffung von Abzügen für die Zinsen bei den meisten Verbraucherkäufen. Das Gesetz beließ eine große Ausnahme: Zinsen für die Bedienung von wohnsitzbezogenen Schulden.

Der Tax Cuts and Jobs Act von 2017 setzte jedoch den Abzug von Zinsen für Eigenheimkredite und HELOCs bis 2026 aus, es sei denn, laut IRS „werden sie verwendet, um das Haus des Steuerzahlers zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern, das das sichert Darlehen." Die Zinsen für ein Eigenheimdarlehen, das zum Beispiel zur Schuldenkonsolidierung oder zur Bezahlung der Studienkosten eines Kindes verwendet wird, sind nicht steuerlich absetzbar.

Bevor Sie einen Eigenheimkredit aufnehmen, vergleichen Sie unbedingt Konditionen und Zinssätze. Ziehen Sie bei der Suche einen Kredit bei Ihrer örtlichen Kreditgenossenschaft in Betracht, anstatt sich nur auf große Banken zu konzentrieren, empfiehlt Clair Jones, ein Immobilien- und Umzugsexperte, der für Movearoo.com und iMOVE.com schreibt. „Kreditgenossenschaften bieten manchmal bessere Zinssätze und einen persönlicheren Kontoservice, wenn Sie bereit sind, mit einer langsameren Antragsbearbeitungszeit umzugehen“, sagt Jones.

Wie bei einer Hypothek können Sie eine Schätzung nach Treu und Glauben verlangen,. aber bevor Sie dies tun, machen Sie Ihre eigene ehrliche Schätzung Ihrer Finanzen. „Um Geld zu sparen, sollten Sie vor der Beantragung ein gutes Gefühl dafür haben, wo Ihr Kredit und Ihr Eigenheimwert stehen“, sagt Casey Fleming, Filialleiter bei Fairway Independent Mortgage Corp. und Autor von „The Loan Guide: How to Get the Best Mögliche Hypothek.« »Besonders bei der Schätzung [Ihres Hauses], die eine große Ausgabe darstellt. Wenn Ihre Schätzung zu niedrig ausfällt, um das Darlehen zu unterstützen, ist das Geld bereits ausgegeben“ – und es gibt keine Rückerstattungen, wenn Sie sich nicht qualifizieren.

Vor der Unterzeichnung – insbesondere wenn Sie das Home-Equity-Darlehen zur Schuldenkonsolidierung verwenden – führen Sie die Zahlen mit Ihrer Bank durch und stellen Sie sicher, dass die monatlichen Zahlungen des Darlehens tatsächlich niedriger sind als die kombinierten Zahlungen aller Ihrer aktuellen Verpflichtungen. Auch wenn Eigenheimkredite niedrigere Zinssätze haben, könnte Ihre Laufzeit für das neue Darlehen länger sein als die Ihrer bestehenden Schulden.

Die Zinsen für ein Eigenheimdarlehen sind nur dann steuerlich absetzbar, wenn das Darlehen zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Eigenheims verwendet wird, das das Darlehen sichert.

Eigenheimkredite vs. HELOCs

Home-Equity-Darlehen bieten dem Kreditnehmer eine einmalige Pauschalzahlung, die über einen festgelegten Zeitraum (in der Regel fünf bis 15 Jahre) zu einem vereinbarten Zinssatz zurückgezahlt wird. Die Zahlung und der Zinssatz bleiben während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich. Das Darlehen muss vollständig zurückgezahlt werden, wenn das zugrunde liegende Haus verkauft wird.

Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, ähnlich wie eine Kreditkarte, die Sie bei Bedarf in Anspruch nehmen, zurückzahlen und dann für eine vom Kreditgeber festgelegte Laufzeit wieder in Anspruch nehmen können. Auf die Ziehungsperiode (fünf bis 10 Jahre) folgt eine Rückzahlungsperiode, in der keine Ziehungen mehr zulässig sind (10 bis 20 Jahre). HELOCs haben in der Regel einen variablen Zinssatz, aber einige Kreditgeber bieten HELOC-Festzinsoptionen an.

Vor- und Nachteile eines Home-Equity-Darlehens

Home-Equity-Darlehen haben eine Reihe wichtiger Vorteile, einschließlich der Kosten, aber es gibt auch Nachteile.

Vorteile

Home-Equity-Darlehen bieten eine einfache Geldquelle und können wertvolle Werkzeuge für verantwortungsbewusste Kreditnehmer sein. Wenn Sie über ein stabiles, verlässliches Einkommen verfügen und wissen, dass Sie das Darlehen zurückzahlen können, machen niedrige Zinsen und mögliche Steuerabzüge eine sinnvolle Wahl für Eigenheimkredite.

Ein Home-Equity-Darlehen zu erhalten ist für viele Verbraucher recht einfach, da es sich um eine gesicherte Schuld handelt. Der Kreditgeber führt eine Bonitätsprüfung durch und ordnet eine Bewertung Ihres Hauses an, um Ihre Kreditwürdigkeit und das kombinierte Beleihungsverhältnis zu ermitteln.

Der Zinssatz für ein Eigenheimdarlehen ist zwar höher als der einer ersten Hypothek, aber viel niedriger als der von Kreditkarten und anderen Verbraucherkrediten. Das hilft zu erklären, warum ein Hauptgrund, warum Verbraucher über ein festverzinsliches Eigenheimdarlehen Kredite gegen den Wert ihrer Häuser aufnehmen, darin besteht, Kreditkartenguthaben abzuzahlen.

Eigenheimkredite sind im Allgemeinen eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie leihen müssen und wofür. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie bei Vertragsabschluss vollständig erhalten. „Home-Equity-Darlehen werden im Allgemeinen für größere, teurere Ziele wie den Umbau, die Bezahlung einer höheren Ausbildung oder sogar die Schuldenkonsolidierung bevorzugt, da die Mittel in einer Summe erhalten werden“, sagt Richard Airey, Senior Loan Officer bei Integrity Mortgage LLC in Portland , Maine.

Nachteile

Das Hauptproblem bei Home-Equity-Darlehen besteht darin, dass sie für einen Kreditnehmer, der möglicherweise in einen ewigen Kreislauf von Ausgaben, Kreditaufnahme, Ausgaben und tieferer Verschuldung geraten ist, als allzu einfache Lösung erscheinen können. Leider ist dieses Szenario so weit verbreitet, dass Kreditgeber einen Begriff dafür haben: Umschuldung,. was im Grunde die Angewohnheit ist, einen Kredit aufzunehmen, um bestehende Schulden zu tilgen und zusätzliches Guthaben freizusetzen, das der Kreditnehmer dann für zusätzliche Anschaffungen verwendet.

Das Aufladen führt zu einem spiralförmigen Schuldenkreislauf, der Kreditnehmer oft davon überzeugt, sich an Eigenheimkredite zu wenden, die einen Betrag im Wert von 125 % des Eigenkapitals im Haus des Kreditnehmers bieten. Diese Art des Kredits ist oft mit höheren Gebühren verbunden: Weil der Kreditnehmer mehr Geld aufgenommen hat, als das Haus wert ist, ist der Kredit nicht vollständig durch Sicherheiten abgesichert. Beachten Sie auch, dass die Zinsen, die auf den Teil des Darlehens gezahlt werden, der über dem Wert des Eigenheims liegt, niemals steuerlich absetzbar sind.

Bei der Beantragung eines Home-Equity-Darlehens kann die Versuchung bestehen, mehr zu leihen, als Sie unmittelbar benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und nicht wissen, ob Sie in Zukunft für einen weiteren Kredit in Frage kommen.

Wenn Sie einen Kredit erwägen, der mehr wert ist als Ihr Eigenheim, ist es vielleicht Zeit für einen Realitätscheck. Konnten Sie nicht im Rahmen Ihrer Möglichkeiten leben, wenn Sie nur 100 % des Eigenkapitals in Ihrem Haus schuldeten? Wenn ja, ist es wahrscheinlich unrealistisch zu erwarten, dass es dir besser geht, wenn du deine Schulden um 25 % zuzüglich Zinsen und Gebühren erhöhst. Dies könnte zu einem rutschigen Abhang zum Bankrott und zur Zwangsvollstreckung werden.

Beispiel für ein Eigenheimdarlehen

Angenommen, Sie haben einen Autokredit mit einem Guthaben von 10.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 9 % und einer Restlaufzeit von zwei Jahren. Die Konsolidierung dieser Schulden zu einem Home-Equity-Darlehen zu einem Satz von 4 % mit einer Laufzeit von fünf Jahren würde Sie tatsächlich mehr Geld kosten, wenn Sie alle fünf Jahre zur Rückzahlung des Home-Equity-Darlehens aufwenden würden. Denken Sie auch daran, dass Ihr Haus jetzt anstelle Ihres Autos als Sicherheit für den Kredit dient. Ein Zahlungsverzug könnte zu seinem Verlust führen, und der Verlust Ihres Hauses wäre wesentlich katastrophaler als die Aufgabe eines Autos.

Voraussetzungen für Eigenheimdarlehen

Jeder Kreditgeber hat seine eigenen Anforderungen, aber um für ein Home-Equity-Darlehen genehmigt zu werden, benötigen die meisten Kreditnehmer im Allgemeinen:

• Eigenkapital in ihrem Haus > 20 % des Wertes ihres Hauses

• Nachweisbare Einkommensgeschichte für zwei oder mehr Jahre

• Ein Kredit-Score > 600

Obwohl es möglich ist, ein Home-Equity-Darlehen zu genehmigen, ohne diese Anforderungen zu erfüllen, müssen Sie mit einem viel höheren Zinssatz durch einen Kreditgeber rechnen, der auf Kreditnehmer mit hohem Risiko spezialisiert ist.

Bestimmen Sie den aktuellen Saldo Ihrer Hypothek und bestehender Zweithypotheken, HELOCs oder Home-Equity-Darlehen, indem Sie einen Auszug finden oder sich auf der Website Ihres Kreditgebers anmelden. Schätzen Sie den aktuellen Wert Ihres Hauses, indem Sie ihn mit den letzten Verkäufen in Ihrer Gegend vergleichen oder eine Schätzung von einer Website wie Zillow oder Redfin verwenden. Seien Sie sich bewusst, dass ihre Wertschätzungen nicht immer genau sind, also passen Sie Ihre Schätzung nach Bedarf unter Berücksichtigung des aktuellen Zustands Ihres Hauses an. Teilen Sie dann den aktuellen Saldo aller Kredite auf Ihrem Grundstück durch Ihre aktuelle Immobilienwertschätzung, um Ihren aktuellen Eigenkapitalanteil in Ihrem Haus zu erhalten.

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Die Zinssätze gehen von einem Kreditbetrag von 25.000 USD und einem Beleihungswert von 80 % aus. HELOC-Sätze setzen den Zinssatz während der Initiierung der Kreditlinie voraus, danach können sich die Sätze je nach Marktbedingungen ändern.

Das Endergebnis

Ein Home-Equity-Darlehen kann finanziell die bessere Wahl sein als ein HELOC für diejenigen, die genau wissen, wie viel Eigenkapital sie herausziehen müssen, und die Sicherheit eines festen Zinssatzes wünschen. Kreditnehmer sollten Eigenheimkredite mit Vorsicht aufnehmen, wenn sie Schulden konsolidieren oder Hausreparaturen finanzieren. Es ist leicht, mit einer Hypothek unter Wasser zu geraten, wenn zu viel Eigenkapital herausgezogen wird, was einen Kreditnehmer mit ruinierten Krediten und einem Haus in Zwangsvollstreckung zurücklässt.

Höhepunkte

• Eigenheimdarlehensbeträge basieren auf der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert eines Eigenheims und dem fälligen Hypothekensaldo.

• Festverzinsliche Eigenheimkredite bieten einen Pauschalbetrag, während HELOCs den Kreditnehmern revolvierende Kreditlinien bieten.

• Home-Equity-Darlehen ermöglichen es Hausbesitzern, gegen das Eigenkapital in ihrem Wohnsitz zu leihen.

• Home-Equity-Darlehen gibt es in zwei Varianten: Festzinsdarlehen und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs).

• Ein Home-Equity-Darlehen, auch als Home-Equity-Ratendarlehen oder Zweithypothek bekannt, ist eine Art Verbraucherschuld.

FAQ

Wie funktioniert ein Home-Equity-Darlehen?

Ein Home-Equity-Darlehen ist ein Darlehen über einen festgelegten Geldbetrag, der über einen festgelegten Zeitraum zurückgezahlt wird und das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben, als Sicherheit für das Darlehen verwendet. Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen können, können Sie Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren.

Was ist ein HELOC-Darlehen?

Ein HELOC-Darlehen gibt es nicht. Der Begriff ist eine Kombination aus zwei bestehenden unterschiedlichen Darlehensprodukten: einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) und einem Home-Equity-Darlehen.

Wie viel Eigenheimdarlehen kann ich bekommen?

Für gut qualifizierte Kreditnehmer ist die Grenze eines Home-Equity-Darlehens der Betrag, der den Kreditnehmer zu einem kombinierten Loan-to-Value (CLTV) von 90 % oder weniger bringt. Das bedeutet, dass die Summe der Salden auf der Hypothek, allen bestehenden HELOCs, allen bestehenden Eigenheimkrediten und dem neuen Eigenheimdarlehen nicht mehr als 90 % des geschätzten Werts des Eigenheims betragen darf. Zum Beispiel könnte jemand mit einem Haus, das auf 500.000 $ geschätzt wurde, mit einem bestehenden Hypothekensaldo von 200.000 $ ein Eigenheimdarlehen für bis zu 250.000 $ aufnehmen, wenn er genehmigt wird.

Sind Eigenheimkredite steuerlich absetzbar?

Die Zinsen, die für ein Eigenheimdarlehen gezahlt werden, können steuerlich abgesetzt werden, wenn die Erlöse aus dem Darlehen dazu verwendet werden, Ihr Haus zu „kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“. Mit der Verabschiedung des Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetzes und dem erhöhten Standardabzug führt die Aufschlüsselung zum Abzug der für ein Eigenheimdarlehen gezahlten Zinsen jedoch möglicherweise nicht zu Einsparungen für die meisten Antragsteller.

Können Sie gleichzeitig ein HELOC- und ein Home-Equity-Darlehen haben?

Ja. Sie können gleichzeitig sowohl ein HELOC- als auch ein Eigenheimdarlehen haben, vorausgesetzt, Sie haben genügend Eigenkapital in Ihrem Haus sowie das Einkommen und den Kredit, um für beide genehmigt zu werden.