Heimiliseignarlán
Hvað er íbúðalán?
Heimilisfjárlán - einnig þekkt sem hlutafjárlán, afborgunarlán fyrir heimili eða annað veð - er tegund neytendaskulda. Eiginfjárlán leyfa húseigendum að taka lán á móti eigin fé á heimilum sínum. Lánsfjárhæðin miðast við mismun á núverandi markaðsvirði húsnæðis og eftirstöðvar húsnæðislána húseiganda á gjalddaga. Hlutabréfalán hafa tilhneigingu til að vera með föstum vöxtum, en hinn dæmigerði valkostur, lánalínur heimafyrir (HELOC), eru yfirleitt með breytilega vexti.
Hvernig eiginfjárlán virkar
Í meginatriðum er íbúðalán í ætt við veð, þess vegna nafnið annað veð. Eigið fé á heimilinu þjónar sem veð fyrir lánveitanda. Upphæðin sem húseiganda er heimilt að taka að láni mun að hluta til miðast við samsett lánshlutfall (CLTV) sem er 80% til 90% af matsverði heimilisins. Upphæð lánsins og vextir sem eru innheimtir fer auðvitað eftir lánshæfiseinkunn og greiðslusögu lántakans.
Mismunun fasteignalána er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað vegna kynþáttar, trúarbragða, kynferðis, hjúskaparstöðu, notkunar opinberrar aðstoðar, þjóðernisuppruna, fötlunar eða aldurs, þá eru skref sem þú getur tekið. Eitt slíkt skref er að leggja fram skýrslu til Consumer Financial Protection Bureau eða hjá US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Hefðbundin íbúðalán hafa ákveðinn endurgreiðslutíma, rétt eins og hefðbundin húsnæðislán. Lántaki greiðir reglulegar, fastar greiðslur sem ná yfir bæði höfuðstól og vexti. Eins og með öll húsnæðislán, ef lánið er ekki greitt upp, gæti heimilið verið selt til að fullnægja eftirstandandi skuldum.
Hlutabréfalán getur verið góð leið til að breyta eigin fé sem þú hefur byggt upp á heimili þínu í reiðufé, sérstaklega ef þú fjárfestir það fé í endurbótum á heimili sem auka verðmæti heimilisins. Mundu samt alltaf að þú ert að setja heimili þitt á strik - ef fasteignaverð lækkar gætirðu endað með því að skulda meira en heimilið þitt er þess virði.
Ef þú vilt flytja búferlum gætirðu endað með því að tapa peningum á sölu heimilisins eða þú getur ekki flutt. Og ef þú færð lánið til að greiða upp kreditkortaskuldir skaltu standast freistinguna til að keyra upp kreditkortareikningana aftur. Áður en þú gerir eitthvað sem setur húsið þitt í hættu skaltu vega alla möguleika þína.
"Ef þú ert að íhuga íbúðalán fyrir háa upphæð, vertu viss um að bera saman verð á mörgum lánategundum. Endurfjármögnun í staðgreiðslu gæti verið betri kostur en íbúðalán, allt eftir því hversu mikið þú þarft."
—Marguerita Cheng, löggiltur fjármálaskipuleggjandi, Blue Ocean Global Wealth
Sérstök atriði
Heimilisfjárlán stækkuðu í vinsældum eftir skattaumbætur frá 1986 vegna þess að þau veittu neytendum leið til að komast í kringum eitt af meginákvæðum þess - afnám frádráttar fyrir vexti af flestum neytendakaupum. Lögin skildu eftir eina stóra undantekningu: áhugi á greiðslu á búsetubundnum skuldum.
Hins vegar stöðvuðu lögin um skattalækkanir og störf frá 2017 frádrátt vegna greiddra vaxta af hlutabréfalánum og HELOC til ársins 2026, nema, samkvæmt IRS, „þeir séu notaðir til að kaupa, byggja eða bæta verulega heimili skattgreiðenda sem tryggir lán." Vextir af lánsfé sem notað er til að sameina skuldir eða greiða fyrir háskólakostnað barns, til dæmis, eru ekki frádráttarbærir frá skatti.
Áður en þú tekur húsnæðislán, vertu viss um að bera saman kjör og vexti. Þegar þú skoðar skaltu íhuga lán hjá staðbundnu lánafélagi þínu í stað þess að einblína aðeins á stóra banka, mælir Clair Jones, fasteigna- og flutningssérfræðingur sem skrifar fyrir Movearoo.com og iMOVE.com. "Lánafélög bjóða stundum betri vexti og persónulegri reikningsþjónustu ef þú ert tilbúinn að takast á við hægari afgreiðslutíma umsókna," segir Jones.
Eins og með húsnæðislán geturðu beðið um góðan tímaáætlun,. en áður en þú gerir það skaltu gera þitt eigið heiðarlega mat á fjármálum þínum. „Þú ættir að hafa góða tilfinningu fyrir því hvar lánsfé þitt og heimilisverðmæti eru áður en þú sækir um, til að spara peninga,“ segir Casey Fleming, útibússtjóri hjá Fairway Independent Mortgage Corp. og höfundur „The Loan Guide: How to Get the Best Hugsanlegt veð." „Sérstaklega vegna úttektar [á heimili þínu], sem er mikill kostnaður. Ef mat þitt kemur of lágt til að standa undir láninu, þá er peningunum þegar varið“—og það eru engar endurgreiðslur fyrir að vera ekki gjaldgengur.
Áður en þú skrifar undir - sérstaklega ef þú ert að nota íbúðalánið til skuldasamþjöppunar - keyrðu tölurnar með bankanum þínum og vertu viss um að mánaðarlegar greiðslur lánsins verði örugglega lægri en samanlagðar greiðslur allra núverandi skuldbindinga þinna. Jafnvel þó að íbúðalán hafi lægri vexti, gæti lánstíminn þinn á nýja láninu verið lengri en núverandi skuldir þínar.
Vextir af húsnæðisláni eru aðeins frádráttarbærir frá skatti ef lánið er notað til að kaupa, byggja eða bæta verulega húsnæðið sem tryggir lánið.
Heimilisfjárlán á móti HELOC
Íbúðalán veita lántaka eina eingreiðslu sem er endurgreidd á tilteknum tíma (almennt fimm til 15 ár) á umsömdum vöxtum. Greiðsla og vextir eru óbreyttir út lánstímann. Lánið þarf að greiða að fullu ef húsnæðið sem það er byggt á er selt.
HELOC er lánalína sem snýst, líkt og kreditkort, sem þú getur dregið á eftir þörfum, borgað til baka og síðan dregið á aftur, á tímabili sem lánveitandinn ákvarðar. Eftir útdráttartímann (fimm til 10 ár) kemur endurgreiðslutími þegar dregið er ekki lengur leyfilegt (10 til 20 ár). HELOCs hafa venjulega breytilega vexti, en sumir lánveitendur bjóða upp á HELOC fasta vexti.
Kostir og gallar íbúðaláns
Það eru nokkrir helstu kostir við hlutabréfalán, þar á meðal kostnaður, en það eru líka gallar.
Kostir
Heimilisfjárlán veita auðveld uppspretta reiðufjár og geta verið dýrmætt tæki fyrir ábyrga lántakendur. Ef þú ert með stöðuga, áreiðanlega tekjulind og veist að þú munt geta greitt lánið til baka, gera lágir vextir og mögulegur skattaafsláttur lán til húsnæðislána að skynsamlegu vali.
Að fá íbúðalán er frekar einfalt fyrir marga neytendur vegna þess að það er tryggð skuld. Lánveitandi framkvæmir lánshæfismat og pantar úttekt á heimili þínu til að ákvarða lánstraust þitt og samanlagt lánshlutfall.
Vextir á húsnæðisláni - þó hærri en á fyrsta veðláni - eru mun lægri en á kreditkortum og öðrum neytendalánum. Það hjálpar til við að útskýra hvers vegna aðalástæðan fyrir því að neytendur taka lán gegn verðmæti heimila sinna með föstum vöxtum heimalána er að borga af kreditkortastöðu.
Heimilisfjárlán eru almennt góður kostur ef þú veist nákvæmlega hversu mikið þú þarft að taka lán og fyrir hvað. Þú ert tryggð ákveðin upphæð sem þú færð að fullu við lokun. „Hlutabréfalán eru almennt ákjósanleg fyrir stærri, dýrari markmið eins og endurgerð, greiðslu fyrir háskólanám eða jafnvel skuldasamþjöppun vegna þess að fjármunirnir eru mótteknir í einu lagi,“ segir Richard Airey, yfirmaður lána hjá Integrity Mortgage LLC í Portland. , Maine.
Ókostir
Aðalvandamálið við hlutabréfalán er að þau geta virst alltof auðveld lausn fyrir lántakanda sem gæti hafa lent í eilífri hringrás eyðslu, lántöku, eyðslu og að sökkva dýpra í skuldir. Því miður er þessi atburðarás svo algeng að lánveitendur hafa hugtak fyrir það: endurhleðsla,. sem er í grundvallaratriðum sú venja að taka lán til að borga upp núverandi skuldir og losa um viðbótarlán sem lántakandinn notar síðan til að gera viðbótarkaup.
Endurhleðsla leiðir til sívaxandi hringrásar skulda sem sannfærir lántakendur oft um að snúa sér að eiginfjárlánum sem bjóða upp á upphæð sem er virði 125% af eigin fé í húsi lántakans. Þessari tegund lána fylgja oft hærri gjöld: Vegna þess að lántaki hefur tekið meira fé en húsið er þess virði er lánið ekki að fullu tryggt með veði. Veit líka að vextir sem greiddir eru af þeim hluta lánsins sem er yfir verðmæti heimilisins eru aldrei frádráttarbærir frá skatti.
Þegar þú sækir um hlutabréfalán getur það verið freisting að taka meira lán en þú þarft strax vegna þess að þú færð aðeins útborgunina einu sinni og þú veist ekki hvort þú eigir rétt á öðru láni í framtíðinni.
Ef þú ert að íhuga lán sem er meira virði en heimilið þitt gæti verið kominn tími á raunveruleikaskoðun. Varstu ekki fær um að lifa innan efna þinna þegar þú skuldaðir aðeins 100% af eigin fé á heimili þínu? Ef svo er, er líklega óraunhæft að búast við því að þú verðir betur settur þegar þú hækkar skuldir þínar um 25%, auk vaxta og gjalda. Þetta gæti orðið hála braut gjaldþrots og fjárnáms.
Dæmi um íbúðalán
Segjum að þú sért með sjálfvirkt lán með stöðu upp á $10.000 á 9% vöxtum með tvö ár eftir af kjörtímabilinu. Að sameina þá skuld við 4% lán til húsnæðis með fimm ára lánstíma myndi í raun kosta þig meiri peninga ef þú tækir þér öll fimm árin til að borga af íbúðaláninu. Mundu líka að heimili þitt er nú veð fyrir láninu í stað bílsins þíns. Vanskil gæti leitt til þess að það tapist og að missa heimilið þitt væri verulega hörmulegra en að afhenda bíl.
Heimilisfjárlánakröfur
Hver lánveitandi hefur sínar eigin kröfur, en til að fá samþykki fyrir hlutabréfaláni munu flestir lántakendur almennt þurfa:
Eigið fé á heimili > 20% af verðmæti heimilis
Sannanleg tekjusaga í tvö eða fleiri ár
Lánshæfiseinkunn > 600
Þó að það sé hægt að fá samþykki fyrir íbúðalán án þess að uppfylla þessar kröfur, búist við að borga mun hærri vexti í gegnum lánveitanda sem sérhæfir sig í áhættulántakendum.
Ákvarðaðu núverandi stöðu húsnæðislánsins þíns og hvers kyns önnur húsnæðislán sem fyrir eru, HELOC eða hlutabréfalán með því að finna yfirlýsingu eða skrá þig inn á vefsíðu lánveitanda þíns. Áætlaðu núverandi verðmæti heimilis þíns með því að bera það saman við nýlegar sölur á þínu svæði eða nota áætlun frá síðu eins og Zillow eða Redfin. Vertu meðvituð um að verðmat þeirra er ekki alltaf rétt, svo stilltu mat þitt eftir þörfum miðað við núverandi ástand heimilisins. Deildu síðan núverandi stöðu allra lána á eigninni þinni með núverandi fasteignamati þínu til að fá núverandi eiginfjárhlutfall þitt á heimili þínu.
TTT
Vextir gera ráð fyrir lánsupphæð $25.000 og lánshlutfalli upp á 80%. HELOC vextir gera ráð fyrir vöxtum við upphaf lánalínu, eftir það geta vextir breyst miðað við markaðsaðstæður.
Aðalatriðið
Hlutabréfalán getur verið betri kostur fjárhagslega en HELOC fyrir þá sem vita nákvæmlega hversu mikið eigið fé þeir þurfa að draga út og vilja tryggja fasta vexti. Lántakendur ættu að taka húsnæðislán með varúð þegar þeir sameina skuldir eða fjármagna viðgerðir á húsnæði. Það er auðvelt að lenda neðansjávar á húsnæðisláni ef of mikið eigið fé er dregið út, þannig að lántakandi er með eyðilagt lánsfé og heimili í fullnustu.
Hápunktar
Fjárhæðir íbúðalána miðast við mismuninn á núverandi markaðsvirði húsnæðis og veðjöfnuði á gjalddaga.
Hlutabréfalán með föstum vöxtum veita eina eingreiðslu, en HELOC-lán bjóða lántakendum upp á snúningslán.
Íbúðalán gera íbúðareigendum kleift að taka lán á móti eigin fé í búsetu sinni.
Hlutabréfalán eru í tveimur afbrigðum — lán með föstum vöxtum og lánalínur með eigin fé (HELOC).
Hlutabréfalán, einnig þekkt sem afborgunarlán fyrir heimili eða annað veð, er tegund neytendaskulda.
Algengar spurningar
Hvernig virkar íbúðalán?
Hlutabréfalán er lán fyrir ákveðna upphæð, endurgreitt á tilteknu tímabili sem notar eigið fé sem þú hefur á heimili þínu sem tryggingar fyrir láninu. Ef þú getur ekki greitt lánið til baka gætirðu misst heimilið þitt til eignarnáms.
Hvað er HELOC lán?
HELOC lán er ekki til. Hugtakið er sambland af tveimur mismunandi lánaafurðum sem fyrir eru: Lánsfjárlína (HELOC) og lán til heimilis.
Hversu mikið íbúðalán get ég fengið?
Fyrir vel hæfa lántakendur eru takmörk íbúðaláns sú upphæð sem fær lántakandann í samanlagt lán til virðis (CLTV) sem er 90% eða minna. Þetta þýðir að heildarfjárhæðin á veðinu, hvers kyns núverandi HELOC, hvers kyns núverandi íbúðalán og nýja hlutafjárlánið getur ekki verið meira en 90% af matsverði heimilisins. Til dæmis gæti einhver með heimili sem metið er á $ 500.000 með núverandi veðstöðu upp á $ 200.000 tekið lán fyrir allt að $ 250.000 ef það er samþykkt.
Eru húsnæðislán frádráttarbær frá skatti?
Vextir sem greiddir eru af íbúðaláni geta verið frádráttarbærir frá skatti ef ágóði af láninu er notaður til að "kaupa, byggja eða bæta verulega" heimili þitt. Hins vegar, með samþykkt laga um skattalækkanir og störf og auknum staðalfrádrætti,. getur sundurliðun á að draga frá vexti sem greiddir eru af húsnæðisláni ekki leitt til sparnaðar fyrir flesta innheimtuaðila.
Geturðu fengið HELOC og íbúðalán samtímis?
Já. Þú getur haft bæði HELOC og íbúðalán á sama tíma, að því tilskildu að þú hafir nóg eigið fé á heimili þínu, sem og tekjur og inneign til að fá samþykkt fyrir hvort tveggja.
