Ev kredisi
Konut Kredisi Nedir?
Öz sermaye kredisi, ev sermayesi taksitli kredisi veya ikinci ipotek olarak da bilinen bir ev kredisi, bir tür tüketici borcudur. Ev öz sermaye kredileri, ev sahiplerinin evlerindeki öz sermaye karşılığında borç almalarına olanak tanır. Kredi tutarı, evin mevcut piyasa değeri ile ev sahibinin vadesi gelen ipotek bakiyesi arasındaki farka dayanmaktadır. Tipik bir alternatif olan konut kredisi kredi limitleri (HELOC'ler) genellikle değişken oranlara sahipken, konut kredisi kredileri sabit oranlı olma eğilimindedir.
Ev Sermayesi Kredisi Nasıl Çalışır?
Esasen, bir ev sermayesi kredisi bir ipoteğe benzer, dolayısıyla ikinci ipotek adıdır. Evdeki öz sermaye, borç veren için teminat görevi görür. Bir ev sahibinin ödünç almasına izin verilen miktar, kısmen , evin ekspertiz değerinin %80 ila %90'ı arasındaki birleşik kredi-değer (CLTV) oranına dayalı olacaktır. Elbette, kredi tutarı ve uygulanan faiz oranı da borçlunun kredi puanına ve ödeme geçmişine bağlıdır.
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaş nedeniyle ayrımcılığa uğradığınızı düşünüyorsanız, atabileceğiniz adımlar vardır. Böyle bir adım, Tüketici Mali Koruma Bürosuna veya ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanına (HUD) bir rapor sunmaktır.
Geleneksel konut kredileri, tıpkı geleneksel ipotekler gibi belirli bir geri ödeme süresine sahiptir. Borçlu, hem anaparayı hem de faizi kapsayan düzenli, sabit ödemeler yapar. Herhangi bir ipotekte olduğu gibi, kredi ödenmezse, kalan borcu karşılamak için ev satılabilir.
Bir konut kredisi, özellikle bu parayı evinizin değerini artıran ev tadilatlarına yatırırsanız, evinizde oluşturduğunuz sermayeyi nakde çevirmenin iyi bir yolu olabilir. Ancak, her zaman evinizi riske attığınızı unutmayın - gayrimenkul değerleri düşerse, evinizin değerinden daha fazlasını borçlu olabilirsiniz.
Taşınmak istemeniz durumunda, ev satışında para kaybedebilir veya taşınamayabilirsiniz. Ve kredi kartı borcunu ödemek için kredi alıyorsanız, o kredi kartı faturalarını tekrar artırma isteğine karşı koyun. Evinizi tehlikeye atacak bir şey yapmadan önce tüm seçeneklerinizi tartın.
"Büyük meblağlı bir konut kredisi almayı düşünüyorsanız, birden fazla kredi türü için oranları karşılaştırdığınızdan emin olun. Ne kadar ihtiyacınız olduğuna bağlı olarak, nakit çıkışlı yeniden finansman , ev sermayesi kredisinden daha iyi bir seçenek olabilir."
—Marguerita Cheng, Sertifikalı Finansal Planlayıcı, Blue Ocean Global Wealth
Özel Hususlar
, 1986 Vergi Reformu Yasası'ndan sonra popülaritesini artırdı, çünkü tüketicilere bu yasanın ana hükümlerinden birini -tüketici satın alımlarının çoğundaki faiz indirimlerinin ortadan kaldırılmasını- aşmaları için bir yol sağladılar. Yasa, büyük bir istisna bıraktı: ikamete dayalı borcun hizmetindeki faiz.
Bununla birlikte, 2017 Vergi Kesintileri ve İşler Yasası, IRS'ye göre, “vergi mükellefinin evini güvence altına alan evini satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek için kullanılmadıkça, konut sermayesi kredileri ve HELOC'lere ödenen faiz kesintisini 2026'ya kadar askıya aldı. borç." Örneğin, borçları birleştirmek veya bir çocuğun üniversite masraflarını ödemek için kullanılan bir ev öz sermaye kredisinin faizi vergiden düşülemez.
Konut kredisi çekmeden önce, şartları ve faiz oranlarını karşılaştırdığınızdan emin olun. Movearoo.com ve iMOVE.com için yazan bir emlak ve taşınma uzmanı olan Clair Jones, ararken, yalnızca büyük bankalara odaklanmak yerine yerel kredi birliğinizden bir kredi almayı düşünün, diyor. Jones, “Daha yavaş bir başvuru işleme süresiyle uğraşmak istiyorsanız, kredi birlikleri bazen daha iyi faiz oranları ve daha kişiselleştirilmiş hesap hizmeti sunar” diyor.
ipotekte olduğu gibi, iyi niyetle bir tahmin isteyebilirsiniz , ancak bunu yapmadan önce, mali durumunuzla ilgili kendi dürüst tahmininizi yapın. Fairway Independent Mortgage Corp. şube müdürü ve "The Loan Guide: How to Get the Best" kitabının yazarı Casey Fleming, "Paradan tasarruf etmek için başvurmadan önce kredinizin ve ev değerinizin nerede olduğuna dair iyi bir fikre sahip olmalısınız" diyor. Muhtemel İpotek." "Özellikle büyük bir masraf olan [evinizin] ekspertizinde. Değerlendirmeniz krediyi destekleyemeyecek kadar düşük gelirse, para zaten harcanmıştır” - ve hak kazanmamak için geri ödeme yapılmaz.
İmzalamadan önce - özellikle borç konsolidasyonu için konut kredisi kullanıyorsanız - rakamları bankanızla görüşün ve kredinin aylık ödemelerinin gerçekten tüm mevcut yükümlülüklerinizin toplam ödemelerinden daha düşük olacağından emin olun. Konut kredilerinin faiz oranları daha düşük olsa da, yeni kredideki vadeniz mevcut borçlarınızdan daha uzun olabilir.
Bir konut öz sermaye kredisinin faizi, yalnızca kredinin, krediyi güvence altına alan evi satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek için kullanılması durumunda vergiden düşülebilir.
Ev Sermayesi Kredileri ve HELOC'ler
Konut sermayesi kredileri, borçluya, üzerinde anlaşılan bir faiz oranı üzerinden belirli bir süre boyunca (genellikle beş ila 15 yıl) geri ödenen tek bir toplu ödeme sağlar. Ödeme ve faiz oranı, kredinin ömrü boyunca aynı kalır. Kredinin dayandığı evin satılması durumunda kredinin tamamı geri ödenmelidir.
HELOC, kredi kartına çok benzeyen, gerektiğinde çekebileceğiniz, geri ödeyebileceğiniz ve sonra borç veren tarafından belirlenen bir süre için tekrar çekebileceğiniz döner bir kredi limitidir. Çekiliş dönemini (beş ila 10 yıl), çekilişlere artık izin verilmeyen (10 ila 20 yıl) bir geri ödeme dönemi takip eder. HELOC'ların tipik olarak değişken bir faiz oranı vardır, ancak bazı borç verenler HELOC sabit oranlı seçenekler sunar.
Konut Sermayesi Kredisinin Avantajları ve Dezavantajları
Konut kredilerinin maliyet de dahil olmak üzere bir takım önemli faydaları vardır, ancak dezavantajları da vardır.
Avantajlar
Konut kredileri, kolay bir nakit kaynağı sağlar ve sorumlu borçlular için değerli araçlar olabilir. Sabit, güvenilir bir gelir kaynağınız varsa ve krediyi geri ödeyebileceğinizi biliyorsanız, düşük faiz oranları ve olası vergi indirimleri konut kredisi kredilerini mantıklı bir seçim haline getirir.
Konut kredisi almak, teminatlı bir borç olduğu için birçok tüketici için oldukça basittir. Borç veren bir kredi kontrolü yapar ve kredi itibarınızı ve birleşik kredi-değer oranını belirlemek için evinizin bir değerlendirmesini emreder.
Bir konut kredisinin faiz oranı -ilk ipotekten daha yüksek olmasına rağmen- kredi kartları ve diğer tüketici kredilerinden çok daha düşüktür. Bu, tüketicilerin sabit oranlı bir konut kredisi yoluyla evlerinin değerine karşı borç almasının birincil nedeninin neden kredi kartı bakiyelerini ödemek olduğunu açıklamaya yardımcı olur.
Ne kadar ve ne için borç almanız gerektiğini tam olarak biliyorsanız, konut kredisi genellikle iyi bir seçimdir. Kapanışta tam olarak alacağınız belirli bir miktar garanti edilir. Portland'daki Integrity Mortgage LLC'nin kıdemli kredi yetkilisi Richard Airey, “Ev rehni kredileri genellikle yeniden yapılanma, yüksek öğrenim için ödeme ve hatta borç konsolidasyonu gibi daha büyük, daha pahalı hedefler için tercih ediliyor, çünkü fonlar tek bir toplu ödemede alınıyor” diyor. , Maine.
Dezavantajları
Konut kredileri ile ilgili temel sorun, sürekli bir harcama, borçlanma, harcama ve borca batma döngüsüne düşmüş olabilecek bir borçlu için çok kolay bir çözüm gibi görünebilmeleridir. Ne yazık ki, bu senaryo o kadar yaygındır ki, borç verenlerin bunun için bir terimi vardır: temelde mevcut borcunu ödemek ve ek krediyi serbest bırakmak için borç alma alışkanlığı olan yeniden yükleme , borçlunun daha sonra ek satın almalar yapmak için kullandığı.
Yeniden yükleme, borçluları, borçlunun evindeki öz sermayenin %125'i değerinde bir meblağ sunan konut öz sermayesi kredilerine dönmeye ikna eden sarmal bir borç döngüsüne yol açar. Bu kredi türü genellikle daha yüksek ücretlerle gelir: Borçlu evin değerinden daha fazla para çektiği için, kredi teminatla tam olarak güvence altına alınmaz. Ayrıca, kredinin evin değerinin üzerinde olan kısmına ödenen faizin asla vergiden düşülmeyeceğini bilin.
Bir konut kredisi için başvururken, ödemeyi yalnızca bir kez aldığınız ve gelecekte başka bir krediye hak kazanıp kazanmayacağınızı bilmediğiniz için, hemen ihtiyacınız olandan daha fazlasını ödünç almak için bir miktar cazibe olabilir.
Evinizden daha değerli bir kredi almayı düşünüyorsanız, gerçekliği kontrol etmenin zamanı gelmiş olabilir. Evinizin özsermayesinin sadece %100'üne borçlu olduğunuzda imkanlarınız dahilinde yaşayamıyor muydunuz? Eğer öyleyse, borcunuzu %25 artı faiz ve ücretlerle artırdığınızda daha iyi durumda olacağınızı beklemek muhtemelen gerçekçi olmayacaktır. Bu iflas ve haciz için kaygan bir zemin haline gelebilir .
Konut Kredisi Örneği
Vadesinin bitmesine iki yıl kala, %9 faiz oranıyla 10.000$ bakiyeli bir otomobil krediniz olduğunu varsayalım. Bu borcu, beş yıllık bir vade ile %4 oranında bir konut kredisine konsolide etmek, beş yılın tamamını ev kredisi borcunu ödemek için harcarsanız, aslında size daha fazla paraya mal olur. Ayrıca kredi için artık arabanız yerine evinizin teminat olduğunu unutmayın. Temerrüt, kaybıyla sonuçlanabilir ve evinizi kaybetmek, bir arabayı teslim etmekten çok daha felaket olur.
Konut Kredisi Gereksinimleri
Her borç verenin kendi gereksinimleri vardır, ancak bir konut kredisi için onay almak için çoğu borçlunun genellikle aşağıdakilere ihtiyacı olacaktır:
Evlerinde öz sermaye > evlerinin değerinin %20'si
İki veya daha fazla yıl boyunca doğrulanabilir gelir geçmişi
Kredi puanı > 600
Bu gereksinimleri karşılamadan bir konut kredisi için onay almak mümkün olsa da, yüksek riskli borç alanlar konusunda uzmanlaşmış bir borç veren aracılığıyla çok daha yüksek bir faiz oranı ödemeyi bekleyin.
Bir beyan bularak veya borç vereninizin web sitesinde oturum açarak ipoteğinizin ve mevcut ikinci ipoteklerin, HELOC'lerin veya konut rehni kredilerinin mevcut bakiyesini belirleyin. Bölgenizdeki son satışlarla karşılaştırarak veya Zillow veya Redfin gibi bir siteden bir tahmin kullanarak evinizin mevcut değerini tahmin edin. Değer tahminlerinin her zaman doğru olmadığını unutmayın, bu nedenle evinizin mevcut durumunu göz önünde bulundurarak tahmininizi gerektiği gibi ayarlayın. Ardından, evinizdeki mevcut öz sermaye yüzdesini elde etmek için mülkünüzdeki tüm kredilerin mevcut bakiyesini mevcut mülk değeri tahmininize bölün.
TTT
Oranlar, 25.000 ABD Doları tutarında bir kredi tutarı ve %80'lik bir kredi/değer oranı varsaymaktadır. HELOC oranları, kredi limitinin başlatılması sırasında faiz oranını varsaymaktadır, bundan sonra oranlar piyasa koşullarına göre değişebilir.
Alt çizgi
Bir ev sermayesi kredisi, tam olarak ne kadar öz sermaye çekmeleri gerektiğini bilen ve sabit bir faiz oranı güvencesi isteyenler için bir HELOC'tan finansal olarak daha iyi bir seçim olabilir. Borçlular, borcu konsolide ederken veya ev onarımlarını finanse ederken dikkatli bir şekilde konut kredisi çekmelidir. Çok fazla özsermaye çekilirse, borçlu bir krediyi mahvetmek ve bir ev rehine bırakmak durumunda, bir ipotek üzerinde su altında kalmak kolaydır .
Öne Çıkanlar
Konut kredisi tutarları, bir evin mevcut piyasa değeri ile vadesi gelen ipotek bakiyesi arasındaki farka dayanmaktadır.
Sabit oranlı konut kredileri bir götürü tutar sağlarken, HELOC'lar borçlulara döner kredi limitleri sunar.
Konut öz sermaye kredileri, ev sahiplerinin konutlarındaki öz sermaye karşılığında borç almalarına olanak tanır.
Konut öz sermaye kredileri iki çeşittir - sabit oranlı krediler ve konut öz sermaye kredi limitleri (HELOC'ler).
Taksitli konut kredisi veya ikinci ipotek olarak da bilinen konut kredisi, bir tür tüketici borcudur.
SSS
Konut Kredisi Nasıl Çalışır?
Bir konut öz sermaye kredisi, belirli bir miktar para için, belirli bir süre boyunca geri ödenen ve evinizdeki öz sermayeyi kredi için teminat olarak kullanan bir kredidir. Krediyi geri ödeyemezseniz, evinizi hacizle kaybedebilirsiniz.
HELOC Kredisi Nedir?
HELOC kredisi mevcut değil. Bu terim, mevcut iki farklı kredi ürününün birleşimidir: Bir konut öz sermayesi kredi limiti (HELOC) ve bir konut öz sermaye kredisi.
Ne Kadar Konut Kredisi Alabilirim?
Nitelikli borçlular için, bir konut rehni kredisinin limiti, borçluyu %90 veya daha düşük bir kredi-değer (CLTV) değerine ulaştıran miktardır. Bu, ipotek, mevcut HELOC'ler, mevcut konut rehni kredileri ve yeni konut rehni kredisi üzerindeki bakiyelerin toplamının, evin ekspertiz değerinin %90'ından fazla olamayacağı anlamına gelir. Örneğin, mevcut ipotek bakiyesi 200.000 ABD Doları olan bir evi 500.000 ABD Doları değerinde olan bir kişi, onaylanması durumunda 250.000 ABD Dolarına kadar ev sermayesi kredisi alabilir.
Konut Sermayesi Kredileri Vergiden Düşülebilir mi?
Bir konut kredisine ödenen faiz, krediden elde edilen gelir evinizi "satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek" için kullanılıyorsa vergiden düşülebilir. Bununla birlikte, Vergi Kesintileri ve İşler Yasası'nın kabulü ve artan standart kesinti ile, bir konut kredisine ödenen faizin mahsup edilmesi, çoğu dosya sahibi için tasarruf sağlamayabilir.
Aynı Anda HELOC ve Konut Sermayesi Kredisi Alabilir misiniz?
Evet. Evinizde yeterli öz sermayeye ve her ikisi için de onaylanacak gelire ve krediye sahip olmanız koşuluyla, aynı anda hem HELOC hem de konut öz sermaye kredisine sahip olabilirsiniz.
