Empréstimo de capital próprio
O que é um empréstimo home equity?
Um empréstimo de capital próprio – também conhecido como empréstimo de capital, empréstimo parcelado de capital próprio ou segunda hipoteca – é um tipo de dívida do consumidor. Empréstimos de capital próprio permitem que os proprietários tomem empréstimos contra o patrimônio em suas casas. O valor do empréstimo é baseado na diferença entre o valor de mercado atual da casa e o saldo da hipoteca do proprietário. Os empréstimos imobiliários tendem a ser de taxa fixa, enquanto a alternativa típica, as linhas de crédito home equity (HELOCs), geralmente têm taxas variáveis.
Como funciona um empréstimo imobiliário
Essencialmente, um empréstimo home equity é semelhante a uma hipoteca, daí o nome de segunda hipoteca. A equidade na casa serve como garantia para o credor. O valor que um proprietário pode pedir emprestado será parcialmente baseado em um índice combinado de valor de empréstimo (CLTV) de 80% a 90% do valor avaliado da casa. Obviamente, o valor do empréstimo e a taxa de juros cobrada também dependem da pontuação de crédito do mutuário e do histórico de pagamentos.
A discriminação de empréstimos hipotecários é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base em raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).
Empréstimos imobiliários tradicionais têm um prazo de pagamento definido, assim como as hipotecas convencionais. O mutuário faz pagamentos regulares e fixos que cobrem tanto o principal quanto os juros. Como acontece com qualquer hipoteca, se o empréstimo não for pago, a casa pode ser vendida para satisfazer a dívida restante.
Um empréstimo imobiliário pode ser uma boa maneira de converter o patrimônio que você acumulou em sua casa em dinheiro, especialmente se você investir esse dinheiro em reformas que aumentam o valor de sua casa. No entanto, lembre-se sempre de que você está colocando sua casa em risco - se os valores dos imóveis diminuirem, você poderá acabar devendo mais do que sua casa vale.
Se você quiser se mudar, pode acabar perdendo dinheiro com a venda da casa ou não conseguir se mudar. E se você está recebendo o empréstimo para pagar a dívida do cartão de crédito, resista à tentação de aumentar as contas do cartão de crédito novamente. Antes de fazer algo que coloque sua casa em risco, pese todas as suas opções.
"Se estiver considerando um empréstimo de capital próprio para uma grande quantia, certifique-se de comparar as taxas de vários tipos de empréstimo. Um refinanciamento de saque pode ser uma opção melhor do que um empréstimo de capital próprio, dependendo de quanto você precisa."
—Marguerita Cheng, planejadora financeira certificada, Blue Ocean Global Wealth
Considerações Especiais
Os empréstimos imobiliários explodiram em popularidade após a Lei de Reforma Tributária de 1986 porque forneceram uma maneira de os consumidores contornarem uma de suas principais disposições - a eliminação das deduções dos juros na maioria das compras dos consumidores. A lei deixou uma grande exceção: juros no serviço da dívida com base na residência.
No entanto, o Tax Cuts and Jobs Act de 2017 suspendeu a dedução dos juros pagos sobre empréstimos imobiliários e HELOCs até 2026, a menos que, de acordo com o IRS, “eles sejam usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa do contribuinte que garante o empréstimo." Os juros de um empréstimo imobiliário usado para consolidar dívidas ou pagar as despesas da faculdade de um filho, por exemplo, não são dedutíveis.
Antes de fazer um empréstimo imobiliário, certifique-se de comparar prazos e taxas de juros. Ao procurar, considere um empréstimo com sua cooperativa de crédito local em vez de se concentrar apenas em grandes bancos, recomenda Clair Jones, especialista em imóveis e realocação que escreve para Movearoo.com e iMOVE.com. “As cooperativas de crédito às vezes oferecem melhores taxas de juros e serviços de contas mais personalizados se você estiver disposto a lidar com um tempo de processamento de aplicativos mais lento”, diz Jones.
Tal como acontece com uma hipoteca, você pode pedir uma estimativa de boa fé,. mas antes de fazê-lo, faça sua própria estimativa honesta de suas finanças. “Você deve ter uma boa noção de onde estão seu crédito e valor da casa antes de aplicar, a fim de economizar dinheiro”, diz Casey Fleming, gerente de filial da Fairway Independent Mortgage Corp. e autor de “The Loan Guide: How to Get the Best Hipoteca possível." "Especialmente na avaliação [da sua casa], que é uma despesa importante. Se sua avaliação for muito baixa para suportar o empréstimo, o dinheiro já foi gasto” – e não há reembolso por não se qualificar.
Antes de assinar - especialmente se você estiver usando o empréstimo de capital próprio para consolidação de dívidas - verifique os números com seu banco e certifique-se de que os pagamentos mensais do empréstimo sejam realmente menores do que os pagamentos combinados de todas as suas obrigações atuais. Mesmo que os empréstimos imobiliários tenham taxas de juros mais baixas, o prazo do novo empréstimo pode ser maior do que o de suas dívidas existentes.
Os juros de um empréstimo imobiliário só são dedutíveis de impostos se o empréstimo for usado para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa que garante o empréstimo.
Empréstimos de capital próprio vs. HELOCs
Os empréstimos imobiliários fornecem um único pagamento de montante fixo ao mutuário, que é reembolsado durante um determinado período de tempo (geralmente de cinco a 15 anos) a uma taxa de juros acordada. O pagamento e a taxa de juros permanecem os mesmos ao longo da vida do empréstimo. O empréstimo deve ser reembolsado integralmente se a casa em que se baseia for vendida.
Um HELOC é uma linha de crédito rotativa, muito parecida com um cartão de crédito, na qual você pode sacar conforme necessário, pagar de volta e sacar novamente, por um prazo determinado pelo credor. O período de saque (cinco a 10 anos) é seguido por um período de reembolso quando os saques não são mais permitidos (10 a 20 anos). HELOCs normalmente têm uma taxa de juros variável, mas alguns credores oferecem opções de taxa fixa HELOC.
Vantagens e desvantagens de um empréstimo home equity
Há uma série de benefícios importantes para os empréstimos imobiliários, incluindo o custo, mas também há desvantagens.
Vantagens
Os empréstimos imobiliários fornecem uma fonte fácil de dinheiro e podem ser ferramentas valiosas para os mutuários responsáveis. Se você tem uma fonte de renda estável e confiável e sabe que poderá pagar o empréstimo, as taxas de juros baixas e as possíveis deduções fiscais tornam os empréstimos imobiliários uma escolha sensata.
A obtenção de um empréstimo imobiliário é bastante simples para muitos consumidores porque é uma dívida garantida. O credor executa uma verificação de crédito e ordena uma avaliação de sua casa para determinar sua credibilidade e a relação empréstimo/valor combinado.
A taxa de juros de um empréstimo imobiliário – embora mais alta do que a de uma primeira hipoteca – é muito menor do que a de cartões de crédito e outros empréstimos ao consumidor. Isso ajuda a explicar por que a principal razão pela qual os consumidores pedem empréstimos contra o valor de suas casas por meio de um empréstimo com taxa fixa é para pagar os saldos do cartão de crédito.
Os empréstimos imobiliários geralmente são uma boa opção se você souber exatamente quanto precisa emprestar e para quê. Você está garantido uma certa quantia, que você recebe integralmente no fechamento. “Os empréstimos imobiliários geralmente são preferidos para objetivos maiores e mais caros, como reforma, pagamento de ensino superior ou até mesmo consolidação de dívidas , porque os fundos são recebidos de uma só vez”, diz Richard Airey, diretor de empréstimos sênior da Integrity Mortgage LLC em Portland. , Maine.
Desvantagens
O principal problema com os empréstimos imobiliários é que eles podem parecer uma solução muito fácil para um mutuário que pode ter caído em um ciclo perpétuo de gastos, empréstimos, gastos e afundando cada vez mais em dívidas. Infelizmente, esse cenário é tão comum que os credores têm um termo para isso: recarregar,. que é basicamente o hábito de fazer um empréstimo para quitar dívidas existentes e liberar crédito adicional, que o mutuário usa para fazer compras adicionais.
Recarregar leva a um ciclo de endividamento em espiral que muitas vezes convence os mutuários a recorrer a empréstimos imobiliários que oferecem um valor equivalente a 125% do patrimônio da casa do mutuário. Esse tipo de empréstimo geralmente vem com taxas mais altas: como o mutuário pegou mais dinheiro do que a casa vale, o empréstimo não é totalmente garantido por garantias. Além disso, saiba que os juros pagos sobre a parcela do empréstimo que está acima do valor da casa nunca são dedutíveis.
Ao solicitar um empréstimo de capital próprio, pode haver alguma tentação de pedir mais do que você precisa imediatamente, porque você só recebe o pagamento uma vez e não sabe se se qualificará para outro empréstimo no futuro.
Se você está pensando em um empréstimo que vale mais do que sua casa, talvez seja hora de fazer uma verificação da realidade. Você não conseguiu viver dentro de suas possibilidades quando devia apenas 100% do patrimônio da sua casa? Nesse caso, provavelmente não será realista esperar que você fique melhor quando aumentar sua dívida em 25%, mais juros e taxas. Isso pode se tornar uma ladeira escorregadia para a falência e encerramento.
Exemplo de um empréstimo de capital próprio
Digamos que você tenha um empréstimo de carro com saldo de $ 10.000 a uma taxa de juros de 9% com dois anos restantes do prazo. Consolidar essa dívida em um empréstimo imobiliário a uma taxa de 4% com um prazo de cinco anos realmente custaria mais dinheiro se você levasse todos os cinco anos para pagar o empréstimo imobiliário. Além disso, lembre-se de que sua casa agora é garantia do empréstimo em vez de seu carro. A inadimplência pode resultar em sua perda, e perder sua casa seria significativamente mais catastrófico do que entregar um carro.
Requisitos de empréstimo de capital próprio
Cada credor tem seus próprios requisitos, mas para ser aprovado para um empréstimo de capital próprio, a maioria dos mutuários geralmente precisará de:
Patrimônio em sua casa > 20% do valor de sua casa
Histórico de renda verificável por dois ou mais anos
Uma pontuação de crédito > 600
Embora seja possível obter aprovação para um empréstimo de capital próprio sem atender a esses requisitos, espere pagar uma taxa de juros muito mais alta por meio de um credor especializado em mutuários de alto risco.
Determine o saldo atual de sua hipoteca e quaisquer segundas hipotecas, HELOCs ou empréstimos imobiliários existentes encontrando um extrato ou acessando o site do seu credor. Estime o valor atual da sua casa comparando-o com as vendas recentes na sua área ou usando uma estimativa de um site como Zillow ou Redfin. Esteja ciente de que suas estimativas de valor nem sempre são precisas, portanto, ajuste sua estimativa conforme necessário, considerando a condição atual de sua casa. Em seguida, divida o saldo atual de todos os empréstimos em sua propriedade pela estimativa atual do valor da propriedade para obter sua porcentagem de capital atual em sua casa.
TT
As taxas assumem um valor de empréstimo de $ 25.000 e uma relação empréstimo/valor de 80%. As taxas HELOC assumem a taxa de juros durante o início da linha de crédito, após o que as taxas podem mudar com base nas condições de mercado.
A linha de fundo
Um empréstimo de capital próprio pode ser uma escolha financeiramente melhor do que um HELOC para quem sabe exatamente quanto capital precisa sacar e deseja a segurança de uma taxa de juros fixa. Os mutuários devem contrair empréstimos imobiliários com cautela ao consolidar dívidas ou financiar reparos em casas. É fácil acabar debaixo d'água em uma hipoteca se muito capital for retirado, deixando um mutuário com crédito arruinado e uma casa em execução hipotecária.
Destaques
Os valores dos empréstimos imobiliários são baseados na diferença entre o valor de mercado atual de uma casa e o saldo da hipoteca devido.
Os empréstimos imobiliários de taxa fixa fornecem um montante fixo, enquanto os HELOCs oferecem aos mutuários linhas de crédito rotativas.
Empréstimos de capital próprio permitem que os proprietários tomem empréstimos contra o patrimônio em sua residência.
Os empréstimos de capital próprio vêm em duas variedades: empréstimos com taxa fixa e linhas de crédito de capital próprio (HELOCs).
Um empréstimo imobiliário, também conhecido como empréstimo parcelado ou segunda hipoteca, é um tipo de dívida do consumidor.
PERGUNTAS FREQUENTES
Como funciona um empréstimo home equity?
Um empréstimo de capital próprio é um empréstimo de uma determinada quantia de dinheiro, reembolsado durante um determinado período de tempo que usa o capital que você tem em sua casa como garantia para o empréstimo. Se você não puder pagar o empréstimo de volta, poderá perder sua casa para a execução duma hipoteca.
O que é um empréstimo HELOC?
Um empréstimo HELOC não existe. O termo é uma combinação de dois produtos de empréstimo diferentes existentes: uma linha de crédito de capital próprio (HELOC) e um empréstimo de capital próprio.
Quanto posso obter de empréstimo de capital próprio?
Para mutuários bem qualificados, o limite de um empréstimo de capital próprio é o valor que leva o mutuário a um valor de empréstimo combinado (CLTV) de 90% ou menos. Isso significa que o total dos saldos da hipoteca, quaisquer HELOCs existentes, quaisquer empréstimos imobiliários existentes e o novo empréstimo imobiliário não podem ser superiores a 90% do valor avaliado da casa. Por exemplo, alguém com uma casa avaliada em $ 500.000 com um saldo de hipoteca existente de $ 200.000 pode fazer um empréstimo de até $ 250.000 se for aprovado.
Os empréstimos de capital próprio são dedutíveis?
Os juros pagos em um empréstimo imobiliário podem ser dedutíveis se os recursos do empréstimo forem usados para "comprar, construir ou melhorar substancialmente" sua casa. No entanto, com a aprovação da Lei de Cortes de Impostos e Empregos e o aumento da dedução padrão,. discriminar para deduzir os juros pagos em um empréstimo imobiliário pode não levar a economias para a maioria dos arquivadores.
Você pode ter um HELOC e um Home Equity Loan simultaneamente?
Sim. Você pode ter um empréstimo HELOC e um empréstimo imobiliário ao mesmo tempo, desde que tenha patrimônio suficiente em sua casa, bem como renda e crédito para ser aprovado para ambos.
