房屋净值贷款
什么是房屋净值贷款？
房屋净值贷款（也称为净值贷款、房屋净值分期贷款或二次抵押贷款）是一种消费债务。房屋净值贷款允许房主以房屋净值借款。贷款金额基于房屋当前市场价值与房主到期的抵押贷款余额之间的差额。房屋净值贷款往往是固定利率，而典型的替代方案房屋净值信贷额度 (HELOC) 通常具有可变利率。
房屋净值贷款如何运作
本质上，房屋净值贷款类似于抵押贷款，因此称为第二抵押贷款。房屋中的资产作为贷款人的抵押品。允许房主借款的金额将部分基于房屋评估价值的 80% 至 90% 的综合贷款与价值 (CLTV) 比率。当然，贷款金额和收取的利率也取决于借款人的信用评分和还款记录。
抵押贷款歧视是非法的。如果您认为您因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部 (HUD) 提交报告。
传统的房屋净值贷款有固定的还款期限，就像传统的抵押贷款一样。借款人定期、固定还款，包括本金和利息。与任何抵押贷款一样，如果未偿还贷款，则可以出售房屋以偿还剩余债务。
房屋净值贷款可能是将您在房屋中积累的资产转换为现金的好方法，特别是如果您将这些现金投资于增加房屋价值的房屋装修。但是，请始终记住，您将自己的房屋置于危险境地——如果房地产价值下降，您最终可能会欠下的钱超过房屋的价值。
如果您想搬家，您最终可能会因出售房屋而亏损或无法搬家。而且，如果您获得贷款来偿还信用卡债务，请抵制再次增加信用卡账单的诱惑。在做一些让你的房子处于危险之中的事情之前，权衡你所有的选择。
“如果考虑大额房屋净值贷款，请务必比较多种贷款类型的利率。兑现再融资可能是比房屋净值贷款更好的选择，具体取决于您需要多少。”
——Marguerita Cheng，注册理财师，蓝海环球财富
特别注意事项
房屋净值贷款在1986 年税收改革法案后大受欢迎，因为它们为消费者提供了一种绕过其主要条款的方法——取消大多数消费者购买的利息扣除。该法案留下了一个很大的例外：对以居民为基础的债务服务的兴趣。
然而，2017 年的《减税和就业法案》暂停了对房屋净值贷款和 HELOC 支付的利息的扣除，直到 2026 年，除非根据美国国税局的说法，“它们被用来购买、建造或大幅改善纳税人的房屋，以确保贷款。”例如，用于合并债务或支付孩子大学费用的房屋净值贷款的利息不能抵税。
在您进行房屋净值贷款之前，请务必比较条款和利率。为 Movearoo.com 和 iMOVE.com 撰稿的房地产和搬迁专家 Clair Jones 建议，在寻找时，请考虑向当地信用合作社贷款，而不是只关注大型银行。 “如果您愿意处理较慢的申请处理时间，信用合作社有时会提供更好的利率和更个性化的账户服务，”琼斯说。
与抵押贷款一样，您可以要求进行善意的估算，但在此之前，请对自己的财务状况做出诚实的估算。 Fairway Independent Mortgage Corp. 分行经理、《贷款指南：如何获得最佳贷款》一书的作者 Casey Fleming 说：“在申请之前，您应该对自己的信用和房屋价值有一个很好的了解，以节省资金。”可能的抵押贷款。” “尤其是在评估[您的房屋]时，这是一项重大支出。如果您的评估值太低而无法支持贷款，那么这笔钱就已经花光了”——而且不符合条件也不会退款。
在签署之前——尤其是如果你使用房屋净值贷款进行债务合并——与你的银行一起计算数字，并确保贷款的每月还款额确实低于你所有当前债务的总付款额。即使房屋净值贷款的利率较低，您的新贷款期限也可能比您现有债务的期限长。
房屋净值贷款的利息只有在贷款用于购买、建造或大幅改善获得贷款的房屋时才能免税。
房屋净值贷款与 HELOCs
房屋净值贷款向借款人提供一次性一次性付款，并在规定的期限内（通常为 5 至 15 年）以商定的利率偿还。在贷款的整个生命周期内，付款和利率保持不变。如果贷款所依据的房屋被出售，则必须全额偿还贷款。
HELOC 是一种循环信用额度，很像信用卡，您可以根据需要提取、偿还，然后再次提取，期限由贷方确定。提款期（5 至 10 年）之后是不再允许提款的还款期（10 至 20 年）。 HELOC 通常具有可变利率，但一些贷方提供 HELOC 固定利率选项。
房屋净值贷款的优点和缺点
房屋净值贷款有许多主要好处，包括成本，但也有缺点。
＃＃＃ 优点
房屋净值贷款提供了一种简单的现金来源，并且可以成为负责任的借款人的宝贵工具。如果您有稳定、可靠的收入来源，并且知道您将能够偿还贷款，那么低利率和可能的税收减免让房屋净值贷款成为明智的选择。
对于许多消费者来说，获得房屋净值贷款非常简单，因为它是有担保的债务。贷方进行信用检查并下令对您的房屋进行评估，以确定您的信誉和综合贷款与价值比率。
房屋净值贷款的利率——尽管高于首次抵押贷款——远低于信用卡和其他消费贷款的利率。这有助于解释为什么消费者通过固定利率房屋净值贷款以房屋价值借款的主要原因是偿还信用卡余额。
如果您确切知道需要借多少钱以及借什么，房屋净值贷款通常是一个不错的选择。您得到一定金额的保证，您会在交易结束时全额收到。波特兰 Integrity Mortgage LLC 的高级贷款官 Richard Airey 说： “房屋净值贷款通常更适合于更大、更昂贵的目标，例如改建、支付高等教育费用，甚至债务合并，因为这些资金是一次性收到的。” ，缅因州。
缺点
房屋净值贷款的主要问题是，对于可能陷入支出、借贷、支出和陷入更深债务的永久循环的借款人来说，它们似乎是一个非常简单的解决方案。不幸的是，这种情况非常普遍，以至于贷方有一个术语：重新加载，这基本上是贷款以偿还现有债务并释放额外信贷的习惯，然后借款人使用这些信贷进行额外购买。
重新加载会导致债务螺旋式循环，这通常会说服借款人转向提供相当于借款人房屋净值 125% 的房屋净值贷款。这种类型的贷款通常会带来更高的费用：因为借款人取出的钱超过了房子的价值，所以贷款没有完全由抵押品担保。另外，要知道，贷款中超过房屋价值的部分所支付的利息永远不能免税。
申请房屋净值贷款时，可能会有一些诱惑，因为您只能获得一次付款，而且您不知道将来是否有资格获得另一笔贷款。
如果您正在考虑一笔比您的房屋更有价值的贷款，那么可能是时候进行现实检查了。当您只欠您家中 100% 的资产时，您是否无法量入为出？如果是这样，当您将债务增加 25% 以及利息和费用时，期望您的生活会变得更好可能是不现实的。这可能成为破产和止赎的滑坡。
房屋净值贷款示例
假设您有一笔余额为 10,000 美元的汽车贷款，利率为 9%，期限还剩两年。如果您花了五年时间还清房屋净值贷款，那么以 4% 的利率将债务合并到五年期的房屋净值贷款实际上会花费您更多的钱。另外，请记住，您的房屋现在是贷款的抵押品，而不是您的汽车。违约可能导致其损失，而失去您的房屋将比交出汽车更具灾难性。
房屋净值贷款要求
每个贷方都有自己的要求，但要获得房屋净值贷款的批准，大多数借款人通常需要：
房屋净值 > 房屋价值的 20%
两年或以上的可核实收入历史
信用评分 > 600
高风险借款人的贷方支付更高的利率。
通过查找声明或登录您的贷方网站，确定您的抵押贷款和任何现有的第二抵押贷款、HELOC 或房屋净值贷款的当前余额。通过将其与您所在地区的近期销售额进行比较或使用 Zillow 或 Redfin 等网站的估算值来估算您家的当前价值。请注意，他们的价值估计并不总是准确的，因此请根据您家的当前状况根据需要调整您的估计。然后将您房产上所有贷款的当前余额除以您当前的房产价值估计，以获得您当前在您家中的资产百分比。
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利率假设贷款金额为 25,000 美元，贷款价值比为 80%。 HELOC 利率采用信贷额度启动期间的利率，之后利率可以根据市场情况发生变化。
底线
对于那些确切知道需要提取多少资产并希望获得固定利率安全性的人来说，房屋净值贷款在财务上可能是比 HELOC 更好的选择。在合并债务或为房屋维修融资时，借款人应谨慎申请房屋净值贷款。如果抽出过多的股权，很容易最终陷入抵押贷款的困境，从而使借款人信用受损，房屋被取消抵押品赎回权。
＃＃ 强调
房屋净值贷款金额基于房屋当前市场价值与到期抵押贷款余额之间的差额。
固定利率房屋净值贷款提供一次性贷款，而 HELOC 则为借款人提供循环信贷额度。
房屋净值贷款允许房主以其住宅的净值借款。
房屋净值贷款有两种——固定利率贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC)。
房屋净值贷款，也称为房屋净值分期贷款或二次抵押贷款，是一种消费债务。
＃＃ 常问问题
房屋净值贷款如何运作？
房屋净值贷款是一笔固定金额的贷款，在设定的时间段内偿还，使用您家中的资产作为贷款的抵押品。如果您无法偿还贷款，您可能会因丧失抵押品赎回权而失去您的房屋。
什么是 HELOC 贷款？
HELOC 贷款不存在。该术语是两种现有不同贷款产品的组合：房屋净值信贷额度 (HELOC) 和房屋净值贷款。
我可以获得多少房屋净值贷款？
对于合格的借款人，房屋净值贷款的限额是使借款人的综合贷款价值比(CLTV)达到 90% 或更低的金额。这意味着抵押贷款、任何现有 HELOC、任何现有房屋净值贷款和新房屋净值贷款的余额总和不能超过房屋评估价值的 90%。例如，如果某人的房屋估价为 500,000 美元，现有抵押贷款余额为 200,000 美元，则如果获得批准，他们可以申请高达 250,000 美元的房屋净值贷款。
房屋净值贷款可以扣税吗？
如果贷款收益用于“购买、建造或大幅改善”您的房屋，则房屋净值贷款支付的利息可以免税。然而，随着减税和就业法案的通过以及标准扣除额的增加，逐项扣除房屋净值贷款支付的利息可能不会为大多数申报人带来储蓄。
您可以同时拥有 HELOC 和房屋净值贷款吗？
是的。您可以同时拥有 HELOC 和房屋净值贷款，前提是您的房屋有足够的净值，以及收入和信贷能够获得两者的批准。
