Выкупа без REO

Что такое обращение взыскания без REO?

Обращение взыскания, не принадлежащее недвижимому имуществу, или обращение взыскания без REO, относится к успешному обращению взыскания на недвижимое имущество. Процесс обращения взыскания начинается после того, как заемщик не вносит платежи по ипотеке в течение нескольких месяцев, период времени, определенный в условиях ипотеки. В случае обращения взыскания без REO, когда имущество, находящееся в обращении, выставляется на аукцион,. покупатель соглашается выплатить сумму, причитающуюся банку за имущество, или меньшую сумму, если банк готов предложить скидку.

Как работает обращение взыскания без REO

При ипотечном кредите дом или имущество используются в качестве залога, а это означает, что кредитор имеет право забрать имущество, если заемщик не соблюдает условия ипотечного договора. Как правило, процесс обращения взыскания обычно начинается, когда заемщик пропускает свои платежи. Банк или кредитор обычно в ответ отправляют заемщику уведомление о пропущенном платеже. Если заемщик продолжает пропускать платежи, банк направляет письмо-требование.

После 90 дней пропущенных платежей кредитор выдает уведомление о неисполнении обязательств,. то есть о неуплате. Заемщику может быть предоставлено больше времени для работы с банком, чтобы урегулировать любые просроченные платежи и восстановить кредит. Если соглашение не может быть достигнуто, а платежи по-прежнему не получены, банк инициирует обращение взыскания, которое представляет собой юридический процесс, заключающийся в том, чтобы забрать его домой и продать другому покупателю через аукцион.

Короткая продажа

Чтобы избежать потери права выкупа, домовладелец может выставить недвижимость на рынок через короткую продажу недвижимости. Короткая продажа происходит, когда домовладелец, находящийся в затруднительном финансовом положении, продает свой дом или собственность меньше, чем сумма, причитающаяся по ипотечному кредиту. Если домовладелец не может быстро продать имущество, кредитор может изъять его и выставить на публичные торги.

Аукцион взыскания

Аукционы по выкупу часто проводятся в окружных судах. Цена собственности, как правило, представляет собой сумму, которую должен домовладелец, плюс судебные издержки, хотя в некоторых ситуациях кредитор может согласиться на меньшую сумму. Когда победивший участник торгов покупает недвижимость, выставленную на аукцион, обращение взыскания не является обращением взыскания в соответствии с REO, поскольку кредитор нашел покупателя и не был вынужден вступить во владение.

Особые соображения: освобождение от потери права выкупа

Домовладельцы, которые просрочили платежи по ипотеке из-за экономического кризиса, начавшегося в 2020 году, могут претендовать на защиту от невыплаты. Это было введено с принятием закона CARES на 2 триллиона долларов в марте 2020 года.

Терпимость позволяет заемщикам пропускать платежи в краткосрочной перспективе, если они испытывают финансовые трудности из-за экономического кризиса. Важно отметить, что пропущенные платежи не прощаются. Вместо этого они добавляются в конце срока кредита. Воздержание от кредитора может обеспечить до 180 дней освобождения платежа.

Ипотечные кредиты, обеспеченные спонсируемыми государством организациями (GSE),. такими как Fannie Mae или Freddie Mac, не могут быть изъяты банком или кредитором. Когда президент Дональд Трамп подписал Закон CARES, кредиторам и обслуживающим организациям было запрещено обращать взыскание на заемщиков до 31 декабря 2020 года. Первоначально президент Джо Байден продлил этот крайний срок до 31 марта 2021 года, когда он подписал указ в первый день своего пребывания в должности. . Он снова продлил крайний срок до 30 июня 2021 г. 23 июля он снова продлил его до 31 июля 2021 г., а также продлил окно регистрации до 30 сентября 2021 г. и предоставил до трех месяцев дополнительного отсрочки для определенных заемщиков.

Уточните у своего кредитора, является ли ваша ипотека ссудой, обеспеченной GSE, чтобы иметь право на отсрочку.

Заемщики также могут запросить продление еще на 180 дней, в общей сложности до 360 дней. Тем не менее, заемщики должны обратиться в свою кредитную службу или банк, чтобы запросить эту форму воздержания. К кредиту не будут добавлены штрафы, сборы или дополнительные проценты (сверх запланированных сумм).

Не-REO Лишение права выкупа по сравнению с недвижимостью, находящейся в собственности

Выкупа, не связанного с REO, отличается от обращения взыскания на недвижимость (REO). Обращение взыскания, не связанное с REO, становится обращением взыскания на недвижимость, когда происходит аукцион, но ни один покупатель не выдвигает предложение, соответствующее минимальной ставке. В случае собственности REO кредитор становится владельцем, а банк, в свою очередь, часто размещает собственность REO в Интернете, чтобы перепродать ее. Банки также могут заручиться помощью агентов по недвижимости, чтобы привлечь больше покупателей и ускорить процесс продажи. Чтобы еще больше заинтересовать покупателей, кредиторы могут размещать свои объекты REO со скидкой и устранять некоторые расходы, связанные с их правами собственности. По этой причине недвижимость, находящаяся в собственности, может быть более безопасным вложением, чем потеря права выкупа, не связанная с REO.

Однако объекты как REO, так и не-REO часто нуждаются в капитальном ремонте. Кроме того, инвесторы, решившие подождать, пока местная недвижимость не станет принадлежащей банку REO, могут упустить возможность купить недвижимость, не относящуюся к REO, на аукционе. Другими словами, аукцион, не относящийся к REO, позволяет инвесторам раньше приобретать имущество, лишенное права выкупа, по сравнению с имуществом REO.

Преимущества и недостатки обращения взыскания без REO

Заложенная недвижимость привлекательна для покупателей, которые хотят купить недвижимость со скидкой. В результате публичные аукционы, как правило, привлекают множество заинтересованных покупателей. Недвижимость, не относящаяся к REO, иногда позволяет покупателям приобрести недвижимость, которую они в противном случае не могли бы себе позволить.

Тем не менее, покупка не-REO лишения права выкупа не лишена риска. Покупатели недвижимости, не относящейся к категории REO, также должны уплатить любые невыплаченные налоги и залоговые права на недвижимость. Залоговое удержание — это юридическое требование к имуществу, если оно использовалось в качестве залога для погашения долга. Покупатели недвижимости, не относящейся к REO, также несут ответственность за любое техническое обслуживание, которое может потребоваться собственности, что может быть значительным. Также возможно, что новому владельцу, возможно, придется иметь дело с выселением арендаторов, которые проживают в собственности.

Особенности

• Потеря права выкупа, не принадлежащая недвижимому имуществу, или потеря права выкупа, не связанная с REO, относится к успешному обращению взыскания на недвижимое имущество.

• При обращении взыскания без права выкупа, когда имущество, подлежащее взысканию, выставляется на аукцион, покупатель соглашается выплатить сумму, причитающуюся банку.

• Процесс обращения взыскания начинается после того, как заемщик не выплачивает ипотечные платежи в течение периода времени, определенного условиями ипотеки.