Ei REO-sulkeminen
Mikä on ei-REO-sulkeminen?
Muun kuin kiinteistön omistama sulkeminen tai ei-REO-sulkeminen viittaa onnistuneeseen kiinteistön sulkemiseen . Ulosottoprosessi alkaa, kun lainanottaja ei suorita asuntolainan maksuja useiden kuukausien ajan, kiinnitysehtojen puitteissa määritellyn ajanjakson. Muussa kuin REO-sulkemisessa, kun ulosmitattu omaisuus myydään huutokauppaan,. ostaja suostuu maksamaan kiinteistöstä pankille velkaa tai vähemmän, jos pankki on valmis tarjoamaan alennuksen.
Kuinka ei-REO-sulkeminen toimii
Lainakiinnityksen yhteydessä asuntoa tai omaisuutta käytetään vakuudeksi, eli lainanantajalla on oikeus ottaa omaisuus, jos lainanottaja ei noudata kiinnityssopimuksen ehtoja. Yleensä ulosmittausprosessi alkaa yleensä, kun lainanottaja ei maksa maksuja. Pankki tai lainanantaja vastaa yleensä lähettämällä lainanottajalle maksuilmoituksen. Jos lainanottaja ei edelleenkään maksa maksuja, pankki lähettää pyyntökirjeen.
90 päivän myöhästyneiden maksujen jälkeen lainanantaja antaa maksuhäiriöilmoituksen,. joka tarkoittaa maksujen suorittamatta jättämistä. Lainanottajalle voidaan antaa enemmän aikaa työskennellä pankin kanssa maksamattomien maksujen suorittamiseksi ja lainan palauttamiseksi. Jos sopimusta ei saada aikaan ja maksuja ei vieläkään saada, pankki aloittaa ulosmittauksen, joka on laillinen prosessi, jossa se viedään kotiin ja myydään huutokaupalla toiselle ostajalle.
Lyhytmyynti
Välttääkseen sulkemisen asunnonomistaja voi saattaa kiinteistön markkinoille kiinteistöjen lyhyen myynnin kautta. Lyhyeksi myynti tapahtuu, kun taloudellisesti vaikeuksissa oleva asunnonomistaja myy kotinsa tai kiinteistönsä asuntolainaa alhaisemmalla hinnalla. Jos asunnonomistaja ei pysty myymään omaisuutta nopeasti, lainanantaja voi ottaa sen takaisin ja saattaa sen julkiseen huutokauppaan.
Sulkemishuutokauppa
Sulkemishuutokaupat järjestetään usein läänin oikeustaloissa. Kiinteistön hinta on tyypillisesti asunnonomistajan velkaa ja oikeudenkäyntikulut, vaikka lainanantaja voi joissakin tilanteissa hyväksyä vähemmän. Kun voittanut tarjoaja ostaa kiinteistön huutokaupattavaksi, ulosmittaus on ei-REO-sulku, koska lainanantaja löysi ostajan, eikä sitä pakotettu ottamaan omistusta.
Erityishuomiot: Ulostulon helpottaminen
Vuonna 2020 alkaneen talouskriisin vuoksi asuntolainan maksuista myöhässä olevat asunnonomistajat voivat saada kärsivällisyyssuojan. Tämä otettiin käyttöön, kun 2 biljoonan dollarin CARES-laki hyväksyttiin maaliskuussa 2020.
Kärsivällisyys antaa lainanottajien ohittaa maksut lyhyellä aikavälillä, jos heillä on taloudellisia vaikeuksia talouskriisin vuoksi. On tärkeää huomata, että menetettyjä maksuja ei anneta anteeksi. Sen sijaan ne lisätään laina-ajan loppuun. Lainanantajan lykkäys voi tarjota jopa 180 päivän maksuhelpotuksen.
lunastaa valtion tukemien tahojen,. kuten Fannie Maen tai Freddie Macin, takaamia asuntolainoja . Kun presidentti Donald Trump allekirjoitti CARES-lain, lainanantajia ja palveluntarjoajia kiellettiin sulkemasta lainanottajaa joulukuuhun asti. 31. 2020. Presidentti Joe Biden pidensi tätä määräaikaa alun perin 31. maaliskuuta 2021, kun hän allekirjoitti toimeenpanomääräyksen ensimmäisenä virkapäiväänsä. Hän pidensi määräaikaa uudelleen 30. kesäkuuta 2021 asti. 23. heinäkuuta hän lykkäsi sen vielä kerran 31. heinäkuuta 2021 asti, pidentäen myös toleranssien ilmoittautumisikkunaa 30. syyskuuta 2021 asti ja tarjoten jopa kolmen kuukauden lisäsitoutumista tietyille lainaajia.
Tarkista lainanantajaltasi, onko asuntolainasi GSE-vakuuslaina, jotta voit saada kärsivällisyyden.
Lainaajat voivat myös pyytää pidennystä vielä 180 päiväksi yhteensä enintään 360 päiväksi. Lainanottajien on kuitenkin otettava yhteyttä lainanhoitajaansa tai pankkiinsa pyytääkseen tällaista kärsivällisyyttä. Lainaan ei lisätä sakkoja, maksuja tai ylimääräisiä korkoja (suunnitelman mukaiset määrät ylittävät).
Ei-REO-sulkeminen vs. Kiinteistöt
Ei-REO-sulkeminen eroaa kiinteistön omistamasta sulkemisesta (REO). Ei-REO-sulkemisesta tulee huutokaupan yhteydessä kiinteistön omistama ulosmittaus, mutta yksikään ostaja ei tee tarjousta, joka täyttää vähimmäistarjouksen. REO-kiinteistön kanssa lainanantaja ottaa omistuksen ja pankki puolestaan usein julkaisee REO-kiinteistön verkossa myydäkseen sen. Pankit voivat myös pyytää kiinteistönvälittäjien apua tavoittaakseen lisää ostajia ja nopeuttaakseen myyntiprosessia. Ostajien houkuttelemiseksi edelleen lainanantajat voivat listata REO-kiinteistönsä alennettuun hintaan ja poistaa osan omistuksiinsa liittyvistä kuluista. Tästä syystä kiinteistön omistamat kiinteistöt voivat olla turvallisempi sijoitus kuin ei-REO-kiinteistöt.
Sekä REO- että ei-REO-kiinteistöt tarvitsevat kuitenkin usein merkittäviä korjauksia. Lisäksi sijoittajat, jotka päättävät odottaa, kunnes paikalliset kiinteistöt ovat pankin omistamia REO-yhtiöitä, voivat menettää mahdollisuuden ostaa muu kuin REO-kiinteistö huutokaupan kautta. Toisin sanoen ei-REO-huutokauppa antaa sijoittajille mahdollisuuden päästä sisään aikaisemmin ostaessaan suljettuja kiinteistöjä verrattuna REO-kiinteistöihin.
Ei-REO-sulkemisen edut ja haitat
Suljetut kiinteistöt houkuttelevat ostajia, jotka haluavat ostaa kiinteistön alennuksella. Tämän seurauksena julkiset huutokaupat houkuttelevat joukon kiinnostuneita ostajia. Muut kuin REO-kiinteistöt antavat joskus ostajille mahdollisuuden ostaa kiinteistön, johon heillä ei muuten olisi varaa.
Ostaminen ei-REO-sulkemisessa ei kuitenkaan ole riskitöntä. Muiden kuin REO-kiinteistöjen ostajat ovat myös velkaa kiinteistön maksamattomat verot ja panttioikeudet. Panttioikeus on laillinen vaatimus omaisuuteen, jos sitä on käytetty vakuutena velan maksamiseen. Muiden kuin REO-kiinteistöjen ostajat ovat myös vastuussa kiinteistön mahdollisesti tarvitsemasta huollosta, joka voi olla merkittävää. On myös mahdollista, että uusi omistaja joutuu häätämään kiinteistössä asuvia vuokralaisia.
##Kohokohdat
Muun kuin kiinteistön omistama ulosmittaus tai ei-REO-sulkeminen viittaa onnistuneeseen kiinteistön sulkemiseen.
Muussa kuin REO-sulkemisessa, kun ulosmittauksessa oleva omaisuus myydään huutokauppaan, ostaja sitoutuu maksamaan velan pankille.
Ulosottoprosessi alkaa, kun lainanottaja ei suorita asuntolainan maksuja kiinnitysehtojen puitteissa määritellyn ajanjakson aikana.
