التعويق غير REO

ما هو التعويق غير REO؟

يشير الرهن غير العقاري المملوك ، أو الرهن غير المرتبط بالتأثير العقاري ، إلى حبس الرهن الناجح على الممتلكات العقارية. تبدأ عملية الرهن بعد فشل المقترض في سداد مدفوعات الرهن العقاري لعدة أشهر ، وهي فترة زمنية محددة ضمن شروط الرهن العقاري. في حالة عدم وجود تداعيات رهن ، عندما يتم طرح العقار قيد الرهن للمزاد ، يوافق المشتري على دفع المبلغ المستحق للبنك مقابل العقار ، أو أقل إذا كان البنك على استعداد لتقديم خصم.

كيف يعمل التعويق غير المتصل بالتعويض

مع قرض الرهن العقاري ، يتم استخدام المنزل أو العقار كضمان ، مما يعني أن للمقرض الحق في أخذ العقار إذا فشل المقترض في الالتزام بشروط اتفاقية الرهن العقاري. عادة ، تبدأ عملية الرهن بشكل عام عندما يفوت المقترض مدفوعاته. عادةً ما يستجيب البنك أو المُقرض عن طريق إرسال إشعار دفع فائت إلى المقترض. إذا استمر المقترض في التخلف عن السداد ، يرسل البنك خطاب طلب.

بعد 90 يومًا من السداد الضائع ، يُصدر المُقرض إشعارًا بالتخلف عن السداد ، وهو عدم سداد المدفوعات. قد يُمنح المقترض مزيدًا من الوقت للعمل مع البنك لتسوية أي مدفوعات مستحقة وإعادة القرض. إذا لم يكن من الممكن التوصل إلى اتفاق ولم يتم استلام المدفوعات بعد ، يبدأ البنك في إغلاق الرهن ، وهي العملية القانونية لإعادته إلى المنزل وبيعه إلى مشترٍ آخر عبر مزاد.

البيع على المكشوف

لتجنب حبس الرهن ، يجوز لصاحب المنزل طرح العقار في السوق عن طريق بيع العقارات على المكشوف. يحدث البيع على المكشوف عندما يبيع صاحب المنزل المتعثر ماليًا منزله أو ممتلكاته بأقل من المبلغ المستحق على قرض الرهن العقاري. إذا كان صاحب المنزل غير قادر على بيع العقار بسرعة ، فيجوز للمقرض استرداده وطرحه للمزاد العلني.

مزاد الرهن

غالبًا ما تتم مزادات الرهن في محاكم المقاطعة. عادة ما يكون سعر العقار هو المبلغ المستحق على صاحب المنزل بالإضافة إلى التكاليف القانونية ، على الرغم من أن المقرض قد يقبل أقل في بعض الحالات. عندما يشتري مقدم العطاء الفائز عقارًا للبيع بالمزاد ، يكون الرهن غير مرتبط بالتعويض العقاري لأن المقرض وجد مشترًا ولم يُجبر على أخذ الملكية.

اعتبارات خاصة: تخفيف الرهن

قد يتأهل أصحاب المنازل الذين تأخروا عن سداد أقساط الرهن العقاري بسبب الأزمة الاقتصادية التي بدأت في عام 2020 للحصول على حماية الصبر. تم تقديم هذا مع تمرير قانون CARES بقيمة 2 تريليون دولار في مارس 2020.

الصبر للمقترضين بتخطي المدفوعات على المدى القصير إذا كانوا يعانون من ضائقة مالية بسبب الأزمة الاقتصادية. من المهم ملاحظة أنه لا يتم التغاضي عن المدفوعات الفائتة. بدلاً من ذلك ، يتم إضافتهم إلى نهاية مدة القرض. يمكن أن يوفر التحمل من المقرض ما يصل إلى 180 يومًا من الإعفاء من السداد.

الرهون العقارية المدعومة من قبل الكيانات التي ترعاها الحكومة (GSEs) ، مثل Fannie Mae أو Freddie Mac ، لا يمكن أن يمنعها البنك أو المقرض. عندما وقع الرئيس دونالد ترامب قانون CARES ، مُنع المقرضون والعاملين من حبس الرهن على المقترضين حتى 31 ديسمبر 2020. مدد الرئيس جو بايدن هذا الموعد النهائي في الأصل حتى 31 مارس 2021 ، عندما وقع أمرًا تنفيذيًا في أول يوم له في منصبه . مدد الموعد النهائي مرة أخرى حتى 30 يونيو 2021. في 23 يوليو ، قام بتأجيله مرة أخرى حتى 31 يوليو 2021 ، كما قام بتمديد فترة التحمل حتى 30 سبتمبر 2021 ، وتوفير ما يصل إلى ثلاثة أشهر من التحمل الإضافي لـ بعض المقترضين.

تحقق مع المقرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو قرض مدعوم من GSE من أجل التأهل للإمتناع.

يمكن للمقترضين أيضًا طلب تمديد لمدة تصل إلى 180 يومًا أخرى لمدة تصل إلى 360 يومًا. ومع ذلك ، يجب على المقترضين الاتصال بخدمة القرض أو البنك لطلب هذا الشكل من التحمل. لن تكون هناك غرامات أو رسوم أو فوائد إضافية (بخلاف المبالغ المجدولة) تضاف إلى القرض .

عدم التعويق غير المتصل بالعقار مقابل العقارات المملوكة

يختلف الرهن غير المتصل بالتسويق العقاري عن الرهن المملوك للعقار (REO). يصبح الرهن غير المتصل بالتسويق العقاري رهنًا مملوكًا للعقار عند حدوث مزاد ، ولكن لا يتقدم أي مشتر بعرض يفي بالحد الأدنى للعطاء. مع خاصية تداعيات تداعيات ، يأخذ المُقرض الملكية والبنك ، بدوره ، غالبًا ما ينشر ممتلكات تربيعية عبر الإنترنت لإعادة بيعها. قد تطلب البنوك أيضًا مساعدة وكلاء العقارات للوصول إلى المزيد من المشترين وتسريع عملية البيع. لمزيد من إغراء المشترين ، قد يقوم المقرضون بإدراج ممتلكاتهم العقارية بسعر مخفض والتخلص من بعض النفقات المرتبطة بعناوينهم. لهذا السبب ، قد تكون العقارات المملوكة استثمارًا أكثر أمانًا من عمليات حبس الرهن غير المرتبطة بالتصحيح.

ومع ذلك ، فغالبًا ما تحتاج كل من خصائص REO و non-REO إلى إصلاحات كبيرة. أيضًا ، بالنسبة للمستثمرين الذين يقررون الانتظار حتى تصبح العقارات المحلية مملوكة للبنوك ، فقد يفوتهم فرصة لشراء عقار غير تراجعي مباشر عن طريق المزاد. بعبارة أخرى ، يسمح المزاد غير المتعلق بـ REO للمستثمرين بالدخول في وقت مبكر عند شراء العقارات الممنوعة مقابل عقارات REO.

مزايا وعيوب عدم تداعيات الرهن

العقارات الممنوعة جذابة للمشترين الذين يتطلعون إلى شراء عقار بسعر مخفض. نتيجة لذلك ، تميل المزادات العامة إلى جذب حشد من المشترين المهتمين. في بعض الأحيان ، تتيح العقارات غير المرتبطة بـ REO للمشترين شراء عقار لن يكونوا قادرين على تحمله.

ومع ذلك ، فإن الشراء في حالة عدم وجود تكتل رهن لا يخلو من المخاطر. مشتري العقارات غير التابعة لـ REO مدينون أيضًا بأي ضرائب وامتيازات مستحقة على العقار. الامتياز هو مطالبة قانونية بالممتلكات إذا تم استخدامه كضمان لسداد دين. يتحمل مشترو العقارات غير التابعة لـ REO أيضًا مسؤولية أي صيانة قد يحتاجها العقار ، والتي قد تكون مهمة. من الممكن أيضًا أن يضطر المالك الجديد إلى التعامل مع إخلاء المستأجرين المقيمين في العقار.

يسلط الضوء

• يشير الرهن غير العقاري المملوك ، أو الرهن غير المرتبط بالتأثير العقاري ، إلى حبس الرهن الناجح على عقار.

• في حالة عدم تعلق الرهن بالحجز ، عندما يتم طرح العقار قيد الرهن للبيع بالمزاد ، يوافق المشتري على دفع المبلغ المستحق للبنك.

• تبدأ عملية الرهن بعد إخفاق المقترض في سداد أقساط الرهن العقاري لفترة زمنية محددة ضمن شروط الرهن العقاري.