Icke-REO-avskärmning

Vad är icke-REO-avskärmning?

En icke-fastighetsägd avskärmning, eller icke-REO-avskärmning, hänvisar till en framgångsrik avskärmning av en fastighetsfastighet. Utestängningsprocessen startar efter att en låntagare misslyckas med att göra bolånebetalningar under flera månader, en tidsperiod som definieras inom villkoren för inteckningen. I en icke-REO-avskärmning, när egendomen i avskärmning läggs ut på auktion,. går en köpare med på att betala det belopp som är skyldig banken för fastigheten, eller mindre om banken är villig att erbjuda en rabatt.

Hur en icke-REO-avskärmning fungerar

Med ett hypotekslån används bostaden eller fastigheten som säkerhet, vilket innebär att långivaren har rätt att ta fastigheten om låntagaren inte upprätthåller villkoren i bolåneavtalet. Vanligtvis börjar avskärmningsprocessen i allmänhet när en låntagare missar sina betalningar. Banken eller långivaren svarar normalt genom att skicka en missad betalningsanmärkning till låntagaren. Om låntagaren fortsätter att missa betalningar skickar banken ett kravbrev.

Efter 90 dagar av missade betalningar utfärdar långivaren ett meddelande om försummelse,. vilket är underlåtenhet att göra betalningar. Låntagaren kan få mer tid att arbeta med banken för att reglera eventuella utestående betalningar och återinföra lånet. Om inget avtal kan träffas och betalningarna fortfarande inte tas emot, inleder banken utmätningen, vilket är den juridiska processen att ta hem den och sälja den till en annan köpare via en auktion.

Kort försäljning

För att undvika utmätning kan husägaren släppa ut fastigheten på marknaden via en fastighetsblankett. En blankning uppstår när en ekonomiskt nödställd husägare säljer sin bostad eller egendom för mindre än det belopp som ska betalas på hypotekslånet. Om husägaren inte snabbt kan sälja fastigheten kan långivaren ta tillbaka den och lägga ut den på offentlig auktion.

Utmätningsauktion

Utmätningsauktioner äger ofta rum i länsrättshus. Priset på fastigheten är vanligtvis det belopp som husägaren är skyldig plus rättegångskostnader, även om långivaren kan acceptera mindre i vissa situationer. När en vinnande budgivare köper en fastighet på auktion, är avskärmningen en icke-REO-avskärmning eftersom långivaren hittat en köpare och inte tvingades ta äganderätten.

Särskilda överväganden: Avskärmningslättnad

Husägare som ligger efter med sina bolånebetalningar på grund av den ekonomiska krisen som började 2020 kan kvalificera sig för anståndsskydd. Detta infördes med antagandet av CARES Act på 2 biljoner dollar i mars 2020.

Tålamod tillåter låntagare att hoppa över betalningar på kort sikt om de upplever ekonomiska svårigheter på grund av den ekonomiska krisen. Det är viktigt att notera att uteblivna betalningar inte förlåts. Istället läggs de till i slutet av låneperioden. Tålamod från en långivare kan ge upp till 180 dagars betalningslättnad.

Bolån som stöds av statligt sponsrade enheter (GSEs),. som Fannie Mae eller Freddie Mac, kan inte utestängas av banken eller långivaren. När president Donald Trump undertecknade CARES Act, förbjöds långivare och serviceföretag att utmäta låntagare fram till den 31 december 2020. President Joe Biden förlängde ursprungligen denna tidsfrist till den 31 mars 2021, då han undertecknade en verkställande order på sin första dag i ämbetet . Han förlängde tidsfristen igen till den 30 juni 2021. Den 23 juli sköt han ut den ännu en gång fram till den 31 juli 2021, och förlängde också registreringsperioden för överseende till den 30 september 2021 och gav upp till tre månaders extra tålamod för vissa låntagare.

Kontrollera med din långivare för att se om ditt bolån är ett GSE-stödt lån för att kvalificera sig för tålamod.

Låntagare kan också begära förlängning med upp till ytterligare 180 dagar med totalt upp till 360 dagar. Låntagare måste dock kontakta sin lånetjänst eller bank för att begära denna form av överseende. Det kommer inga straffavgifter, avgifter eller ytterligare räntor (utöver schemalagda belopp) att läggas till på lånet .

Icke-REO-avskärmning vs. fastighetsägd

En icke-REO-avskärmning skiljer sig från en fastighetsägd avskärmning (REO). En icke-REO-utmätning blir en fastighetsägd utmätning när en auktion äger rum, men ingen köpare kommer med ett erbjudande som uppfyller minimibudet. Med en REO-fastighet tar långivaren ägandet och banken skulle i sin tur ofta lägga ut REO-fastigheten online för att sälja den vidare. Banker kan också ta hjälp av fastighetsmäklare för att nå fler köpare och påskynda försäljningsprocessen. För att ytterligare locka köpare kan långivare lista sina REO-fastigheter med rabatt och eliminera några av kostnaderna som är kopplade till deras titlar. Av denna anledning kan fastighetsägda fastigheter vara en säkrare investering än icke-REO-utmätningar.

Men både REO och icke-REO fastigheter är ofta i behov av betydande reparationer. Dessutom, för investerare som bestämmer sig för att vänta tills de lokala fastigheterna är bankägda REOs, kan de gå miste om en möjlighet att köpa en icke-REO-fastighet via en auktion. Med andra ord tillåter en icke-REO-auktion investerare att komma in tidigare på att köpa utestängda fastigheter jämfört med REO-fastigheter.

Fördelar och nackdelar med icke-REO-avskärmning

Utmätta fastigheter är attraktiva för köpare som funderar på att köpa fastighet till rabatt. Som ett resultat tenderar offentliga auktioner att dra en skara intresserade köpare. Icke-REO-fastigheter gör det ibland möjligt för köpare att köpa en fastighet som de annars inte skulle ha råd med.

Att köpa i en icke-REO-avskärmning är dock inte utan risk. Köpare av icke-REO-fastigheter är också skyldiga eventuella utestående skatter och panträtter på fastigheten. En panträtt är ett rättsligt anspråk på egendomen om den användes som säkerhet för att täcka en skuld. Köpare av icke-REO-fastigheter är också ansvariga för allt underhåll som fastigheten kan behöva, vilket kan vara betydande. Det är också möjligt att den nya ägaren kan behöva ta itu med att vräka hyresgäster som bor på fastigheten.

Höjdpunkter

• En icke-fastighetsägd utmätning, eller icke-REO-utmätning, avser en framgångsrik utmätning av en fastighet.

• Vid en icke-REO-utmätning, när egendomen i utmätning läggs ut på auktion, går en köpare med på att betala det skyldiga beloppet till banken.

• Utestängningsprocessen startar efter att en låntagare misslyckas med att göra bolånebetalningar under en tidsperiod som definieras i villkoren för inteckningen.