Encerramento não REO
O que é encerramento não-REO?
Um encerramento de propriedade não imobiliária, ou encerramento não REO, refere-se a um encerramento bem sucedido de uma propriedade imobiliária. O processo de encerramento começa depois que um mutuário deixa de fazer os pagamentos da hipoteca por vários meses, um período de tempo definido nos termos da hipoteca. Em uma execução não REO, quando a propriedade em execução é colocada em leilão,. o comprador concorda em pagar o valor devido ao banco pela propriedade, ou menos, se o banco estiver disposto a oferecer um desconto.
Como funciona uma execução hipotecária não REO
Com uma hipoteca de empréstimo, a casa ou propriedade é usada como garantia, o que significa que o credor tem o direito de tomar a propriedade se o mutuário não cumprir os termos do contrato de hipoteca. Normalmente, o processo de encerramento geralmente começa quando um mutuário perde seus pagamentos. O banco ou credor normalmente responde enviando um aviso de pagamento perdido ao mutuário. Se o mutuário continuar a não pagar, o banco envia uma carta de cobrança.
Após 90 dias de pagamentos perdidos, o credor emite um aviso de inadimplência,. que é a falta de pagamento. O mutuário pode ter mais tempo para trabalhar com o banco para liquidar quaisquer pagamentos pendentes e restabelecer o empréstimo. Se nenhum acordo puder ser feito e os pagamentos ainda não forem recebidos, o banco inicia o encerramento, que é o processo legal de levá-lo para casa e vendê-lo a outro comprador por meio de um leilão.
Venda a descoberto
Para evitar o encerramento, o proprietário pode colocar o imóvel no mercado por meio de uma venda a descoberto de imóveis. Uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário em dificuldades financeiras vende sua casa ou propriedade por menos do que o valor devido no empréstimo hipotecário. Se o proprietário não conseguir vender rapidamente o imóvel, o credor pode recuperá-lo e colocá-lo em leilão público.
Leilão de encerramento
Leilões de encerramento geralmente ocorrem em tribunais de condado. O preço da propriedade é normalmente o valor devido pelo proprietário mais os custos legais, embora o credor possa aceitar menos em algumas situações. Quando um licitante vencedor compra uma propriedade para leilão, o encerramento é um encerramento não REO porque o credor encontrou um comprador e não foi forçado a apropriar-se.
Considerações Especiais: Alívio de Execução Hipotecária
Proprietários de imóveis que estão atrasados em seus pagamentos de hipotecas por causa da crise econômica que começou em 2020 podem se qualificar para proteção de tolerância. Isso foi introduzido com a aprovação da Lei CARES de US$ 2 trilhões em março de 2020.
A tolerância permite que os mutuários pulem os pagamentos no curto prazo se estiverem passando por dificuldades financeiras devido à crise econômica. É importante notar que os pagamentos perdidos não são perdoados. Em vez disso, eles são adicionados ao final do prazo do empréstimo. A tolerância de um credor pode fornecer até 180 dias de alívio de pagamento.
Hipotecas apoiadas por entidades patrocinadas pelo governo (GSEs),. como Fannie Mae ou Freddie Mac, não podem ser executadas pelo banco ou credor. Quando o presidente Donald Trump assinou a Lei CARES, os credores e prestadores de serviços foram proibidos de executar hipotecas sobre os mutuários até 1º de dezembro. 31 de março de 2020. O presidente Joe Biden originalmente estendeu esse prazo para 31 de março de 2021, quando assinou uma ordem executiva em seu primeiro dia no cargo. Ele estendeu o prazo novamente até 30 de junho de 2021. Em 23 de julho, ele estendeu mais uma vez até 31 de julho de 2021, estendendo também a janela de registro de tolerância até 30 de setembro de 2021 e fornecendo até três meses de tolerância adicional para determinados mutuários.
Verifique com seu credor se sua hipoteca é um empréstimo garantido pelo GSE para se qualificar para tolerância.
Os mutuários também podem solicitar uma prorrogação por mais 180 dias para um total de até 360 dias. No entanto, os mutuários devem entrar em contato com seu agente de empréstimo ou banco para solicitar essa forma de tolerância. Não haverá multas, taxas ou juros adicionais (além dos valores programados) adicionados ao empréstimo .
Encerramento não-REO vs. Imobiliária
Um encerramento não REO é diferente de um encerramento de propriedade imobiliária (REO). Uma execução não REO torna-se uma execução imobiliária de propriedade quando ocorre um leilão, mas nenhum comprador apresenta uma oferta que atenda ao lance mínimo. Com uma propriedade REO, o credor assume a propriedade e o banco, por sua vez, muitas vezes publica a propriedade REO on-line para revendê-la. Os bancos também podem contar com a ajuda de agentes imobiliários para alcançar mais compradores e acelerar o processo de venda. Para atrair ainda mais os compradores, os credores podem listar suas propriedades REO com desconto e eliminar algumas das despesas associadas aos seus títulos. Por esta razão, propriedades de propriedade imobiliária podem ser um investimento mais seguro do que execuções hipotecárias não REO.
No entanto, as propriedades REO e não REO geralmente precisam de reparos significativos. Além disso, para os investidores que decidem esperar até que as propriedades locais sejam REOs pertencentes a bancos, eles podem perder a oportunidade de comprar uma propriedade não REO por meio de um leilão. Em outras palavras, um leilão não REO permite que os investidores entrem mais cedo na compra de propriedades hipotecadas versus propriedades REO.
Vantagens e desvantagens de encerramento não-REO
Propriedades hipotecadas são atraentes para os compradores que desejam comprar imóveis com desconto. Como resultado, os leilões públicos tendem a atrair uma multidão de compradores interessados. As propriedades não REO às vezes possibilitam que os compradores comprem uma propriedade que, de outra forma, não poderiam pagar.
No entanto, a compra em uma execução hipotecária não REO não é isenta de riscos. Os compradores de propriedades não REO também devem quaisquer impostos e ônus pendentes sobre a propriedade. Um penhor é uma reivindicação legal sobre a propriedade se ela foi usada como garantia para satisfazer uma dívida. Os compradores de propriedades não REO também são responsáveis por qualquer manutenção que a propriedade possa precisar, que pode ser significativa. Também é possível que o novo proprietário tenha que lidar com o despejo de inquilinos que residem na propriedade.
##Destaques
Um encerramento de propriedade não imobiliária, ou encerramento não REO, refere-se a um encerramento bem sucedido de uma propriedade imobiliária.
Em uma execução não REO, quando o imóvel em execução for colocado em leilão, o comprador concorda em pagar o valor devido ao banco.
O processo de execução duma hipoteca inicia-se após o mutuário deixar de efetuar os pagamentos da hipoteca por um período de tempo definido nos termos da hipoteca.
