Nicht-REO-Zwangsvollstreckung
Was ist eine Nicht-REO-Zwangsvollstreckung?
Eine Zwangsvollstreckung ohne Immobilienbesitz oder Nicht-REO-Zwangsvollstreckung bezieht sich auf eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung einer Immobilie. Der Zwangsvollstreckungsprozess beginnt, nachdem ein Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen mehrere Monate lang nicht geleistet hat, ein Zeitraum, der in den Bedingungen der Hypothek definiert ist. Bei einer Nicht-REO-Zwangsvollstreckung verpflichtet sich der Käufer, wenn die Zwangsvollstreckungsimmobilie versteigert wird, der Bank den für die Immobilie geschuldeten Betrag zu zahlen, oder weniger, wenn die Bank bereit ist, einen Rabatt anzubieten.
Wie eine Nicht-REO-Zwangsvollstreckung funktioniert
Bei einem Hypothekendarlehen wird das Haus oder Eigentum als Sicherheit verwendet, was bedeutet, dass der Kreditgeber das Recht hat, das Eigentum zu nehmen, wenn der Kreditnehmer die Bedingungen des Hypothekenvertrags nicht einhält. Typischerweise beginnt die Zwangsvollstreckung im Allgemeinen, wenn ein Kreditnehmer seine Zahlungen versäumt. Die Bank oder der Kreditgeber reagieren normalerweise, indem sie dem Kreditnehmer eine Benachrichtigung über eine versäumte Zahlung senden. Bleibt der Kreditnehmer weiterhin im Zahlungsverzug, schickt die Bank eine Mahnung.
Nach 90 Tagen versäumter Zahlungen stellt der Kreditgeber eine Inverzugsetzung aus,. die die Nichtzahlung darstellt. Dem Kreditnehmer kann mehr Zeit eingeräumt werden, um mit der Bank zusammenzuarbeiten, um ausstehende Zahlungen zu begleichen und das Darlehen wieder aufzunehmen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann und die Zahlungen immer noch nicht eingehen, leitet die Bank die Zwangsvollstreckung ein, bei der es sich um das rechtliche Verfahren handelt, es nach Hause zu nehmen und über eine Auktion an einen anderen Käufer zu verkaufen.
Leerverkauf
Um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, kann der Hausbesitzer die Immobilie über einen Immobilien-Leerverkauf auf den Markt bringen. Ein Leerverkauf tritt auf, wenn ein finanziell angeschlagener Hausbesitzer sein Haus oder seine Immobilie für weniger als den für das Hypothekendarlehen fälligen Betrag verkauft. Wenn der Hausbesitzer nicht in der Lage ist, die Immobilie schnell zu verkaufen, kann der Kreditgeber sie wieder in Besitz nehmen und öffentlich versteigern.
Zwangsversteigerung
Zwangsversteigerungen finden häufig in Bezirksgerichten statt. Der Preis der Immobilie ist in der Regel der vom Hausbesitzer geschuldete Betrag zuzüglich der Anwaltskosten, obwohl der Kreditgeber in manchen Situationen weniger akzeptieren kann. Wenn ein erfolgreicher Bieter eine Immobilie zur Versteigerung erwirbt, handelt es sich bei der Zwangsvollstreckung um eine Nicht-REO-Zwangsvollstreckung, da der Kreditgeber einen Käufer gefunden hat und nicht gezwungen war, das Eigentum zu übernehmen.
Besondere Erwägungen: Zwangsvollstreckung
Hausbesitzer, die aufgrund der Wirtschaftskrise, die im Jahr 2020 begann, mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, können sich für einen Nachsichtsschutz qualifizieren. Dies wurde mit der Verabschiedung des 2-Billionen-Dollar-CARES-Gesetzes im März 2020 eingeführt.
Nachsicht ermöglicht es Kreditnehmern, Zahlungen kurzfristig auszusetzen, wenn sie aufgrund der Wirtschaftskrise in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Es ist wichtig zu beachten, dass versäumte Zahlungen nicht vergeben werden. Stattdessen werden sie am Ende der Darlehenslaufzeit hinzugerechnet. Nachsicht von einem Kreditgeber kann bis zu 180 Tage Zahlungserleichterung bieten.
Hypotheken, die von staatlich geförderten Einrichtungen (GSEs) wie Fannie Mae oder Freddie Mac besichert sind, können von der Bank oder dem Kreditgeber nicht zwangsvollstreckt werden. Als Präsident Donald Trump das CARES-Gesetz unterzeichnete, war es Kreditgebern und Dienstleistern bis zum 31. Dezember 2020 untersagt, Zwangsvollstreckungen gegen Kreditnehmer vorzunehmen. Präsident Joe Biden verlängerte diese Frist ursprünglich bis zum 31. März 2021, als er an seinem ersten Tag im Amt eine Durchführungsverordnung unterzeichnete . Er verlängerte die Frist erneut bis zum 30. Juni 2021. Am 23. Juli verschob er sie erneut bis zum 31. Juli 2021, verlängerte auch das Nachsichtsregistrierungsfenster bis zum 30. September 2021 und sah eine zusätzliche Nachsicht von bis zu drei Monaten vor bestimmte Kreditnehmer.
Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber, ob es sich bei Ihrer Hypothek um ein GSE-unterstütztes Darlehen handelt, um sich für eine Nachsicht zu qualifizieren.
Kreditnehmer können auch eine Verlängerung um bis zu weitere 180 Tage auf insgesamt bis zu 360 Tage beantragen. Kreditnehmer müssen sich jedoch an ihren Kreditdienstleister oder ihre Bank wenden, um diese Form der Nachsicht zu beantragen. Dem Darlehen werden keine Strafen, Gebühren oder zusätzlichen Zinsen (über die geplanten Beträge hinaus) hinzugefügt .
Nicht-REO-Zwangsvollstreckung vs. Immobilienbesitz
Eine Non-REO-Zwangsvollstreckung unterscheidet sich von einer Real Estate Owned Foreclosure (REO). Eine Nicht-REO-Zwangsvollstreckung wird zu einer immobilieneigenen Zwangsvollstreckung, wenn eine Auktion stattfindet, aber kein Käufer ein Angebot unterbreitet, das dem Mindestgebot entspricht. Bei einer REO-Immobilie übernimmt der Kreditgeber das Eigentum und die Bank stellt die REO-Immobilie wiederum häufig online, um sie weiterzuverkaufen. Banken können auch die Hilfe von Immobilienmaklern in Anspruch nehmen, um mehr Käufer zu erreichen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Um Käufer weiter anzulocken, können Kreditgeber ihre REO-Immobilien mit einem Rabatt auflisten und einige der mit ihren Titeln verbundenen Kosten eliminieren. Aus diesem Grund können Immobilien im Besitz einer sichereren Investition sein als Nicht-REO-Zwangsvollstreckungen.
Sowohl REO- als auch Nicht-REO-Immobilien bedürfen jedoch häufig erheblicher Reparaturen. Auch für Investoren, die sich entscheiden zu warten, bis die lokalen Immobilien bankeigene REOs sind, verpassen sie möglicherweise die Gelegenheit, eine Nicht-REO-Immobilie über eine Auktion zu kaufen. Mit anderen Worten, eine Nicht-REO-Auktion ermöglicht es Anlegern, früher beim Kauf von zwangsvollstreckten Immobilien im Vergleich zu REO-Immobilien einzusteigen.
Vor- und Nachteile der Nicht-REO-Abschottung
Zwangsversteigerungen sind attraktiv für Käufer, die Immobilien mit einem Rabatt kaufen möchten. Infolgedessen ziehen öffentliche Auktionen tendenziell eine Menge interessierter Käufer an. Nicht-REO-Immobilien ermöglichen es Käufern manchmal, eine Immobilie zu erwerben, die sie sich sonst nicht leisten könnten.
Der Kauf in einer Nicht-REO-Zwangsvollstreckung ist jedoch nicht ohne Risiko. Käufer von Nicht-REO-Immobilien schulden auch alle ausstehenden Steuern und Pfandrechte auf die Immobilie. Ein Pfandrecht ist ein Rechtsanspruch auf das Eigentum, wenn es als Sicherheit zur Befriedigung einer Schuld verwendet wurde. Käufer von Nicht-REO-Immobilien sind auch für alle Wartungsarbeiten verantwortlich, die die Immobilie möglicherweise benötigt und die erheblich sein können. Es ist auch möglich, dass der neue Eigentümer sich mit der Räumung von Mietern befassen muss, die auf dem Grundstück wohnen.
Höhepunkte
Eine Zwangsvollstreckung ohne Immobilienbesitz oder Nicht-REO-Zwangsvollstreckung bezieht sich auf eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung einer Immobilie.
Bei einer Nicht-REO-Zwangsvollstreckung erklärt sich ein Käufer bereit, den geschuldeten Betrag an die Bank zu zahlen, wenn die Immobilie in der Zwangsvollstreckung versteigert wird.
Der Zwangsvollstreckungsprozess beginnt, nachdem ein Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen für einen in den Bedingungen der Hypothek definierten Zeitraum nicht geleistet hat.
