Forclusion non REO

Qu'est-ce que la forclusion non REO ?

Une forclusion non immobilière, ou une forclusion non REO, fait référence à une forclusion réussie sur un bien immobilier. Le processus de forclusion commence après qu'un emprunteur n'a pas effectué de versements hypothécaires pendant plusieurs mois, une période définie dans les conditions de l'hypothèque. Dans une forclusion non-REO, lorsque la propriété en forclusion est mise aux enchères,. un acheteur s'engage à payer le montant dû à la banque pour la propriété, ou moins si la banque est disposée à offrir un rabais.

Comment fonctionne une forclusion non REO

Avec un prêt hypothécaire, la maison ou la propriété est utilisée comme garantie, ce qui signifie que le prêteur a le droit de prendre la propriété si l'emprunteur ne respecte pas les termes de l'accord hypothécaire. En règle générale, le processus de forclusion commence généralement lorsqu'un emprunteur manque ses paiements. La banque ou le prêteur répond normalement en envoyant un avis de paiement manqué à l'emprunteur. Si l'emprunteur continue à manquer des paiements, la banque envoie une mise en demeure.

Après 90 jours de paiements manqués, le prêteur émet un avis de défaut,. c'est-à-dire le non-paiement. L'emprunteur peut se voir accorder plus de temps pour travailler avec la banque afin de régler les paiements en souffrance et de rétablir le prêt. Si aucun accord ne peut être conclu et que les paiements ne sont toujours pas reçus, la banque lance la saisie, qui est le processus légal consistant à le ramener à la maison et à le vendre à un autre acheteur via une vente aux enchères.

Vente flash

Pour éviter la forclusion, le propriétaire peut mettre le bien sur le marché via une vente immobilière à découvert. Une vente à découvert se produit lorsqu'un propriétaire en difficulté financière vend sa maison ou sa propriété pour un montant inférieur au montant dû sur le prêt hypothécaire. Si le propriétaire n'est pas en mesure de vendre rapidement la propriété, le prêteur peut la reprendre et la mettre aux enchères publiques.

Vente aux enchères de forclusion

Les ventes aux enchères de forclusion ont souvent lieu dans les palais de justice du comté. Le prix de la propriété est généralement le montant dû par le propriétaire plus les frais juridiques, bien que le prêteur puisse accepter moins dans certaines situations. Lorsqu'un enchérisseur gagnant achète une propriété aux enchères, la forclusion est une forclusion non REO parce que le prêteur a trouvé un acheteur et n'a pas été contraint d'en prendre possession.

Considérations particulières : l'allègement des saisies

Les propriétaires qui sont en retard sur leurs versements hypothécaires en raison de la crise économique qui a commencé en 2020 peuvent bénéficier d'une protection contre l'abstention. Cela a été introduit avec l'adoption de la loi CARES de 2 billions de dollars en mars 2020.

L'abstention permet aux emprunteurs de sauter des paiements à court terme s'ils éprouvent des difficultés financières en raison de la crise économique. Il est important de noter que les paiements manqués ne sont pas pardonnés. Au lieu de cela, ils sont ajoutés à la fin de la durée du prêt. L'abstention d'un prêteur peut fournir jusqu'à 180 jours d'allègement de paiement.

Les hypothèques garanties par des entités parrainées par le gouvernement (GSE),. telles que Fannie Mae ou Freddie Mac, ne peuvent pas être saisies par la banque ou le prêteur. Lorsque le président Donald Trump a signé la loi CARES, il était interdit aux prêteurs et aux gestionnaires de saisir les emprunteurs jusqu'au 31 décembre 2020. Le président Joe Biden avait initialement prolongé ce délai jusqu'au 31 mars 2021, lorsqu'il a signé un décret le premier jour de son mandat. . Il a de nouveau prolongé le délai jusqu'au 30 juin 2021. Le 23 juillet, il l'a repoussé une fois de plus jusqu'au 31 juillet 2021, prolongeant également la fenêtre d'inscription à l'abstention jusqu'au 30 septembre 2021 et offrant jusqu'à trois mois d'abstention supplémentaire pour certains emprunteurs.

Vérifiez auprès de votre prêteur si votre prêt hypothécaire est un prêt garanti par GSE afin de pouvoir bénéficier d'une abstention.

Les emprunteurs peuvent également demander une prolongation jusqu'à 180 jours supplémentaires pour un total allant jusqu'à 360 jours. Cependant, les emprunteurs doivent contacter leur agent de prêt ou leur banque pour demander cette forme d'abstention. Il n'y aura pas de pénalités, de frais ou d'intérêts supplémentaires (au-delà des montants prévus) ajoutés au prêt .

Forclusion non-REO vs propriété immobilière

Une forclusion non-REO est différente d'une forclusion immobilière (REO). Une forclusion non-REO devient une forclusion appartenant à un bien immobilier lorsqu'une vente aux enchères a lieu, mais aucun acheteur ne présente une offre qui correspond à l'enchère minimale. Avec une propriété REO, le prêteur en prend possession et la banque, à son tour, publierait souvent la propriété REO en ligne pour la revendre. Les banques peuvent également faire appel à des agents immobiliers pour toucher davantage d'acheteurs et accélérer le processus de vente. Pour attirer davantage les acheteurs, les prêteurs peuvent répertorier leurs propriétés REO à prix réduit et éliminer certaines des dépenses liées à leurs titres. Pour cette raison, les propriétés immobilières peuvent être un investissement plus sûr que les saisies non REO.

Cependant, les propriétés REO et non-REO ont souvent besoin de réparations importantes. De plus, pour les investisseurs qui décident d'attendre que les propriétés locales soient des REO appartenant à des banques, ils pourraient manquer l'occasion d'acheter une propriété non REO via une vente aux enchères. En d'autres termes, une enchère non-REO permet aux investisseurs d'acheter plus tôt des propriétés saisies par rapport aux propriétés REO.

Avantages et inconvénients de la forclusion non-REO

Les propriétés saisies sont attrayantes pour les acheteurs qui cherchent à acheter une propriété à prix réduit. En conséquence, les enchères publiques ont tendance à attirer une foule d'acheteurs intéressés. Les propriétés non-REO permettent parfois aux acheteurs d'acheter une propriété qu'ils n'auraient autrement pas les moyens de payer.

Cependant, l'achat dans une forclusion non-REO n'est pas sans risque. Les acheteurs de propriétés non-REO doivent également tous les impôts et privilèges en suspens sur la propriété. Un privilège est une créance légale sur le bien s'il a été utilisé comme garantie pour satisfaire une dette. Les acheteurs de propriétés non REO sont également responsables de tout entretien dont la propriété pourrait avoir besoin, ce qui pourrait être important. Il est également possible que le nouveau propriétaire doive faire face à l'expulsion des locataires qui résident sur la propriété.

Points forts

Une forclusion non immobilière, ou forclusion non-REO, fait référence à une forclusion réussie sur un bien immobilier.
Dans une forclusion non-REO, lorsque la propriété en forclusion est mise aux enchères, un acheteur s'engage à payer le montant dû à la banque.
Le processus de forclusion commence après qu'un emprunteur n'a pas effectué les versements hypothécaires pendant une période définie dans les conditions de l'hypothèque.