Non-REO foreclosure

Hvað er útilokun án REO?

Gjaldtaka sem ekki er í eigu fasteigna, eða fullnustueign sem ekki er í eigu fasteigna, vísar til árangursríkrar fullnustu á fasteign. Fullnustuferlið hefst eftir að lántaki hefur ekki staðið við veðgreiðslur í nokkra mánuði, tímabil sem er skilgreint innan skilmála veðsins. Í fullnustu utan REO, þegar eignin í fullnustu er sett á uppboð,. samþykkir kaupandi að greiða upphæðina sem hann skuldar bankanum fyrir eignina, eða minna ef bankinn er tilbúinn að bjóða afslátt.

Hvernig útilokun sem ekki er REO virkar

Með veðláni er heimilið eða eignin notuð sem veð, sem þýðir að lánveitandinn hefur rétt til að taka eignina ef lántaki stendur ekki við skilmála veðsamningsins. Venjulega byrjar fjárnámsferlið almennt þegar lántaki missir af greiðslum sínum. Bankinn eða lánveitandinn bregst venjulega við með því að senda greiðslutilkynningu til lántaka. Ef lántaki heldur áfram að missa af greiðslum sendir bankinn kröfubréf.

Eftir 90 daga vanskila á greiðslum gefur lánveitandinn út tilkynningu um vanskil,. sem er vanskil á greiðslum. Lántaki gæti fengið meiri tíma til að vinna með bankanum til að gera upp allar útistandandi greiðslur og endurheimta lánið. Ef ekki tekst að ganga frá samningum og greiðslur enn ekki berast, fer bankinn í fjárnám, sem er löglegt ferli að taka það heim og selja það öðrum kaupanda með uppboði.

Smásala

Til að forðast fullnustu getur húseigandi sett eignina á markað með skortsölu á fasteignum. Skortsala á sér stað þegar fjárhagslega þjáður húseigandi selur heimili sitt, eða eign fyrir minna en sem nemur veðláninu. Ef húseigandinn getur ekki selt eignina fljótt getur lánveitandinn endurheimt hana og sett hana á opinbert uppboð.

Eignauppboð

Gjaldtökuuppboð fara oft fram í héraðsdómshúsum. Verð eignarinnar er venjulega sú upphæð sem húseigandinn skuldar auk lögfræðikostnaðar, þó að lánveitandinn gæti sætt sig við minna í sumum tilfellum. Þegar aðlaðandi tilboðsgjafi kaupir eign á uppboði er fullnustueignin utan REO vegna þess að lánveitandinn fann kaupanda og var ekki neyddur til að taka eignarhaldið.

Sérstök atriði: Þjónustuaðstoð

Húseigendur sem eru á eftir afborgunum af húsnæðislánum vegna efnahagskreppunnar sem hófst árið 2020 geta átt rétt á þolgæðisvernd. Þetta var kynnt með samþykkt 2 trilljóna dala CARES laga í mars 2020.

Þolinmæði gerir lántakendum kleift að sleppa greiðslum til skamms tíma ef þeir lenda í fjárhagserfiðleikum vegna efnahagskreppunnar. Það er mikilvægt að hafa í huga að greiðslur sem vantar eru ekki fyrirgefnar. Þess í stað er þeim bætt við lok lánstímans. Umburðarlyndi frá lánveitanda getur veitt allt að 180 daga greiðsluaðlögun.

veðlánum sem eru studd af ríkisstyrktum aðilum (GSE),. eins og Fannie Mae eða Freddie Mac, af banka eða lánveitanda. Þegar Donald Trump forseti skrifaði undir CARES lögin var lánveitendum og þjónustuaðilum bannað að ná fram aðhaldi á lántakendur þar til 31. desember 2020. Joe Biden forseti framlengdi upphaflega þennan frest til 31. mars 2021, þegar hann skrifaði undir framkvæmdaskipun á fyrsta degi sínum í embætti. . Hann framlengdi frestinn aftur til 30. júní 2021. Þann 23. júlí ýtti hann honum út enn og aftur til 31. júlí 2021, og framlengdi einnig innritunargluggann fyrir umburðarlyndi til 30. september 2021 og veitti allt að þriggja mánaða viðbótarþol fyrir ákveðnum lántakendum.

Athugaðu hjá lánveitanda þínum til að sjá hvort húsnæðislánið þitt sé GSE-tryggt lán til að eiga rétt á umburðarlyndi.

Lántakendur geta einnig óskað eftir framlengingu í allt að 180 daga í viðbót í allt að 360 daga samtals. Hins vegar verða lántakendur að hafa samband við lánaþjónustuaðila eða banka til að biðja um þessa umburðarlyndi. Engar sektir, gjöld eða viðbótarvextir (umfram áætlaðar upphæðir) bætast við lánið .

Non-REO foreclosure vs. Fasteign í eigu

A non-REO foreclosure er öðruvísi en fasteign owned foreclosure (REO). Gjaldtaka án REO verður eignaupptaka í eigu fasteigna þegar uppboð fer fram en enginn kaupandi kemur fram með tilboð sem stenst lágmarkstilboð. Með REO eign tekur lánveitandinn eignarhald og bankinn myndi aftur á móti oft birta REO eignina á netinu til að endurselja hana. Bankar gætu einnig fengið aðstoð fasteignasala til að ná til fleiri kaupenda og flýta fyrir söluferlinu. Til að tæla kaupendur enn frekar geta lánveitendur skráð REO eignir sínar með afslætti og útrýmt sumum kostnaði sem fylgir titlum þeirra. Af þessum sökum geta fasteignir í eigu fasteigna verið öruggari fjárfesting en útilokanir sem ekki eru REO.

Hins vegar þurfa bæði REO og eignir sem ekki eru REO oft verulegar viðgerðir. Einnig, fyrir fjárfesta sem ákveða að bíða þar til staðbundnar eignir eru REO í banka, gætu þeir misst af tækifæri til að kaupa eign sem ekki er REO á uppboði. Með öðrum orðum, uppboð utan REO gerir fjárfestum kleift að komast fyrr inn á að kaupa fullnustueignir á móti REO eignum.

Kostir og gallar við fjárnám án REO

Fullnustueignir eru aðlaðandi fyrir kaupendur sem eru að leita að eignum með afslætti. Þess vegna hafa opinber uppboð tilhneigingu til að draga til sín fjölda áhugasamra kaupenda. Fasteignir sem ekki eru REO gera kaupendum stundum kleift að kaupa eign sem þeir hefðu annars ekki efni á.

Hins vegar eru kaup í útilokun sem ekki er REO ekki án áhættu. Kaupendur eigna sem ekki eru REO skulda einnig útistandandi skatta og veð á eigninni. Veðréttur er réttarkrafa í eigninni hafi hún verið notuð sem veð til að fullnægja skuld. Kaupendur eigna sem ekki eru REO bera einnig ábyrgð á því viðhaldi sem eignin gæti þurft, sem gæti verið umtalsvert. Það er líka mögulegt að nýi eigandinn gæti þurft að takast á við að reka leigjendur sem búa á eigninni.

Hápunktar

Fjárnám sem ekki er í eigu fasteigna, eða fullnustu án REO, vísar til árangursríkrar fjárnáms á fasteign.
Í fullnustu utan REO, þegar eignin sem er í fullnustu er sett á uppboð, samþykkir kaupandi að greiða upphæðina sem hann skuldar bankanum.
Fullnustuferlið hefst eftir að lántakandi greiðir ekki húsnæðislán fyrir tímabilið sem er skilgreint innan skilmála veðsins.