Preclusione non REO

Che cos'è la preclusione non REO?

Una preclusione non di proprietà immobiliare, o preclusione non REO, si riferisce a una preclusione riuscita su una proprietà immobiliare. Il processo di preclusione inizia dopo che un mutuatario non riesce a pagare il mutuo per diversi mesi, un periodo di tempo definito entro i termini del mutuo. In un pignoramento non REO, quando l'immobile oggetto di pignoramento viene messo all'asta,. l'acquirente si impegna a pagare l'importo dovuto alla banca per l'immobile, o meno se la banca è disposta a offrire uno sconto.

Come funziona una preclusione non REO

Con un mutuo ipotecario, la casa o la proprietà viene utilizzata come garanzia, il che significa che il prestatore ha il diritto di prendere la proprietà se il mutuatario non rispetta i termini del contratto di mutuo. In genere, il processo di preclusione inizia generalmente quando un mutuatario manca i pagamenti. La banca o il prestatore normalmente risponde inviando un avviso di mancato pagamento al mutuatario. Se il mutuatario continua a mancare i pagamenti, la banca invia una lettera di richiesta.

Dopo 90 giorni di mancato pagamento, l'istituto di credito emette un avviso di mora,. ovvero il mancato pagamento. Al mutuatario potrebbe essere concesso più tempo per lavorare con la banca per saldare eventuali pagamenti in sospeso e ripristinare il prestito. Se non è possibile elaborare un accordo e i pagamenti non vengono ancora ricevuti, la banca avvia il pignoramento, che è il processo legale per portarlo a casa e venderlo a un altro acquirente tramite un'asta.

Vendita allo scoperto

Per evitare la preclusione, il proprietario della casa può mettere la proprietà sul mercato tramite una vendita allo scoperto dell'immobile. Una vendita allo scoperto si verifica quando un proprietario di casa in difficoltà finanziarie vende la propria casa o proprietà per un importo inferiore all'importo dovuto sul mutuo ipotecario. Se il proprietario della casa non è in grado di vendere rapidamente la proprietà, il prestatore può riprenderne il possesso e metterla all'asta pubblica.

Asta di preclusione

Le aste di preclusione spesso si svolgono nei tribunali della contea. Il prezzo della proprietà è in genere l'importo dovuto dal proprietario della casa più le spese legali, sebbene il prestatore possa accettare meno in alcune situazioni. Quando un offerente vincente acquista una proprietà all'asta, la preclusione è una preclusione non REO perché il prestatore ha trovato un acquirente e non è stato costretto a prenderne la proprietà.

Considerazioni speciali: sgravio di preclusione

I proprietari di abitazione che sono in ritardo con le rate del mutuo a causa della crisi economica iniziata nel 2020 possono beneficiare della protezione di tolleranza. Ciò è stato introdotto con l'approvazione del CARES Act da 2 trilioni di dollari nel marzo 2020.

La tolleranza consente ai mutuatari di saltare i pagamenti a breve termine se si trovano in difficoltà finanziarie a causa della crisi economica. È importante notare che i pagamenti mancati non sono perdonati. Invece, vengono aggiunti alla fine della durata del prestito. La tolleranza da parte di un prestatore può fornire fino a 180 giorni di sgravio di pagamento.

I mutui sostenuti da enti sponsorizzati dal governo (GSE),. come Fannie Mae o Freddie Mac, non possono essere preclusi dalla banca o dal prestatore. Quando il presidente Donald Trump ha firmato il CARES Act, a istituti di credito e servizi è stato vietato precludere i mutuatari fino al 31 dicembre 2020. Il presidente Joe Biden ha originariamente esteso questa scadenza al 31 marzo 2021, quando ha firmato un ordine esecutivo il suo primo giorno in carica . Ha nuovamente prorogato la scadenza fino al 30 giugno 2021. Il 23 luglio l'ha prorogata ancora una volta fino al 31 luglio 2021, estendendo anche la finestra di iscrizione alla concessione fino al 30 settembre 2021 e fornendo fino a tre mesi di tolleranza aggiuntiva per alcuni mutuatari.

Verifica con il tuo prestatore se il tuo mutuo è un prestito garantito dal GSE per poter beneficiare della concessione.

I mutuatari possono anche richiedere una proroga fino a un massimo di altri 180 giorni per un totale fino a 360 giorni. Tuttavia, i mutuatari devono contattare il proprio fornitore di servizi di prestito o la banca per richiedere questa forma di tolleranza. Non ci saranno penali, commissioni o interessi aggiuntivi (oltre gli importi programmati) aggiunti al prestito .

Preclusione non REO vs. immobile di proprietà

Una preclusione non REO è diversa da una preclusione di proprietà immobiliare (REO). Una preclusione non REO diventa una preclusione di proprietà immobiliare quando si verifica un'asta, ma nessun acquirente si fa avanti con un'offerta che soddisfi l'offerta minima. Con una proprietà REO, il prestatore ne assume la proprietà e la banca, a sua volta, pubblicherebbe spesso la proprietà REO online per rivenderla. Le banche possono anche avvalersi dell'aiuto di agenti immobiliari per raggiungere più acquirenti e accelerare il processo di vendita. Per invogliare ulteriormente gli acquirenti, i prestatori possono elencare le loro proprietà REO con uno sconto ed eliminare alcune delle spese associate ai loro titoli. Per questo motivo, le proprietà immobiliari possono essere un investimento più sicuro rispetto ai pignoramenti non REO.

Tuttavia, sia le proprietà REO che quelle non REO necessitano spesso di riparazioni significative. Inoltre, per gli investitori che decidono di aspettare che le proprietà locali diventino REO di proprietà della banca, potrebbero perdere l'opportunità di acquistare una proprietà non REO tramite un'asta. In altre parole, un'asta non REO consente agli investitori di entrare prima nell'acquisto di proprietà pignorate rispetto a proprietà REO.

Vantaggi e svantaggi della preclusione non REO

Le proprietà pignorate sono attraenti per gli acquirenti che stanno cercando di acquistare una proprietà con uno sconto. Di conseguenza, le aste pubbliche tendono ad attirare una folla di acquirenti interessati. Le proprietà non REO a volte consentono agli acquirenti di acquistare una proprietà che altrimenti non sarebbero in grado di permettersi.

Tuttavia, l'acquisto in una preclusione non REO non è privo di rischi. Gli acquirenti di proprietà non REO devono anche eventuali tasse e privilegi in sospeso sulla proprietà. Un pegno è una pretesa legale sulla proprietà se è stata utilizzata come garanzia per soddisfare un debito. Gli acquirenti di immobili non REO sono anche responsabili per qualsiasi manutenzione di cui la proprietà potrebbe aver bisogno, che potrebbe essere significativa. È anche possibile che il nuovo proprietario abbia a che fare con lo sfratto degli inquilini che risiedono nella proprietà.

Mette in risalto

• Una preclusione non di proprietà immobiliare, o preclusione non REO, si riferisce a una preclusione riuscita su una proprietà immobiliare.

• In caso di pignoramento non REO, quando l'immobile oggetto di pignoramento viene messo all'asta, l'acquirente si impegna a pagare l'importo dovuto alla banca.

• Il processo di preclusione inizia dopo che un mutuatario non riesce a pagare il mutuo per un periodo di tempo definito entro i termini del mutuo.