Ikke-REO afskærmning
Hvad er ikke-REO-afskærmning?
En ikke-fast ejendom ejet afskærmning, eller ikke-REO afskærmning, refererer til en vellykket afskærmning af en fast ejendom. Afskærmningsprocessen starter, efter at en låntager undlader at foretage afdrag på realkreditlån i flere måneder, en tidsperiode, der er defineret inden for vilkårene for realkreditlånet. I en ikke-REO tvangsauktion, når ejendommen i tvangsauktion sættes på auktion,. accepterer en køber at betale det skyldige beløb til banken for ejendommen, eller mindre, hvis banken er villig til at tilbyde en rabat.
Sådan fungerer en ikke-REO-afskærmning
Med et realkreditlån bruges boligen eller ejendommen som sikkerhed, hvilket betyder, at långiver har ret til at tage ejendommen, hvis låntager ikke overholder vilkårene i realkreditaftalen. Typisk begynder afskærmningsprocessen normalt, når en låntager går glip af deres betalinger. Banken eller långiveren svarer normalt ved at sende en manglende betalingsmeddelelse til låntageren. Hvis låntageren fortsat mangler betalinger, sender banken et anfordringsbrev.
Efter 90 dage med manglende betalinger udsteder långiveren en meddelelse om misligholdelse,. som er den manglende betaling. Låntageren kan få mere tid til at samarbejde med banken om at afvikle eventuelle udestående betalinger og genindføre lånet. Kan der ikke indgås en aftale, og betalingerne stadig ikke modtages, iværksætter banken tvangsauktionen, som er den juridiske proces med at tage den hjem og sælge den til en anden køber via en auktion.
Short salg
For at undgå tvangsauktion kan boligejeren sætte ejendommen på markedet via et boligkortsalg. Et short salg opstår, når en økonomisk nødlidende boligejer sælger deres hjem eller ejendom for mindre end det skyldige beløb på realkreditlånet. Hvis husejeren ikke er i stand til hurtigt at sælge ejendommen, kan långiver tage den tilbage og sætte den på offentlig auktion.
Tvangsauktion
Tvangsauktioner finder ofte sted i amtsretsbygninger. Prisen på ejendommen er typisk det beløb, som husejeren skylder plus sagsomkostninger, selvom långiveren kan acceptere mindre i nogle situationer. Når en vindende budgiver køber en ejendom på auktion, er afskærmningen en ikke-REO-afskærmning, fordi långiveren fandt en køber og ikke var tvunget til at tage ejerskab.
Særlige overvejelser: Afskærmningsfritagelse
Boligejere, der er bagud med deres afdrag på realkreditlån på grund af den økonomiske krise, der begyndte i 2020, kan kvalificere sig til overbærenhedsbeskyttelse. Dette blev indført med vedtagelsen af CARES-loven på 2 billioner dollars i marts 2020.
Overbærenhed giver låntagere mulighed for at springe over betalinger på kort sigt, hvis de oplever økonomiske vanskeligheder på grund af den økonomiske krise. Det er vigtigt at bemærke, at manglende betalinger ikke tilgives. I stedet tilføjes de til slutningen af låneperioden. Overbærenhed fra en långiver kan give op til 180 dages betalingsfritagelse.
Realkreditlån støttet af statssponsorerede enheder (GSE'er),. såsom Fannie Mae eller Freddie Mac, kan ikke udelukkes af banken eller långiveren. Da præsident Donald Trump underskrev CARES Act, blev långivere og serviceudbydere forbudt at udelukke låntagere indtil den 31. december 2020. Præsident Joe Biden forlængede oprindeligt denne frist til den 31. marts 2021, da han underskrev en bekendtgørelse på sin første dag i embedet . Han forlængede fristen igen indtil den 30. juni 2021. Den 23. juli skubbede han den ud endnu en gang indtil den 31. juli 2021, og forlængede også tilmeldingsvinduet for overbærenhed til den 30. september 2021 og gav op til tre måneders ekstra overbærenhed for visse låntagere.
Tjek med din långiver for at se, om dit realkreditlån er et GSE-støttet lån for at kvalificere dig til overbærenhed.
Låntagere kan også anmode om forlængelse i op til yderligere 180 dage i i alt op til 360 dage. Låntagere skal dog kontakte deres låneudbyder eller bank for at anmode om denne form for overbærenhed. Der vil ikke blive tilføjet bøder, gebyrer eller yderligere renter (ud over de planlagte beløb) til lånet .
Ikke-REO-afskærmning kontra fast ejendom ejet
En ikke-REO afskærmning er forskellig fra en ejendom ejet afskærmning (REO). En ikke-REO tvangsauktion bliver en ejendomsejet tvangsauktion, når en auktion finder sted, men ingen køber kommer frem med et tilbud, der opfylder minimumsbuddet. Med en REO-ejendom overtager långiveren ejerskab, og banken vil til gengæld ofte lægge REO-ejendommen online for at videresælge den. Banker kan også få hjælp fra ejendomsmæglere for at nå ud til flere købere og fremskynde salgsprocessen. For yderligere at lokke købere kan långivere liste deres REO-ejendomme med rabat og eliminere nogle af de udgifter, der er knyttet til deres titler. Af denne grund kan fast ejendom ejede ejendomme være en sikrere investering end ikke-REO tvangsauktioner.
Men både REO og ikke-REO ejendomme har ofte behov for betydelige reparationer. For investorer, der beslutter sig for at vente, indtil de lokale ejendomme er bankejede REO'er, kan de også gå glip af en mulighed for at købe en ikke-REO-ejendom via en auktion. Med andre ord giver en ikke-REO-auktion investorer mulighed for at komme tidligere ind på at købe afskærmede ejendomme kontra REO-ejendomme.
Fordele og ulemper ved ikke-REO-afskærmning
Overtagne ejendomme er attraktive for købere, der ønsker at købe ejendom med rabat. Som et resultat har offentlige auktioner en tendens til at tiltrække en skare af interesserede købere. Ikke-REO-ejendomme gør det nogle gange muligt for købere at købe en ejendom, de ellers ikke ville have råd til.
Men at købe i en ikke-REO afskærmning er ikke uden risiko. Købere af ikke-REO-ejendomme skylder også eventuelle udestående skatter og panterettigheder på ejendommen. En panteret er et retskrav på ejendommen, hvis den blev brugt som sikkerhed for at opfylde en gæld. Købere af ikke-REO-ejendomme er også ansvarlige for enhver vedligeholdelse, som ejendommen måtte have behov for, hvilket kan være væsentligt. Det er også muligt, at den nye ejer skal håndtere at smide lejere, der bor på ejendommen.
Højdepunkter
En ikke-fast ejendom ejet afskærmning, eller ikke-REO afskærmning, refererer til en vellykket afskærmning af en fast ejendom.
I en ikke-REO tvangsauktion, når ejendommen på tvangsauktion sættes på auktion, accepterer en køber at betale det skyldige beløb til banken.
Afskærmningsprocessen starter, efter at en låntager undlader at foretage afdrag på realkreditlån i en periode, der er defineret inden for vilkårene for realkreditlånet.
