Переделка ипотеки

Что такое ипотечный кредит?

Пересчет ипотечного кредита, также называемый пересчетом кредита, является особенностью некоторых типов ипотечных кредитов, при которых оставшиеся ежемесячные платежи пересчитываются на основе нового графика погашения. Во время пересчета ипотечного кредита заемщик платит большую сумму в счет погашения основного долга,. а затем его ипотечный кредит пересчитывается на основе нового, более низкого непогашенного остатка.

У некоторых ипотечных кредитов есть запланированная дата пересмотра,. которая является датой, когда кредитор рассчитает новый график погашения на основе оставшегося основного баланса и срока ипотеки.

Как работает ипотечный кредит

Для заемщика основным преимуществом переоформления ипотеки является сокращение ежемесячных платежей. Часто ипотечный кредитор просто сокращает срок кредита, если производятся дополнительные выплаты основной суммы, но сохраняет ту же фиксированную ежемесячную сумму к оплате - просто за счет увеличения основной суммы и уменьшения процентной части платежа.

Пересчет может снизить сумму процентов, которые заемщик будет платить в течение срока действия кредита, если будет произведен достаточно большой основной платеж, уменьшая как проценты, так и основную сумму, оставшуюся на новые ежемесячные платежи по кредиту.

Переоформление ипотечного кредита по сравнению с рефинансированием

Переоформление ипотечного кредита может быть более удобным вариантом, чем рефинансирование. При рефинансировании вы заменяете свою текущую ипотеку новой ипотечной ссудой, которая может быть дорогостоящей и зависит от вашей кредитоспособности. Переделка ипотеки не требует проверки кредитоспособности и продолжается с первоначальной ипотекой.

С другой стороны, рефинансирование ипотеки означает погашение существующего кредита и замену его новым. Причины, по которым домовладельцы рефинансируют жилье, включают:

Возможность получения более низкой процентной ставки.
Сократить срок их ипотеки.
Желание перейти с ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) на ипотеку с фиксированной процентной ставкой или наоборот.
Возможность использовать капитал дома для финансирования крупной покупки.
Для консолидации долга.

В отличие от рефинансирования ипотеки, переоформление ипотеки не снизит процентную ставку по ипотеке.

Типы ипотечных кредитов, которые могут быть переоформлены

Кредиты с отрицательной амортизацией

Переделка ипотечного кредита может быть прописана в условиях кредита и связана с отрицательной амортизацией кредита. Отрицательно амортизируемый кредит имеет структуру платежей, которая позволяет планировать платеж, размер которого меньше процентной ставки по кредиту.

Когда платеж меньше, чем начисленные проценты в то время, он создает отсроченные проценты. Сумма созданных отсроченных процентов добавляется к основному балансу кредита, что приводит к ситуации, когда основная сумма долга со временем увеличивается, а не уменьшается. Из-за этого увеличивающегося основного долга ипотечные кредиты с отрицательной амортизацией требуют, чтобы ссуда была изменена в какой-то момент, чтобы она была погашена к концу запланированного срока.

Ипотечные кредиты с отрицательной амортизацией также иногда имеют триггеры,. которые могут привести к незапланированной переделке. Это может произойти, например, если остаток основной суммы кредита достигает установленного предела за счет отрицательной амортизации.

Опционная ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM)

Ипотечные кредиты с отрицательной амортизацией также известны как ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (вариант ARM). Эти ипотечные кредиты дают заемщикам варианты, включающие выплату всего основного долга и процентов или выплату только части процентов.

Хотя варианты, доступные с опцией ARM, обеспечивают большую гибкость в платежах, заемщик может легко получить более долгосрочный долг, чем раньше. Как и в случае с другими ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARM), процентные ставки могут резко и быстро меняться в зависимости от рынка.

Пример переоформления ипотеки

Даже если в ипотеку не включена опция пересчета, вы можете обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, принесет ли вам пользу переделка ипотеки и снизит ли ваши ежемесячные платежи. Заплатив единовременную сумму и переоформив ипотечный кредит, вы можете сократить расходы на жилье. Напротив, если вы отправите единовременную сумму без перерасчета, вы уменьшите свой баланс, но ваши ежемесячные платежи останутся прежними.

Допустим, у вас есть ипотечный кредит на 500 000 долларов США на 30 лет с фиксированной процентной ставкой и процентной ставкой 4%. Ваш комбинированный платеж по процентам и основной сумме составит около 2400 долларов в месяц с точки зрения основной суммы и процентов.

Через десять лет вы получите непредвиденную единовременную сумму в размере 375 000 долларов. Если вы решили использовать эту единовременную сумму для погашения ипотечного кредита без его перерасчета, вы продолжали бы платить около 2400 долларов в месяц, но срок кредита стал бы короче, поскольку вы фактически выплачиваете дополнительную основную сумму.

Если, с другой стороны, вы переделываете кредит в течение оставшихся 25 лет ипотеки, ежемесячный платеж снизится примерно до 900 долларов в месяц с точки зрения основной суммы и процентов.

Исправление — 13 апреля 2022 г. В предыдущей версии этой статьи в приведенном примере неправильно рассчитывалась сумма ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

Особенности

Пересчет происходит, когда заемщик платит большую сумму в счет основного долга по ипотечному кредиту, а кредитор пересчитывает кредит на основе нового остатка.
Ссуды с отрицательной амортизацией или опционные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (вариант ARM) часто содержат пункт о пересмотре ипотечного кредита как часть кредитного договора.
Когда кредитор пересчитывает кредит, он создает новый график погашения, который представляет собой таблицу платежей по кредиту, показывающую основную сумму и проценты, которые составляют каждый платеж, пока кредит не будет выплачен в полном объеме.
Основная выгода для заемщика от переоформления ипотечного кредита – это возможность уменьшить ежемесячные платежи.