Тройной чистый лизинг (NNN)

Что такое тройная чистая аренда (NNN)?

Тройная чистая аренда (triple-net или NNN) — это договор аренды имущества, по которому арендатор или арендатор обещает оплатить все расходы, связанные с имуществом, включая налоги на недвижимость, страхование зданий и техническое обслуживание. Эти расходы являются дополнительными к стоимости аренды и коммунальных услуг. Напротив, в стандартных договорах коммерческой аренды некоторые или все эти платежи, как правило, являются обязанностью арендодателя.

NNN — это всего лишь один из видов чистой аренды коммерческой недвижимости. Однократная чистая аренда требует, чтобы арендаторы платили налоги на имущество в дополнение к арендной плате, а двойная чистая аренда обычно включает страхование имущества.

Понимание тройной чистой аренды (NNN)

В коммерческой недвижимости чистая аренда — это аренда, при которой арендатор обязан оплатить часть или все налоги, сборы и расходы на содержание имущества.

Если владелец недвижимости сдает здание в аренду бизнесу, используя тройную чистую аренду, арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество здания, страхование здания и расходы на любое техническое обслуживание или ремонт, которые могут потребоваться зданию в течение срока аренды. Поскольку арендатор покрывает эти расходы, которые в противном случае были бы обязанностью владельца недвижимости, арендная плата, взимаемая при тройной чистой аренде, как правило, ниже, чем арендная плата, взимаемая по стандартному договору аренды. Ставка капитализации («ставка капитализации») — это ожидаемая норма прибыли на коммерческую недвижимость. Максимальная ставка, которая используется для расчета суммы аренды, часто частично определяется кредитоспособностью арендатора.

Прочая чистая аренда

Тройная чистая аренда NNN — это всего лишь один тип коммерческой чистой аренды.

Двойная чистая (NN) аренда также распространена в коммерческой недвижимости. При такой аренде арендатор платит два обязательства вместо трех: налог на имущество и страховые взносы в дополнение к арендной плате. Базовая арендная плата, уплачиваемая за само помещение, обычно ниже из-за дополнительных расходов, которые должен нести арендатор. С другой стороны, все расходы на техническое обслуживание остаются обязанностью арендодателя, который оплачивает их напрямую.

Единая чистая (N) аренда не так распространена. Здесь арендодатель перекладывает минимальный риск на арендатора, который платит только налоги на имущество.

Особые соображения

Недвижимость с тройной чистой арендой стала популярным инвестиционным инструментом для инвесторов, стремящихся к стабильному доходу с относительно низким риском. Инвестиции в тройную чистую аренду обычно состоят из портфеля из трех или более высококачественных коммерческих объектов,. полностью сдаваемых в аренду одним арендатором с существующим денежным потоком. Коммерческая недвижимость может включать офисные здания, торговые центры, промышленные парки или отдельно стоящие здания, находящиеся в ведении банков, аптек или сетей ресторанов. Типичный срок аренды составляет от 10 до 15 лет с предусмотренным контрактом повышением арендной платы.

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности или получения прибыли. Обычно это относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к большой жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Преимущества для инвесторов включают долгосрочный стабильный доход с возможностью прироста стоимости основного имущества. Инвесторы могут инвестировать в высококачественную недвижимость без управленческих проблем, таких как наличие вакансий, затраты на улучшение или арендную плату. Когда базовая недвижимость продается, инвесторы могут вложить свой капитал в другую инвестицию с тройной чистой арендой без уплаты налогов через обмен с отсрочкой уплаты налогов 1031 .

Инвесторы в инвестиционных предложениях тройной чистой аренды должны быть аккредитованы с чистой стоимостью не менее 1 миллиона долларов США без учета стоимости их основного места жительства или 200 000 долларов США дохода (300 000 долларов США для совместных заявителей). Более мелкие инвесторы могут участвовать в тройной чистой аренде недвижимости, инвестируя в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), которые сосредоточены на такой недвижимости в своих портфелях.

Особенности

Тройная чистая аренда, как правило, имеет более низкую арендную плату, потому что арендатор берет на себя текущие расходы, которые в противном случае были бы ответственностью владельца недвижимости.
Тройная чистая аренда обычно встречается в коммерческой недвижимости.
Недвижимость с тройной чистой арендой стала популярным инвестиционным инструментом для инвесторов, поскольку она обеспечивает стабильный доход с низким уровнем риска.
При тройной чистой аренде (NNN) арендатор соглашается оплачивать расходы на недвижимость, такие как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, в дополнение к арендной плате и коммунальным услугам.
Другая чистая аренда представляет собой одинарную чистую аренду, при которой арендатор платит налоги на имущество, и двойную чистую аренду, которая включает налоги на имущество и страхование имущества.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Как рассчитать тройную чистую аренду?

Существуют различные способы расчета суммы тройной чистой аренды. Иногда арендодатели суммируют все налоги на недвижимость, страховку, расходы на техническое обслуживание и расходы на общие площади здания и делят общую сумму на 12. Это число представляет собой ежемесячную стоимость. Этот процесс упрощается, когда здание арендует только один арендатор. Ежемесячная базовая арендная плата обычно рассчитывается на основе ставки за квадратный метр.

Должен ли я беспокоиться об оплате чистых обязательств по аренде квартиры, которую я арендую?

Возможно нет. Чистая аренда чаще всего используется в коммерческой недвижимости , а не в жилых помещениях. От арендаторов жилья может потребоваться оплата некоторых или всех коммунальных услуг, и им часто предлагается приобрести собственную страховку арендатора. Однако домовладелец обычно платит за страхование имущества и ответственности, а также за налоги на недвижимость.

Можете ли вы договориться о тройной чистой аренде?

При тройной чистой аренде почти все обязанности ложатся на арендатора. Арендатор несет ответственность за уплату арендной платы, а также всех накладных расходов, связанных с владением недвижимостью: налоги, страхование, эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и т. д. В результате базовая сумма арендной платы может стать ключевым условием переговоров. Поскольку арендатор берет на себя риск накладных расходов арендодателя, он может договориться о более выгодной базовой сумме арендной платы. Кроме того, в некоторых случаях арендаторы могут договориться о том, какие аспекты расходов на ремонт и/или коммунальные услуги несет арендодатель.

За что несет ответственность арендодатель при тройной чистой аренде?

Арендатор несет ответственность за большинство расходов, связанных с коммерческой недвижимостью с тройной чистой арендой. Однако домовладелец может нести ответственность за крышу и конструкцию, а иногда и за парковку.

Является ли тройная чистая аренда хорошей идеей?

Как для арендаторов, так и для арендодателей тройная чистая аренда может предложить некоторые преимущества. Арендатор имеет больше свободы в своей структуре; они могут настроить свое пространство для большего единообразия бренда без капитальных вложений в покупку. Еще одним преимуществом является то, что эти договоры аренды, как правило, довольно гибкие: ограничения на увеличение налогов, увеличение страховки и т. Д. Для арендодателя тройная чистая аренда может быть надежным источником дохода и иметь очень небольшие накладные расходы. Арендодатель также не должен играть активную роль в управлении недвижимостью.