Triple Net Lease (NNN)

Vad är ett Triple Net Lease (NNN)?

Ett trippelnet hyresavtal (triple-net eller NNN) är ett hyresavtal på en fastighet där hyresgästen eller hyrestagaren lovar att betala alla utgifter för fastigheten, inklusive fastighetsskatter, byggnadsförsäkring och underhåll. Dessa utgifter kommer utöver kostnaderna för hyra och el. Däremot i vanliga kommersiella hyresavtal är vissa eller alla dessa betalningar vanligtvis hyresvärdens ansvar.

NNN är bara en typ av nettouthyrning av kommersiella fastigheter. Ett enda nettohyresavtal kräver att hyresgästerna betalar fastighetsskatt utöver hyran, och ett dubbelt nettohyresavtal gäller vanligtvis fastighetsförsäkringar.

Förstå Triple Net Leases (NNN)

I kommersiella fastigheter är ett nettohyresavtal ett hyresavtal där hyresgästen är skyldig att betala en del, eller alla, av skatter, avgifter och underhållskostnader för en fastighet.

Om en fastighetsägare hyr ut en byggnad till ett företag med hjälp av ett trippelt nettohyresavtal är hyresgästen ansvarig för att betala byggnadens fastighetsskatt,. byggnadsförsäkring och kostnaden för underhåll eller reparationer som byggnaden kan kräva under hyresperioden. Eftersom hyresgästen står för dessa kostnader, som annars skulle åligga fastighetsägaren, är hyran som tas ut i trippelnethyran i allmänhet lägre än den hyra som tas ut i ett standardhyresavtal. Kapitaliseringsräntan ("cap rate ") är den förväntade avkastningen på en kommersiell fastighet. Takräntan, som används för att beräkna hyresbeloppet, bestäms ofta delvis av hyresgästens kreditvärdighet.

Andra nettoleasingavtal

Triple net leases NNN är bara en typ av kommersiell nettoleasing.

Dubbel netto (NN) hyresavtal är också vanliga inom kommersiella fastigheter. I ett sådant här hyresavtal betalar hyresgästen två istället för tre åtaganden: fastighetsskatt och försäkringspremier utöver hyran. Grundhyran – som betalas för själva utrymmet – är i allmänhet lägre på grund av de extra utgifter som hyresgästen måste stå för. Alla underhållskostnader å andra sidan förblir hyresvärdens ansvar, som betalar för dem direkt.

Enstaka netto (N) hyresavtal är inte lika vanliga. Här överför hyresvärden en minimal risk till hyresgästen, som betalar bara fastighetsskatten.

Särskilda överväganden

Triple netto hyrda fastigheter har blivit populära investeringsinstrument för investerare som söker stadiga inkomster med relativt låg risk. Tredubbla nettoleasinginvesteringar består vanligtvis av en portfölj med tre eller fler kommersiella fastigheter av hög kvalitet som är fullt uthyrda av en enda hyresgäst med befintligt kassaflöde på plats. De kommersiella fastigheterna kan omfatta kontorsbyggnader, köpcentra, industriparker eller fristående byggnader som drivs av banker, apotek eller restaurangkedjor. Den typiska hyresperioden är på 10 till 15 år, med inbyggd kontraktuell hyreseskalering.

Kommersiell egendom är fastighet som används för näringsverksamhet eller vinstgenererande syfte. Det avser vanligtvis byggnader som hyser företag, men kan också avse mark som används för att generera vinst, samt stora bostadshyresfastigheter.

Fördelarna för investerare inkluderar långsiktig, stabil inkomst med möjlighet till värdestegring av den underliggande fastigheten. Investerare kan investera i fastigheter av hög kvalitet utan förvaltningsbekymmer som vakanser, förbättringskostnader eller leasingavgifter. När de underliggande fastigheterna säljs, kan investerare rulla sitt kapital till en annan triple-net-lease-investering utan att betala skatt genom ett 1031 skatteuppskjutet utbyte.

Investerare i investeringserbjudanden med tredubbla nettoleasingavtal måste vara ackrediterade med ett nettovärde på minst 1 miljon USD exklusive värdet av deras primära bostad eller 200 000 USD i inkomst (300 000 USD för gemensamma filer). Mindre investerare kan delta i tredubbla leasingfastigheter genom att investera i fastighetsinvesteringsfonder (REIT) som fokuserar på sådana fastigheter i sina portföljer.

Höjdpunkter

– Triple net hyreskontrakt tenderar att ha lägre hyror eftersom hyresgästen tar på sig löpande utgifter som annars skulle vara fastighetsägarens ansvar.

• Trippelnet hyresavtal är vanligt förekommande i kommersiella fastigheter.

– Hyrda fastigheter med trippelnetto har blivit populära investeringsinstrument för investerare eftersom de ger låg risk, stabil inkomst.

• Med ett trippelt nettohyresavtal (NNN) går hyresgästen med på att betala fastighetskostnader som fastighetsskatt, byggnadsförsäkring och underhåll utöver hyra och allmännyttiga tjänster.

• Övriga nettoarrende är ett enskilt nettoarrende, där hyresgästen betalar fastighetsskatt, och ett dubbelt nettoarrende, som inkluderar fastighetsskatt och fastighetsförsäkring.

Vanliga frågor

Hur beräknar du en trippel nettohyra?

Det finns olika sätt att beräkna beloppet för en trippel nettoleasing. Ibland kommer hyresvärdar att lägga ihop alla fastighetsskatter, försäkringar, underhållskostnader och gemensamma utgifter för en byggnad och dividera totalen med 12. Detta nummer är månadskostnaden. Denna process förenklas när endast en hyresgäst hyr en byggnad. Det månatliga bashyresbeloppet beräknas vanligtvis baserat på ett pris per kvadratmeter.

Måste jag oroa mig för att betala nettohyresförpliktelser för lägenheten jag hyr?

Antagligen inte. Nettouthyrning används oftast i kommersiella fastigheter och inte för bostäder. Bostadshyresgäster kan bli skyldiga att betala en del eller alla av sina verktyg, och kommer ofta att uppmuntras att köpa sin egen hyresgästförsäkring. En bostadshyresvärd skulle dock vanligtvis betala för fastighets- och ansvarsförsäkringen och fastighetsskatterna.

Kan du förhandla fram ett tredubblat leasingavtal?

Med ett trippelt nettohyresavtal faller nästan allt ansvar på hyresgästen. Hyresgästen är ansvarig för att betala hyran, såväl som alla omkostnader som är förknippade med att äga fastigheten: skatter, försäkringar, driftskostnader, el, etc. Som ett resultat kan grundhyresbeloppet bli en viktig förhandlingsterm. Eftersom hyresgästen tar på sig risken för hyresvärdens omkostnader kan de kanske förhandla fram ett förmånligare grundhyresbelopp. I vissa fall kan hyresgäster också förhandla om vilka aspekter av reparationskostnader och/eller verktyg hyresvärden är ansvarig för.

Vad är hyresvärden ansvarig för i ett Triple Net Lease?

Hyresgästen står för de flesta utgifter relaterade till en kommersiell fastighet med tredubbla nettouthyrning. Däremot kan hyresvärden vara ansvarig för taket och strukturen, och ibland parkeringen.

Är ett Triple Net Lease en bra idé?

För både hyresgäster och hyresvärdar kan triple net leasing erbjuda vissa fördelar. En hyresgäst har större frihet med sin struktur; de kan skräddarsy sitt utrymme för mer enhetlighet i varumärket utan den kapitalinvestering som ett köp innebär. En annan fördel är att dessa hyresavtal tenderar att vara ganska flexibla: tak för skattehöjningar, försäkringshöjningar, etc. För hyresvärden kan tredubbla nettoleasingavtal vara en pålitlig inkomstkälla och ha mycket få omkostnader. Hyresvärden behöver inte heller spela en aktiv roll i förvaltningen av fastigheten.