Triple Net Lease (NNN)
ما هو صافي الإيجار الثلاثي (NNN)؟
عقد الإيجار الثلاثي الصافي (الشبكة الثلاثية أو NNN) هو اتفاقية إيجار لعقار يتعهد بموجبه المستأجر أو المستأجر بدفع جميع نفقات العقار ، بما في ذلك الضرائب العقارية والتأمين على المباني والصيانة. تضاف هذه المصاريف إلى تكلفة الإيجار والمرافق. في المقابل ، في اتفاقيات الإيجار التجاري القياسية ، عادة ما تكون بعض أو كل هذه المدفوعات من مسؤولية المالك.
NNNs هي نوع واحد فقط من صافي إيجار العقارات التجارية. يتطلب عقد الإيجار الصافي الفردي من المستأجرين دفع ضرائب على الممتلكات بالإضافة إلى الإيجار ، وعادة ما يكون عقد الإيجار الصافي المزدوج على التأمين على الممتلكات.
فهم عقود الإيجار الثلاثية (NNN)
في العقارات التجارية ، صافي الإيجار هو عقد إيجار يُطلب فيه من المستأجر دفع جزء أو كل الضرائب والرسوم وتكاليف الصيانة للعقار.
إذا قام مالك العقار بتأجير مبنى إلى شركة باستخدام عقد إيجار ثلاثي صافي ، يكون المستأجر مسؤولاً عن دفع الضرائب العقارية للمبنى ، والتأمين على المباني ، وتكلفة أي صيانة أو إصلاحات قد يتطلبها المبنى طوال مدة الإيجار. نظرًا لأن المستأجر يغطي هذه التكاليف ، والتي قد تكون مسؤولية مالك العقار ، فإن الإيجار الذي يتم تحصيله في عقد الإيجار الصافي الثلاثي يكون عمومًا أقل من الإيجار الذي يتم تحصيله في اتفاقية الإيجار القياسية. معدل الرسملة ("معدل الحد الأقصى") هو معدل العائد المتوقع على العقارات التجارية. غالبًا ما يتم تحديد معدل الحد الأقصى ، الذي يستخدم لحساب مبلغ الإيجار ، جزئيًا من خلال الجدارة الائتمانية للمستأجر.
صافي عقود الإيجار الأخرى
تعد عقود الإيجار الصافية الثلاثية NNN نوعًا واحدًا فقط من عقود الإيجار التجارية الصافية.
الشبكة المزدوجة (NN) شائعة أيضًا في العقارات التجارية. في عقد إيجار مثل هذا ، يدفع المستأجر اثنين بدلاً من ثلاثة التزامات: ضرائب الملكية وأقساط التأمين بالإضافة إلى الإيجار. عادة ما يكون الإيجار الأساسي - الذي يُدفع للمساحة نفسها - أقل بسبب النفقات الإضافية التي يجب أن يتحملها المستأجر. من ناحية أخرى ، تظل جميع تكاليف الصيانة على عاتق المالك الذي يدفع لها مباشرة.
الشبكة الواحدة (N) ليست شائعة. هنا ، يقوم المالك بتحويل الحد الأدنى من المخاطر إلى المستأجر ، الذي يدفع فقط ضرائب الملكية.
إعتبارات خاصة
أصبحت العقارات المؤجرة ثلاثية الصافي أدوات استثمارية شائعة للمستثمرين الباحثين عن دخل ثابت مع مخاطر منخفضة نسبيًا. تتكون استثمارات الإيجار الصافية الثلاثية عادةً من محفظة من ثلاثة أو أكثر من العقارات التجارية عالية الجودة المؤجرة بالكامل من قبل مستأجر واحد مع وجود تدفق نقدي في الموقع. يمكن أن تشمل العقارات التجارية مباني المكاتب أو مراكز التسوق أو المجمعات الصناعية أو المباني القائمة بذاتها التي تديرها البنوك أو الصيدليات أو سلاسل المطاعم. تتراوح مدة عقد الإيجار النموذجي من 10 إلى 15 عامًا ، مع تصاعد إيجار تعاقدي مدمج.
الممتلكات التجارية هي العقارات التي تُستخدم لأنشطة تجارية أو لأغراض مدرة للربح. يشير هذا المصطلح عادةً إلى المباني التي تضم أعمالًا تجارية ، ولكن يمكن أن يشير أيضًا إلى الأراضي المستخدمة لتحقيق ربح ، فضلاً عن العقارات السكنية الكبيرة المؤجرة.
تشمل الفوائد التي تعود على المستثمرين الدخل المستقر طويل الأجل مع إمكانية زيادة رأس المال للممتلكات الأساسية. يمكن للمستثمرين الاستثمار في عقارات عالية الجودة دون مخاوف إدارية مثل الوظائف الشاغرة أو تكاليف التحسين أو رسوم الإيجار. عندما يتم بيع العقارات الأساسية ، يمكن للمستثمرين تحويل رؤوس أموالهم إلى استثمار إيجار ثلاثي صافي آخر دون دفع الضرائب من خلال 1031 ضريبة مؤجلة الصرف.
يجب أن يكون المستثمرون في عروض الاستثمار ذات الإيجار الصافي الثلاثي معتمدين بقيمة صافية لا تقل عن مليون دولار باستثناء قيمة محل إقامتهم الأساسي أو دخل 200 ألف دولار (300 ألف دولار للمشتركين). قد يشارك صغار المستثمرين في عقارات الإيجار الصافي الثلاثي من خلال الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) التي تركز على هذه العقارات في محافظهم الاستثمارية.
يسلط الضوء
تميل عقود الإيجار الصافية الثلاثية إلى أن تكون إيجاراتها أقل لأن المستأجر يتحمل نفقات مستمرة قد تكون بخلاف ذلك من مسؤولية مالك العقار.
توجد عادة عقود الإيجار الثلاثية الصافية في العقارات التجارية.
أصبحت العقارات المؤجرة ثلاثية الصافي أدوات استثمارية شائعة للمستثمرين لأنها توفر دخلاً ثابتًا منخفض المخاطر.
من خلال عقد إيجار ثلاثي (NNN) ، يوافق المستأجر على دفع مصاريف العقار مثل الضرائب العقارية وتأمين المباني والصيانة بالإضافة إلى الإيجار والمرافق.
صافي عقود الإيجار الأخرى عبارة عن عقد إيجار صافٍ واحد ، يدفع فيه المستأجر ضرائب على الممتلكات ، وعقد إيجار صافٍ مزدوج ، بما في ذلك ضرائب الممتلكات والتأمين على الممتلكات.
التعليمات
كيف تحسب عقد إيجار ثلاثي؟
هناك طرق مختلفة يمكن من خلالها حساب مبلغ الإيجار الصافي الثلاثي. يقوم الملاك أحيانًا بجمع جميع الضرائب العقارية والتأمين ونفقات الصيانة ونفقات المنطقة العامة للمبنى ويقسمون الإجمالي على 12. هذا الرقم هو التكلفة الشهرية. يتم تبسيط هذه العملية عندما يقوم مستأجر واحد فقط بتأجير مبنى. عادةً ما يتم حساب مبلغ الإيجار الأساسي الشهري بناءً على معدل كل قدم مربع.
هل يجب أن أقلق بشأن سداد التزامات صافي الإيجار للشقة التي أستأجرها؟
على الاغلب لا. يتم استخدام صافي عقود الإيجار في الغالب في العقارات التجارية وليس للوحدات السكنية. قد يُطلب من المستأجرين السكنيين دفع بعض أو كل مرافقهم ، وغالبًا ما يتم تشجيعهم على شراء تأمين المستأجر الخاص بهم. ومع ذلك ، عادة ما يدفع مالك العقار السكني ثمن الممتلكات والتأمين ضد المسؤولية والضرائب العقارية.
هل يمكنك التفاوض على عقد إيجار ثلاثي؟
مع عقد الإيجار الصافي الثلاثي ، تقع جميع المسؤوليات تقريبًا على عاتق المستأجر. المستأجر مسؤول عن دفع الإيجار ، بالإضافة إلى جميع التكاليف العامة المرتبطة بامتلاك العقار: الضرائب ، والتأمين ، ونفقات التشغيل ، والمرافق ، وما إلى ذلك. ونتيجة لذلك ، يمكن أن يصبح مبلغ الإيجار الأساسي مصطلحًا رئيسيًا للتفاوض. نظرًا لأن المستأجر يتحمل مخاطر النفقات العامة للمالك ، فقد يكون قادرًا على التفاوض على مبلغ إيجار أساسي أكثر ملاءمة. أيضًا ، في بعض الحالات ، يمكن للمستأجرين التفاوض بشأن جوانب تكاليف الإصلاح و / أو المرافق التي يتحملها المالك.
ما هي مسؤولية المالك في عقد الإيجار الثلاثي الصافي؟
المستأجر مسؤول عن معظم النفقات المتعلقة بالعقار التجاري بعقد إيجار صافي ثلاثي. ومع ذلك ، قد يكون المالك مسؤولاً عن السقف والهيكل وأحيانًا موقف السيارات.
هل عقد الإيجار الثلاثي فكرة جيدة؟
لكل من المستأجرين والملاك ، يمكن أن تقدم عقود الإيجار الثلاثية بعض الفوائد. يتمتع المستأجر بمزيد من الحرية في هيكله ؛ يمكنهم تخصيص مساحتهم لمزيد من توحيد العلامة التجارية دون الاستثمار الرأسمالي لعملية الشراء. ميزة أخرى هي أن عقود الإيجار هذه تميل إلى أن تكون مرنة للغاية: الحدود القصوى للزيادات الضريبية ، وزيادة التأمين ، وما إلى ذلك. بالنسبة لمالك العقار ، يمكن أن تكون عقود الإيجار الصافية الثلاثية مصدرًا موثوقًا للدخل ولها تكاليف عامة قليلة جدًا. لا يتعين على المالك أيضًا أن يلعب دورًا نشطًا في إدارة العقار.
