Triple-Net-Lease (NNN)
Was ist ein Triple Net Lease (NNN)?
Ein Triple-Net-Leasing (Triple-Net oder NNN) ist ein Mietvertrag über eine Immobilie, bei dem der Mieter oder Pächter verspricht, alle Kosten der Immobilie zu zahlen, einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Instandhaltung. Diese Kosten kommen zu den Kosten für Miete und Nebenkosten hinzu. Im Gegensatz dazu sind bei Standard-Gewerbemietverträgen einige oder alle diese Zahlungen in der Regel in der Verantwortung des Vermieters.
NNNs sind nur eine Art von Net Lease für Gewerbeimmobilien. Bei einem Single-Net-Leasing müssen die Mieter zusätzlich zur Miete Grundsteuern zahlen, und bei einem Double-Net-Leasing wird in der Regel eine Sachversicherung in Anspruch genommen.
Triple Net Leases (NNN) verstehen
Bei Gewerbeimmobilien ist ein Nettomietvertrag ein Mietvertrag, bei dem der Mieter einen Teil oder alle Steuern, Gebühren und Instandhaltungskosten für eine Immobilie zahlen muss.
Wenn ein Immobilieneigentümer ein Gebäude unter Verwendung eines Triple-Net-Mietvertrags an ein Unternehmen vermietet, ist der Mieter für die Zahlung der Grundsteuer des Gebäudes,. der Gebäudeversicherung und der Kosten für Wartungs- oder Reparaturarbeiten verantwortlich, die das Gebäude für die Laufzeit des Mietvertrags erfordern kann. Da der Mieter diese Kosten trägt, die sonst der Eigentümer tragen müsste, ist die Miete im Triple-Net-Mietvertrag in der Regel niedriger als die Miete in einem Standard-Mietvertrag. Der Kapitalisierungszinssatz („Cap Rate“) ist die erwartete Rendite einer Gewerbeimmobilie. Der Cap-Satz, der zur Berechnung der Miethöhe verwendet wird, wird häufig teilweise von der Bonität des Mieters bestimmt.
Sonstige Nettoleasingverhältnisse
Triple-Net-Leases NNNs sind nur eine Art von gewerblichem Net-Lease.
Double Net (NN)-Mietverträge sind auch bei Gewerbeimmobilien üblich. Bei einem solchen Mietvertrag zahlt der Mieter zwei statt drei Pflichten: Grundsteuern und Versicherungsprämien zusätzlich zur Miete. Die für die Fläche selbst zu zahlende Grundmiete ist aufgrund der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten in der Regel niedriger. Alle Unterhaltskosten hingegen bleiben in der Verantwortung des Vermieters, der sie direkt bezahlt.
Single Net (N) Leases sind nicht so üblich. Hier überträgt der Vermieter ein minimales Risiko auf den Mieter, der lediglich die Grundsteuer zahlt.
Besondere Überlegungen
Vermietete Triple-Net-Immobilien sind zu beliebten Anlagevehikeln für Investoren geworden, die ein stabiles Einkommen bei relativ geringem Risiko anstreben. Triple-Net-Lease-Investitionen bestehen in der Regel aus einem Portfolio von drei oder mehr hochwertigen Gewerbeimmobilien, die von einem einzigen Mieter vollständig vermietet sind und über einen vorhandenen laufenden Cashflow verfügen. Zu den Gewerbeimmobilien können Bürogebäude, Einkaufszentren, Industrieparks oder freistehende Gebäude gehören, die von Banken, Apotheken oder Restaurantketten betrieben werden. Die typische Mietvertragslaufzeit beträgt 10 bis 15 Jahre, mit eingebauter vertraglicher Mieterhöhung.
Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die der Geschäftstätigkeit oder Gewinnzwecken dienen. Es bezieht sich normalerweise auf Gebäude, in denen Unternehmen untergebracht sind, kann sich aber auch auf Grundstücke beziehen, die zur Erzielung von Gewinnen genutzt werden, sowie auf große Mietwohnungen.
Zu den Vorteilen für Anleger zählen langfristig stabile Erträge mit der Möglichkeit einer Wertsteigerung der zugrunde liegenden Immobilie. Anleger können ohne Managementsorgen wie Leerstand, Modernisierungskosten oder Leasinggebühren in hochwertige Immobilien investieren. Wenn die zugrunde liegenden Immobilien verkauft werden, können Anleger ihr Kapital in eine andere Triple-Net-Lease-Investition rollen, ohne Steuern über einen 1031-Steueraufschub- Austausch zu zahlen.
Investoren in Triple-Net-Leasing-Investitionsangebote müssen mit einem Nettowert von mindestens 1 Million US-Dollar ohne den Wert ihres Hauptwohnsitzes oder 200.000 US-Dollar Einkommen (300.000 US-Dollar für gemeinsame Antragsteller) akkreditiert sein. Kleinere Anleger können sich an Triple-Net-Lease-Immobilien beteiligen, indem sie in Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren, die sich in ihren Portfolios auf solche Immobilien konzentrieren.
Höhepunkte
Triple-Net-Mietverträge haben tendenziell niedrigere Mieten, da der Mieter laufende Kosten übernimmt, die sonst vom Eigentümer zu tragen wären.
Triple-Net-Leasingverträge sind häufig bei Gewerbeimmobilien zu finden.
Vermietete Triple-Net-Immobilien sind zu beliebten Anlagevehikeln für Investoren geworden, weil sie ein risikoarmes, stetiges Einkommen bieten.
Bei einem Triple-Net-Leasing (NNN) verpflichtet sich der Mieter, neben Miete und Nebenkosten auch die Immobilienkosten wie Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Instandhaltung zu bezahlen.
Andere Nettomietverträge sind ein einfacher Nettomietvertrag, bei dem der Mieter Grundsteuern zahlt, und ein doppelter Nettomietvertrag, der Grundsteuern und Sachversicherungen umfasst.
FAQ
Wie berechnet man einen Triple Net Lease?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Höhe einer Triple-Net-Lease berechnet werden kann. Manchmal addieren Vermieter alle Grundsteuern, Versicherungen, Wartungskosten und Ausgaben für Gemeinschaftsflächen für ein Gebäude und teilen die Summe durch 12. Diese Zahl entspricht den monatlichen Kosten. Dieser Prozess wird vereinfacht, wenn nur ein Mieter ein Gebäude mietet. Die monatliche Grundmiete wird in der Regel auf der Grundlage eines Satzes pro Quadratmeter berechnet.
Muss ich mir Sorgen um die Zahlung der Nettomietverpflichtungen für die von mir gemietete Wohnung machen?
Wahrscheinlich nicht. Nettomietverträge werden am häufigsten bei Gewerbeimmobilien und nicht bei Wohneinheiten verwendet. Wohnungsmieter müssen möglicherweise einige oder alle ihrer Nebenkosten bezahlen und werden oft ermutigt, ihre eigene Mieterversicherung abzuschließen. Ein Wohnungseigentümer würde jedoch in der Regel für die Sach- und Haftpflichtversicherung und die Grundsteuern aufkommen.
Können Sie einen Triple-Net-Mietvertrag aushandeln?
Bei einem Triple-Net-Mietvertrag fallen fast alle Pflichten auf den Mieter. Der Mieter ist verantwortlich für die Zahlung der Miete sowie aller Gemeinkosten, die mit dem Eigentum der Immobilie verbunden sind: Steuern, Versicherungen, Betriebskosten, Nebenkosten usw. Daher kann die Grundmiete zu einem wichtigen Verhandlungstermin werden. Da der Mieter das Kostenrisiko des Vermieters übernimmt, kann er eventuell eine günstigere Grundmiete aushandeln. In einigen Fällen können Mieter auch verhandeln, für welche Aspekte der Reparaturkosten und/oder Nebenkosten der Vermieter verantwortlich ist.
Wofür haftet der Vermieter bei einem Triple-Net-Mietvertrag?
Der Mieter ist für die meisten Kosten im Zusammenhang mit einer Gewerbeimmobilie mit einem Triple-Net-Mietvertrag verantwortlich. Der Vermieter kann jedoch für das Dach und die Struktur und manchmal für den Parkplatz verantwortlich sein.
Ist ein Triple-Net-Leasing eine gute Idee?
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter können Triple-Net-Mietverträge einige Vorteile bieten. Ein Mieter hat mehr Freiheit bei seiner Struktur; Sie können ihren Raum für mehr Markeneinheitlichkeit ohne die Kapitalinvestition eines Kaufs anpassen. Ein weiterer Vorteil ist, dass diese Mietverträge in der Regel recht flexibel sind: Obergrenzen für Steuererhöhungen, Versicherungserhöhungen usw. Für den Vermieter können Triple-Net-Mietverträge eine zuverlässige Einnahmequelle sein und sehr geringe Gemeinkosten verursachen. Der Vermieter muss auch keine aktive Rolle bei der Verwaltung der Immobilie spielen.
