Potrójna dzierżawa netto (NNN)

Co to jest dzierżawa potrójnej sieci (NNN)?

Potrójna dzierżawa netto (potrójna sieć lub NNN) to umowa dzierżawy nieruchomości, w ramach której najemca lub dzierżawca zobowiązuje się do pokrycia wszystkich wydatków związanych z nieruchomością, w tym podatków od nieruchomości, ubezpieczenia budynku i utrzymania. Wydatki te są dodatkiem do kosztów czynszu i mediów. W przeciwieństwie do tego, w standardowych umowach najmu komercyjnego, za część lub całość tych opłat odpowiada zazwyczaj właściciel.

NNN to tylko jeden rodzaj najmu netto nieruchomości komercyjnych. Pojedyncza dzierżawa netto wymaga od najemców płacenia podatków od nieruchomości oprócz czynszu, a podwójna dzierżawa netto zazwyczaj wiąże się z ubezpieczeniem nieruchomości.

Zrozumienie leasingu potrójnego netto (NNN)

W nieruchomościach komercyjnych najem netto to umowa najmu, w której najemca jest zobowiązany do zapłaty części lub całości podatków, opłat i kosztów utrzymania nieruchomości.

Jeśli właściciel nieruchomości wydzierżawi budynek przedsiębiorstwu na zasadzie potrójnej dzierżawy netto, najemca jest odpowiedzialny za opłacenie podatku od nieruchomości,. ubezpieczenia budynku oraz kosztów wszelkich konserwacji lub napraw, których budynek może wymagać przez okres najmu. Ponieważ najemca pokrywa te koszty, które w przeciwnym razie byłyby obowiązkiem właściciela nieruchomości, czynsz pobierany w ramach najmu potrójnego netto jest generalnie niższy niż czynsz pobierany w standardowej umowie najmu. Stopa kapitalizacji („stopa kapitalizacji”) to oczekiwana stopa zwrotu z nieruchomości komercyjnej. Stopa kapitalizacji, która jest wykorzystywana do obliczania kwoty najmu, jest często determinowana częściowo przez zdolność kredytową najemcy.

Inne leasingi netto

Potrójne dzierżawy netto Sieci NNN to tylko jeden rodzaj komercyjnej dzierżawy netto.

podwójną siecią (NN) są również powszechne w nieruchomościach komercyjnych. W takiej umowie najemca oprócz czynszu płaci dwa zamiast trzech zobowiązań: podatek od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe. Czynsz bazowy – płacony za samą powierzchnię – jest generalnie niższy ze względu na dodatkowe wydatki, które musi ponieść najemca. Z drugiej strony wszystkie koszty utrzymania pozostają w gestii wynajmującego, który płaci za nie bezpośrednio.

jedną siecią (N) nie są tak powszechne. Tutaj wynajmujący przenosi minimalne ryzyko na najemcę, który płaci tylko podatek od nieruchomości.

Uwagi specjalne

Potrójne nieruchomości dzierżawione netto stały się popularnym wehikułem inwestycyjnym dla inwestorów poszukujących stałego dochodu przy stosunkowo niskim ryzyku. Potrójne inwestycje najmu netto zazwyczaj składają się z portfela trzech lub więcej wysokiej jakości nieruchomości komercyjnych w pełni wynajętych przez jednego najemcę z istniejącym przepływem środków pieniężnych. Nieruchomości komercyjne mogą obejmować biurowce, galerie handlowe, parki przemysłowe lub wolnostojące budynki bankowe, apteki lub sieci restauracyjne. Typowy okres najmu wynosi od 10 do 15 lat, z wbudowaną eskalacją czynszu umownego.

Nieruchomość komercyjna to nieruchomość wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej lub do celów zarobkowych. Zwykle odnosi się do budynków, w których mieszczą się firmy, ale może również odnosić się do gruntów wykorzystywanych do generowania zysku, a także dużych nieruchomości mieszkaniowych na wynajem.

Korzyści dla inwestorów obejmują długoterminowy, stabilny dochód z możliwością aprecjacji kapitału bazowej nieruchomości. Inwestorzy mogą inwestować w wysokiej jakości nieruchomości bez obaw związanych z zarządzaniem, takich jak wakaty, koszty modernizacji lub opłaty za dzierżawę. Kiedy bazowe nieruchomości zostaną sprzedane, inwestorzy mogą przenieść swój kapitał na kolejną inwestycję typu triple-net-lease bez płacenia podatków za pośrednictwem wymiany 1031 z odroczonym opodatkowaniem .

Inwestorzy w inwestycje oferujące potrójną dzierżawę netto muszą być akredytowani o wartości netto co najmniej 1 miliona USD, z wyłączeniem wartości ich głównego miejsca zamieszkania lub 200 000 USD dochodu (30 000 USD za wspólne zgłoszenia). Mniejsi inwestorzy mogą uczestniczyć w leasingu potrójnego netto nieruchomości, inwestując w fundusze nieruchomościowe (REIT), które koncentrują się na takich nieruchomościach w swoich portfelach.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Dzierżawy potrójne netto mają zwykle niższe czynsze, ponieważ najemca ponosi bieżące wydatki, które w przeciwnym razie byłyby obowiązkiem właściciela nieruchomości.

• Leasing potrójny netto jest powszechnie spotykany w nieruchomościach komercyjnych.

• Potrójne dzierżawione nieruchomości netto stały się popularnymi środkami inwestycyjnymi dla inwestorów, ponieważ zapewniają niski dochód i stały dochód.

• W przypadku umowy dzierżawy potrójnej netto (NNN) najemca zgadza się pokrywać koszty nieruchomości, takie jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie budynku i utrzymanie, oprócz czynszu i mediów.

• Pozostałe umowy najmu netto to pojedyncza umowa najmu netto, w której najemca płaci podatek od nieruchomości, oraz podwójna umowa najmu netto, obejmująca podatek od nieruchomości i ubezpieczenie mienia.

##FAQ

Jak obliczyć dzierżawę potrójnej sieci?

Istnieje wiele sposobów obliczania wysokości trzykrotnego leasingu netto. Czasami właściciele sumują wszystkie podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, wydatki na utrzymanie i wydatki na powierzchnie wspólne dla budynku i dzielą całość przez 12. Ta liczba jest kosztem miesięcznym. Proces ten jest uproszczony, gdy tylko jeden najemca wynajmuje budynek. Miesięczna podstawowa kwota czynszu jest zwykle obliczana na podstawie stawki za powierzchnię metra.

Czy muszę się martwić o płacenie zobowiązań najmu netto za wynajmowane mieszkanie?

Prawdopodobnie nie. Leasing netto jest najczęściej stosowany w przypadku nieruchomości komercyjnych, a nie lokali mieszkalnych. Najemcy lokali mieszkalnych mogą być zobowiązani do płacenia części lub całości opłat za media i często są zachęcani do wykupienia własnego ubezpieczenia najemcy. Jednak właściciel lokalu mieszkalnego zazwyczaj płaciłby za ubezpieczenie nieruchomości i odpowiedzialności cywilnej oraz podatki od nieruchomości.

Czy możesz negocjować dzierżawę potrójnej sieci?

W przypadku dzierżawy potrójnej netto prawie wszystkie obowiązki spadają na najemcę. Najemca jest odpowiedzialny za opłacenie czynszu, a także wszystkich kosztów ogólnych związanych z posiadaniem nieruchomości: podatków, ubezpieczenia, kosztów operacyjnych, mediów itp. W rezultacie podstawowa kwota najmu może stać się kluczowym terminem negocjacyjnym. Ponieważ najemca bierze na siebie ryzyko kosztów ogólnych wynajmującego, może on być w stanie wynegocjować korzystniejszą bazową kwotę czynszu. Ponadto w niektórych przypadkach najemcy mogą negocjować, za jakie aspekty kosztów naprawy i/lub mediów odpowiada właściciel.

Za co odpowiedzialny jest wynajmujący w przypadku dzierżawy potrójnej sieci?

Najemca odpowiada za większość wydatków związanych z wynajmem lokalu komercyjnego z potrójnym najmem netto. Jednak wynajmujący może odpowiadać za dach i konstrukcję, a czasem za parking.

Czy dzierżawa potrójnej sieci to dobry pomysł?

Zarówno dla najemców, jak i dla wynajmujących, trzykrotne umowy najmu netto mogą przynieść pewne korzyści. Najemca ma większą swobodę w ich strukturze; mogą dostosować swoją przestrzeń do większej jednolitości marki bez inwestycji kapitałowej w zakup. Kolejną zaletą jest to, że te umowy najmu są zazwyczaj dość elastyczne: limity podwyżek podatków, podwyżki ubezpieczeń itp. Dla wynajmującego dzierżawa typu triple net może być niezawodnym źródłem dochodu i wiąże się z bardzo niewielkimi kosztami ogólnymi. Wynajmujący również nie musi odgrywać aktywnej roli w zarządzaniu nieruchomością.