Triple Net Lease (NNN)
Hva er en Triple Net Lease (NNN)?
En trippel netto leieavtale (trippel-nett eller NNN) er en leieavtale på en eiendom der leietaker eller leietaker lover å betale alle utgifter til eiendommen, inkludert eiendomsskatt, bygningsforsikring og vedlikehold. Disse utgiftene kommer i tillegg til husleie og verktøy. I motsetning til dette, i standard kommersielle leieavtaler, er noen eller alle disse betalingene typisk utleiers ansvar.
NNN-er er bare én type netto leieavtale for kommersiell eiendom. En enkelt netto leieavtale krever at leietakere betaler eiendomsskatt i tillegg til husleie, og en dobbel netto leieavtale gjelder vanligvis eiendomsforsikring.
Forstå Triple Net Leases (NNN)
I næringseiendom er en netto leieavtale en leieavtale der leietaker er pålagt å betale en del, eller alle, av skatter, avgifter og vedlikeholdskostnader for en eiendom.
Hvis en eiendomseier leier ut en bygning til en bedrift ved bruk av en trippel netto leieavtale, er leietaker ansvarlig for å betale bygningens eiendomsskatt,. bygningsforsikring og kostnadene for vedlikehold eller reparasjoner bygningen måtte kreve i leieperioden. Fordi leietaker dekker disse kostnadene, som ellers ville vært eierens ansvar, er leien som belastes i trippel netto leieavtalen generelt lavere enn leien som belastes i en standard leieavtale. Kapitaliseringsrenten ( "cap rate") er forventet avkastning på en næringseiendom. Taksatsen, som brukes til å beregne leiebeløpet, bestemmes ofte delvis av leietakers kredittverdighet.
Andre nettoleieavtaler
Trippel netto leieavtaler NNN-er er bare én type kommersiell nettoleie.
Dobbel netto (NN) leieavtaler er også vanlig i næringseiendom. I en leieavtale som denne betaler leietaker to i stedet for tre forpliktelser: eiendomsskatt og forsikringspremie i tillegg til husleien. Grunnleien – som betales for selve plassen – er generelt lavere på grunn av tilleggsutgiftene leietakeren må bære. Alle vedlikeholdskostnader forblir derimot utleiers ansvar, som betaler for dem direkte.
Enkelt netto (N) leieavtaler er ikke like vanlige. Her overfører utleier en minimal risiko til leietaker, som betaler bare eiendomsskatten.
Spesielle hensyn
Triple netto leide eiendommer har blitt populære investeringsbiler for investorer som søker fast inntekt med relativt lav risiko. Trippel netto leieinvesteringer består typisk av en portefølje av tre eller flere høyverdige næringseiendommer fullt utleid av en enkelt leietaker med eksisterende kontantstrøm på stedet. Næringseiendommene kan omfatte kontorbygg, kjøpesentre, industriparker eller frittstående bygninger som drives av banker, apotek eller restaurantkjeder. Den typiske leieperioden er på 10 til 15 år, med innebygd kontraktsfestet leieopptrapping.
Næringseiendom er fast eiendom som brukes til næringsvirksomhet eller overskuddsskapende formål. Det refererer vanligvis til bygninger som huser bedrifter, men kan også referere til land som brukes til å generere overskudd, samt store boligutleieeiendommer.
Fordelene for investorer inkluderer langsiktig, stabil inntekt med mulighet for verdistigning på den underliggende eiendommen. Investorer kan investere i eiendom av høy kvalitet uten ledelsesbekymringer som ledige stillinger, forbedringskostnader eller leasinggebyrer. Når de underliggende eiendommene selges, kan investorer rulle kapitalen sin inn i en annen trippel-net-lease-investering uten å betale skatt gjennom en 1031 skatteutsatt bytte.
Investorer i investeringstilbud med trippel netto leieavtaler må være akkreditert med en nettoverdi på minst $1 million eksklusive verdien av deres primære bolig eller $200.000 i inntekt ($300.000 for felles filer). Mindre investorer kan delta i triple netto lease eiendom ved å investere i eiendomsinvesteringsfond (REITs) som fokuserer på slike eiendommer i sine porteføljer.
Høydepunkter
– Trippel netto leiekontrakter har en tendens til å ha lavere husleie fordi leietaker påtar seg løpende utgifter som ellers ville vært eierens ansvar.
Trippel netto leieavtaler er vanlig å finne i næringseiendom.
Triple netto leide eiendommer har blitt populære investeringsmidler for investorer fordi de gir lav risiko, stabil inntekt.
Med en trippel netto leieavtale (NNN), samtykker leietaker til å betale eiendomsutgifter som eiendomsskatt, bygningsforsikring og vedlikehold i tillegg til husleie og verktøy.
Andre nettoleieavtaler er en enkelt nettoleie, der leietaker betaler eiendomsskatt, og en dobbel nettoleie, som inkluderer eiendomsskatt og eiendomsforsikring.
FAQ
Hvordan beregner du en trippel netto leieavtale?
Det er forskjellige måter å beregne beløpet på en trippel netto leieavtale. Noen ganger vil utleiere legge sammen alle eiendomsskatter, forsikringer, vedlikeholdsutgifter og fellesarealutgifter for en bygning og dele totalen med 12. Dette tallet er den månedlige kostnaden. Denne prosessen forenkles når bare én leietaker leier en bygning. Det månedlige basisleiebeløpet beregnes vanligvis basert på en pris per kvadratmeter.
Må jeg bekymre meg for å betale netto leieforpliktelser på leiligheten jeg leier?
Sannsynligvis ikke. Netto leieavtaler er mest brukt i næringseiendom og ikke for boliger. Boligleietakere kan bli pålagt å betale noen eller alle verktøyene sine, og vil ofte bli oppfordret til å kjøpe sin egen leieforsikring. En boligeier vil imidlertid vanligvis betale for eiendoms- og ansvarsforsikring og eiendomsskatt.
Kan du forhandle en trippel netto leieavtale?
Med en trippel netto leiekontrakt faller nesten alt ansvar på leietaker. Leietaker er ansvarlig for å betale husleie, samt alle faste kostnader forbundet med å eie eiendommen: skatter, forsikringer, driftsutgifter, verktøy osv. Som et resultat kan grunnleiebeløpet bli et sentralt forhandlingsbegrep. Fordi leietaker tar på seg risikoen for utleiers overhead, kan de kanskje forhandle seg frem til et gunstigere grunnleiebeløp. I noen tilfeller kan leietakere også forhandle hvilke aspekter av reparasjonskostnader og/eller verktøy utleier er ansvarlig for.
Hva er utleier ansvarlig for i en Triple Net Lease?
Leietaker er ansvarlig for de fleste utgifter knyttet til en næringseiendom med trippel netto leiekontrakt. Imidlertid kan utleier være ansvarlig for taket og strukturen, og noen ganger parkeringsplassen.
Er en Triple Net Lease en god idé?
For både leietakere og utleiere kan trippel netto leieavtaler gi noen fordeler. En leietaker har større frihet med sin struktur; de kan tilpasse plassen for mer enhetlig merkevare uten kapitalinvesteringen ved et kjøp. En annen fordel er at disse leieavtalene har en tendens til å være ganske fleksible: tak for skatteøkninger, forsikringsøkninger osv. For utleier kan trippel netto leieavtaler være en pålitelig inntektskilde og ha svært få faste kostnader. Utleier trenger heller ikke å ha en aktiv rolle i forvaltningen av eiendommen.
