Triple Net Lease (NNN)
Mikä on Triple Net Lease (NNN)?
Kolminkertainen nettovuokra (triple-net tai NNN) on kiinteistön vuokrasopimus,. jossa vuokralainen tai vuokralainen lupaa maksaa kaikki kiinteistön kulut mukaan lukien kiinteistöverot, rakennusvakuutukset ja ylläpidon. Nämä kulut ovat vuokra- ja käyttökulujen lisäksi. Sitä vastoin tavallisissa kaupallisissa vuokrasopimuksissa osa tai kaikki näistä maksuista ovat yleensä vuokranantajan vastuulla.
NNN:t ovat vain yksi kaupallisten kiinteistöjen nettovuokrasopimustyyppi. Yksittäinen nettovuokrasopimus edellyttää vuokralaisten maksavan vuokran lisäksi kiinteistöveron, ja kaksinkertainen nettovuokra koskee tyypillisesti kiinteistövakuutuksia.
Kolminkertaisten nettovuokrasopimusten (NNN) ymmärtäminen
Liikekiinteistössä nettovuokrasopimus on vuokrasopimus, jossa vuokralainen on velvollinen maksamaan osan tai kaikki kiinteistön verot, maksut ja ylläpitokulut.
Jos kiinteistönomistaja vuokraa rakennuksen yritykselle kolminkertaisella nettovuokrasopimuksella, vuokralainen vastaa rakennuksen kiinteistöveron,. rakennusvakuutuksen ja rakennuksen mahdollisesti vaatimien ylläpito- tai korjauskustannusten maksamisesta vuokra-ajan. Koska vuokralainen maksaa nämä kulut, jotka muutoin olisivat kiinteistön omistajan vastuulla, on kolminkertaisessa nettovuokrasopimuksessa perittävä vuokra yleensä pienempi kuin vakiovuokrasopimuksen vuokra. Pääomitusaste ("Cap rate ") on kaupallisen kiinteistön odotettu tuotto. Vuokrasumman laskennassa käytettävä kattokorko määräytyy usein osittain vuokralaisen luottokelpoisuuden perusteella.
Muut nettovuokrasopimukset
Kolminkertaiset nettovuokrasopimukset NNN:t ovat vain yksi kaupallisten nettovuokrasopimusten tyyppi.
Double net (NN) -vuokrasopimukset ovat yleisiä myös liikekiinteistöissä. Tällaisessa vuokrasopimuksessa vuokralainen maksaa kolmen sijasta kaksi: vuokran lisäksi kiinteistöverot ja vakuutusmaksut. Itse tilasta maksettava perusvuokra on yleensä alhaisempi, koska vuokralaisen on maksettava lisäkuluja. Toisaalta kaikki ylläpitokustannukset jäävät vuokranantajan vastuulle, joka maksaa ne suoraan.
Yhden netton (N) vuokrasopimukset eivät ole yhtä yleisiä. Tässä vuokranantaja siirtää minimaalisen riskin vuokralaiselle, joka maksaa vain kiinteistöveron.
Erityisiä huomioita
Kolminkertaisista nettovuokrakohteista on tullut suosittuja sijoitusvälineitä sijoittajille, jotka etsivät tasaista tuloa suhteellisen alhaisella riskillä. Kolminkertaiset nettovuokrasijoitukset koostuvat tyypillisesti kolmen tai useamman korkeatasoisen liikekiinteistön salkusta, jotka yksi vuokralainen on vuokrannut täysin olemassa olevalla kassavirralla. Liikekiinteistöjä voivat olla toimistorakennukset, kauppakeskukset, teollisuuspuistot tai pankkien, apteekkien tai ravintolaketjujen ylläpitämät irralliset rakennukset. Tyypillinen vuokra-aika on 10-15 vuotta sisäänrakennetun vuokran korotuksen kanssa.
Liikekiinteistö on kiinteistöä, jota käytetään liiketoimintaan tai voittoa tuottaviin tarkoituksiin. Se viittaa yleensä rakennuksiin, joissa on yrityksiä, mutta voi viitata myös maa-alueisiin, joita käytetään voiton tuottamiseen, sekä suuria vuokra-asuntoja.
Sijoittajaetuja ovat pitkäaikaiset vakaat tulot sekä mahdollisuus kohde-omaisuuden pääoman arvonnousuun. Sijoittajat voivat sijoittaa korkealaatuisiin kiinteistöihin ilman hallintoon liittyviä huolenaiheita, kuten avoimia paikkoja, parannuskustannuksia tai leasingmaksuja. Kun kohteena olevat kiinteistöt myydään, sijoittajat voivat siirtää pääomansa toiseen kolminkertaiseen nettovuokrasijoitukseen maksamatta veroja 1031 verovelkaisen vaihdon kautta.
Kolminkertaisiin nettovuokrasijoitustarjouksiin sijoittajien on oltava akkreditoituja, joilla on vähintään 1 miljoonan dollarin nettovarallisuus pois lukien heidän ensisijaisen asuinpaikkansa arvo tai 200 000 dollarin tulot (300 000 dollaria yhteishakijoille). Pienemmät sijoittajat voivat osallistua kolminkertaiseen nettovuokrakiinteistöön sijoittamalla kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT), jotka keskittyvät salkussaan tällaisiin kiinteistöihin.
Kohokohdat
Kolminkertaisissa nettovuokrasopimuksissa on yleensä alhaisemmat vuokrat, koska vuokralainen vastaa juoksevista kuluista, jotka muuten olisivat kiinteistön omistajan vastuulla.
Kolminkertaiset nettovuokrasopimukset ovat yleisiä liikekiinteistöissä.
Kolminkertaisista nettovuokrakohteista on tullut suosittuja sijoitusvälineitä sijoittajille, koska ne tarjoavat matalan riskin ja tasaisen tulon.
Kolminkertaisella nettovuokrasopimuksella (NNN) vuokralainen sitoutuu maksamaan kiinteistökulut, kuten kiinteistöveron, rakennusvakuutuksen ja ylläpidon vuokran ja apurahojen lisäksi.
Muut nettovuokrasopimukset ovat yksittäinen nettovuokrasopimus, jossa vuokralainen maksaa kiinteistöveron, sekä kaksinkertainen nettovuokrasopimus, joka sisältää kiinteistöveron ja kiinteistövakuutuksen.
UKK
Kuinka lasket kolminkertaisen nettovuokran?
Kolminkertaisen nettovuokran määrä voidaan laskea useilla eri tavoilla. Joskus vuokranantajat laskevat yhteen kaikki rakennuksen kiinteistöverot, vakuutukset, ylläpitokulut ja yhteisen alueen kulut ja jakavat summan 12:lla. Tämä luku on kuukausittainen kustannus. Tämä prosessi yksinkertaistuu, kun vain yksi vuokralainen vuokraa rakennuksen. Kuukauden perusvuokra lasketaan yleensä neliösumman perusteella.
Pitääkö minun olla huolissaan nettovuokravelvoitteiden maksamisesta vuokraamassani asunnossa?
Luultavasti ei. Nettovuokrasopimuksia käytetään yleisimmin liikekiinteistöissä,. ei asunnoissa. Asuntojen vuokralaisia voidaan vaatia maksamaan osan tai kaikki apurahansa, ja heitä kannustetaan usein ostamaan oma vuokralaisensa vakuutus. Asunnon vuokranantaja kuitenkin maksaisi tyypillisesti omaisuus- ja vastuuvakuutuksen sekä kiinteistöveron.
Voitko neuvotella kolminkertaisen nettovuokrasopimuksen?
Kolminkertaisessa nettovuokrasopimuksessa lähes kaikki vastuut jäävät vuokralaiselle. Vuokralainen on vastuussa vuokran maksamisesta sekä kaikista kiinteistön omistamiseen liittyvistä yleiskuluista: verot, vakuutukset, käyttökulut, yleiskulut jne. Tämän seurauksena perusvuokramäärästä voi tulla keskeinen neuvotteluehto. Koska vuokralainen ottaa riskin vuokranantajan yleiskustannuksista, hän saattaa pystyä neuvottelemaan edullisemmasta perusvuokrasummasta. Joissakin tapauksissa vuokralaiset voivat myös neuvotella, mistä korjauskuluista ja/tai apuohjelmista vuokranantaja vastaa.
Mistä vuokranantaja on vastuussa kolminkertaisessa nettovuokrasopimuksessa?
Vuokralainen vastaa suurimmasta osasta kolminkertaisella nettovuokrasopimuksella liikekiinteistöön liittyvistä kuluista. Vuokranantaja voi kuitenkin olla vastuussa katosta ja rakenteesta ja joskus myös parkkipaikasta.
Onko kolminkertainen nettovuokra hyvä idea?
Kolminkertaiset nettovuokrasopimukset voivat tarjota etuja sekä vuokralaisille että vuokranantajille. Vuokralaisella on enemmän vapautta rakenteensa kanssa; he voivat räätälöidä tilaansa tuotemerkin yhtenäisyyden lisäämiseksi ilman ostopääomasijoitusta. Toinen etu on, että nämä vuokrasopimukset ovat yleensä melko joustavia: ylärajat veronkorotuksille, vakuutuskorotuksille jne. Vuokranantajalle kolminkertaiset nettovuokrasopimukset voivat olla luotettava tulonlähde ja niillä on hyvin vähän yleiskustannuksia. Vuokranantajan ei myöskään tarvitse olla aktiivinen rooli kiinteistön hallinnassa.
