Þrefaldur netleigusamningur (NNN)
Hvað er þrefaldur nettóleigusamningur (NNN)?
Þrífaldur leigusamningur (triple-net eða NNN) er leigusamningur um eign þar sem leigjandi eða leigutaki lofar að greiða allan kostnað við eignina, þar á meðal fasteignagjöld, byggingartryggingu og viðhald. Þessi kostnaður kemur til viðbótar kostnaði við leigu og veitur. Aftur á móti, í venjulegum viðskiptaleigusamningum, eru sumar eða allar þessar greiðslur venjulega á ábyrgð leigusala.
NNN eru aðeins ein tegund nettóleigu fyrir atvinnuhúsnæði. Einn nettóleigusamningur krefst þess að leigjendur greiði fasteignaskatta auk leigu og tvöfaldur nettóleigusamningur snýst venjulega um eignatryggingu.
Skilningur á Triple Net Leases (NNN)
Í atvinnuhúsnæði er nettóleigusamningur leigusamningur þar sem leigjandi þarf að greiða hluta, eða allan, skatta, gjöld og viðhaldskostnað fyrir eign.
Ef fasteignaeigandi leigir húsnæði út til fyrirtækis með þrefaldri nettóleigu er leigjandi ábyrgur fyrir að greiða fasteignagjöld hússins, byggingartryggingu og kostnað við viðhald eða viðgerðir sem byggingin kann að þurfa á leigutímanum. Vegna þess að leigjandi stendur straum af þessum kostnaði, sem annars væri á ábyrgð fasteignaeiganda, er leigan sem innheimt er í þrefaldri nettóleigu að jafnaði lægri en leigan sem innheimt er í venjulegum leigusamningi. Eiginfjárhlutfall („cap rate “) er væntanleg ávöxtun á atvinnuhúsnæði. Hámarkshlutfallið, sem notað er til að reikna út leigufjárhæðina, ræðst oft að hluta til af lánshæfi leigjanda.
Aðrir nettóleigusamningar
Þrefaldur nettó leigusamningar NNN eru aðeins ein tegund nettóleigu í atvinnuskyni.
Tvöfaldur net (NN) leigusamningar eru einnig algengir í atvinnuhúsnæði. Í leigusamningi sem þessum greiðir leigjandi tvær skuldbindingar í stað þriggja: fasteignagjöld og tryggingariðgjöld auk leigu. Grunnleiga - sem greiðist fyrir rýmið sjálft - er almennt lægri vegna viðbótarkostnaðar sem leigjandi þarf að bera. Allur viðhaldskostnaður er hins vegar áfram á ábyrgð leigusala sem greiðir hann beint.
Einn nettó (N) leigusamningar eru ekki eins algengir. Hér flytur leigusali lágmarks áhættu yfir á leigjanda, sem greiðir bara fasteignagjöldin.
Sérstök atriði
Þrífaldar eignir í leigu eru orðnar vinsælar fjárfestingartæki fyrir fjárfesta sem leita að stöðugum tekjum með tiltölulega lítilli áhættu. Þreföld nettó leigufjárfestingar samanstanda venjulega af safni þriggja eða fleiri hágæða atvinnuhúsnæðis sem leigð er að fullu af einum leigjanda með núverandi sjóðstreymi. Viðskiptaeignirnar gætu falið í sér skrifstofubyggingar, verslunarmiðstöðvar, iðnaðargarða eða frístandandi byggingar sem reknar eru af bönkum, apótekum eða veitingahúsakeðjum. Dæmigerður leigutími er til 10 til 15 ára, með innbyggðri samningsbundinni leiguhækkun.
Atvinnueign er fasteign sem notuð er í atvinnustarfsemi eða hagnaðarskyni. Venjulega er átt við byggingar sem hýsa fyrirtæki, en getur einnig átt við land sem notað er til að afla hagnaðar, auk stórra íbúðaleigueigna.
Ávinningurinn fyrir fjárfesta felur í sér langtíma, stöðugar tekjur með möguleika á hækkun á undirliggjandi eign. Fjárfestar geta fjárfest í hágæða fasteignum án áhyggjuefna stjórnenda eins og lausra starfa, endurbótakostnaðar eða leigugjalda. Þegar undirliggjandi eignir eru seldar geta fjárfestar rúllað fjármagni sínu í aðra þrefalda nettóleigufjárfestingu án þess að greiða skatta í gegnum 1031 skattfrestað skipti.
Fjárfestar í þrefaldri nettóleigufjárfestingu verða að vera viðurkenndir með nettóvirði að minnsta kosti 1 milljón Bandaríkjadala að frátöldum verðmæti aðalbúsetu þeirra eða 200.000 $ í tekjur ($ 300.000 fyrir sameiginlega skráningaraðila). Minni fjárfestar geta tekið þátt í þrefaldri nettóleigu fasteigna með því að fjárfesta í fasteignafjárfestingarsjóðum (REITs) sem einbeita sér að slíkum eignum í eignasafni sínu.
Hápunktar
Þrefaldur nettó leigusamningar hafa tilhneigingu til að hafa lægri leigu vegna þess að leigjandi tekur á sig áframhaldandi kostnað sem annars væri á ábyrgð fasteignaeiganda.
Þrefaldur nettó leigusamningar eru almennt að finna í atvinnuhúsnæði.
Þrífaldar nettó leigðar eignir eru orðnar vinsælar fjárfestingartæki fyrir fjárfesta vegna þess að þær veita áhættulítil, stöðugar tekjur.
Með þrefaldri nettóleigu (NNN) samþykkir leigjandi að greiða eignarkostnað eins og fasteignagjöld, byggingartryggingu og viðhald auk leigu og veitu.
Aðrir nettóleigusamningar eru einn nettóleigusamningur, þar sem leigjandi greiðir fasteignagjöld, og tvöfaldur nettóleigusamningur, sem inniheldur fasteignagjöld og eignatryggingu.
Algengar spurningar
Hvernig reiknarðu út þrefaldan nettóleigu?
Það eru ýmsar leiðir til að reikna út fjárhæð þrefaldrar nettóleigu. Stundum munu leigusalar leggja saman alla fasteignaskatta, tryggingar, viðhaldskostnað og sameiginleg svæðiskostnað fyrir byggingu og deila heildarfjöldanum með 12. Þessi tala er mánaðarkostnaður. Þetta ferli er einfaldað þegar aðeins einn leigjandi er að leigja byggingu. Mánaðarleg grunnleiguupphæð er venjulega reiknuð út frá gengi á hvern fermetra.
Þarf ég að hafa áhyggjur af því að borga nettóleiguskuldbindingar af íbúðinni sem ég leigi?
Örugglega ekki. Nettóleigusamningar eru oftast notaðir í atvinnuhúsnæði en ekki fyrir íbúðarhúsnæði. Leigjendur í íbúðarhúsnæði gætu þurft að greiða hluta eða allar veitur sínar og verða oft hvattir til að kaupa eigin leigutryggingu. Leigusali íbúðarhúsnæðis myndi hins vegar venjulega greiða fyrir eigna- og ábyrgðartrygginguna og fasteignagjöld.
Geturðu samið um þrefaldan leigusamning?
Með þrefaldri nettóleigu falla nánast allar skyldur á leigjanda. Leigjandi er ábyrgur fyrir greiðslu leigu, sem og allan almennan kostnað sem tengist eigninni: skatta, tryggingar, rekstrarkostnað, veitur osfrv. Þar af leiðandi getur grunn leigufjárhæðin orðið lykilatriði í samningaviðræðum. Vegna þess að leigjandi er að taka á sig áhættuna af kostnaði leigusala gæti hann samið um hagstæðari grunnleiguupphæð. Einnig geta leigjendur í sumum tilvikum samið um hvaða þætti viðgerðarkostnaðar og/eða veitu leigusala ber ábyrgð á.
Á hverju ber leigusali ábyrgð í þrefaldri nettóleigu?
Leigjandi ber ábyrgð á flestum kostnaði sem tengist atvinnuhúsnæði með þrefaldri nettóleigu. Hins vegar getur leigusali verið ábyrgur fyrir þaki og uppbyggingu og stundum bílastæðinu.
Er þrískiptur leigusamningur góð hugmynd?
Fyrir bæði leigjendur og leigusala geta þrefaldur nettó leigusamningar boðið upp á nokkra kosti. Leigjandi hefur meira frelsi með uppbyggingu þeirra; þeir geta sérsniðið plássið sitt fyrir meiri einsleitni vörumerkisins án þess að fjárfesta í kaupum. Annar kostur er sá að þessir leigusamningar hafa tilhneigingu til að vera nokkuð sveigjanlegir: þak á skattahækkanir, tryggingahækkanir osfrv. Fyrir leigusala geta þrefaldir leigusamningar verið áreiðanleg tekjulind og haft mjög lítinn kostnaðarkostnað. Leigusali þarf heldur ekki að taka virkan þátt í stjórnun eignarinnar.
