Arrendamiento neto triple (NNN)
¿Qué es un arrendamiento neto triple (NNN)?
Un arrendamiento neto triple (triple-net o NNN) es un contrato de arrendamiento de una propiedad mediante el cual el inquilino o arrendatario se compromete a pagar todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos inmobiliarios, el seguro del edificio y el mantenimiento. Estos gastos se suman al costo del alquiler y los servicios públicos. Por el contrario, en los contratos de arrendamiento comercial estándar, algunos o todos estos pagos suelen ser responsabilidad del propietario.
Los NNN son solo un tipo de arrendamiento neto de propiedad comercial. Un contrato de arrendamiento neto único requiere que los inquilinos paguen impuestos sobre la propiedad además del alquiler, y un contrato de arrendamiento neto doble generalmente agrega un seguro de propiedad.
Comprender los arrendamientos netos triples (NNN)
En bienes raíces comerciales, un arrendamiento neto es un arrendamiento en el que el inquilino debe pagar una parte o la totalidad de los impuestos, tarifas y costos de mantenimiento de una propiedad.
Si el dueño de una propiedad alquila un edificio a una empresa mediante un contrato de arrendamiento neto triple, el inquilino es responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad del edificio, el seguro del edificio y el costo de cualquier mantenimiento o reparación que el edificio pueda requerir durante el plazo del contrato de arrendamiento. Debido a que el inquilino cubre estos costos, que de otro modo serían responsabilidad del dueño de la propiedad, el alquiler que se cobra en el arrendamiento neto triple generalmente es más bajo que el alquiler que se cobra en un contrato de arrendamiento estándar. La tasa de capitalización ("tasa de capitalización") es la tasa de rendimiento esperada de una propiedad comercial. La tasa de capitalización, que se utiliza para calcular el monto del arrendamiento, a menudo se determina, en parte, por la solvencia del arrendatario.
Otros arrendamientos netos
Arrendamientos netos triples Los NNN son solo un tipo de arrendamiento neto comercial.
de doble red (NN) también son comunes en bienes raíces comerciales. En un contrato de arrendamiento como este, el inquilino paga dos obligaciones en lugar de tres: impuestos sobre la propiedad y primas de seguros además del alquiler. El alquiler base, pagadero por el espacio en sí, generalmente es más bajo debido a los gastos adicionales que debe asumir el inquilino. Todos los costos de mantenimiento, por otro lado, siguen siendo responsabilidad del propietario, quien los paga directamente.
netos únicos (N) no son tan comunes. Aquí, el propietario transfiere una cantidad mínima de riesgo al inquilino, quien paga solo los impuestos sobre la propiedad.
Consideraciones Especiales
Las propiedades arrendadas con triple red se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores que buscan ingresos estables con un riesgo relativamente bajo. Las inversiones netas de arrendamiento triple generalmente consisten en una cartera de tres o más propiedades comerciales de alto nivel arrendadas en su totalidad por un solo arrendatario con flujo de efectivo existente. Las propiedades comerciales pueden incluir edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales o edificios independientes operados por bancos, farmacias o cadenas de restaurantes. El plazo de arrendamiento típico es de 10 a 15 años, con aumento de renta contractual incorporado.
La propiedad comercial es un bien inmueble que se utiliza para actividades comerciales o con fines lucrativos. Por lo general, se refiere a edificios que albergan negocios, pero también puede referirse a terrenos utilizados para generar ganancias, así como a grandes propiedades residenciales de alquiler.
Los beneficios para los inversores incluyen ingresos estables a largo plazo con la posibilidad de revalorización del capital de la propiedad subyacente. Los inversionistas pueden invertir en bienes raíces de alta calidad sin preocupaciones de gestión como vacantes, costos de mejora o tarifas de arrendamiento. Cuando se venden las propiedades subyacentes, los inversores pueden invertir su capital en otra inversión de arrendamiento neto triple sin pagar impuestos a través de un intercambio de impuestos diferidos 1031 .
Los inversionistas en ofertas de inversión de arrendamiento neto triple deben estar acreditados con un patrimonio neto de al menos $ 1 millón, excluyendo el valor de su residencia principal o $ 200,000 en ingresos ($ 300,000 para contribuyentes conjuntos). Los inversionistas más pequeños pueden participar en bienes raíces de arrendamiento neto triple al invertir en fondos de inversión en bienes raíces (REIT) que se enfocan en dichas propiedades en sus carteras.
Reflejos
Los arrendamientos netos triples tienden a tener rentas más bajas porque el arrendatario asume los gastos continuos que, de otro modo, serían responsabilidad del dueño de la propiedad.
Los arrendamientos netos triples se encuentran comúnmente en bienes raíces comerciales.
Las propiedades arrendadas con triple red se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores porque proporcionan ingresos estables y de bajo riesgo.
Con un contrato de arrendamiento neto triple (NNN), el inquilino acepta pagar los gastos de la propiedad, como impuestos inmobiliarios, seguro del edificio y mantenimiento, además del alquiler y los servicios públicos.
Otros arrendamientos netos son un arrendamiento neto único, en el que el arrendatario paga impuestos sobre la propiedad, y un arrendamiento neto doble, que incluye impuestos sobre la propiedad y seguro de propiedad.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cómo se calcula un arrendamiento neto triple?
Hay varias formas de calcular el monto de un arrendamiento neto triple. A veces, los propietarios suman todos los impuestos sobre la propiedad, el seguro, los gastos de mantenimiento y los gastos de áreas comunes de un edificio y dividen el total entre 12. Este número es el costo mensual. Este proceso se simplifica cuando solo un inquilino está alquilando un edificio. El monto de alquiler base mensual generalmente se calcula en función de una tarifa por pie cuadrado.
¿Tengo que preocuparme por pagar las obligaciones netas de arrendamiento del apartamento que alquilo?
Probablemente no. Los arrendamientos netos se usan más comúnmente en bienes raíces comerciales y no para unidades residenciales. Es posible que se requiera que los inquilinos residenciales paguen parte o la totalidad de sus servicios públicos y, a menudo, se les alentará a comprar su propio seguro de inquilino. Sin embargo, un arrendador residencial normalmente pagaría el seguro de propiedad y de responsabilidad civil y los impuestos inmobiliarios.
¿Se puede negociar un arrendamiento neto triple?
Con un arrendamiento neto triple, casi todas las responsabilidades recaen sobre el inquilino. El inquilino es responsable de pagar el alquiler, así como todos los gastos generales asociados con la posesión de la propiedad: impuestos, seguros, gastos operativos, servicios públicos, etc. Como resultado, el monto base del alquiler puede convertirse en un término de negociación clave. Debido a que el inquilino asume el riesgo de los gastos generales del propietario, es posible que pueda negociar un monto de alquiler base más favorable. Además, en algunos casos, los inquilinos pueden negociar de qué aspectos de los costos de reparación y/o servicios públicos es responsable el propietario.
¿De qué es responsable el arrendador en un arrendamiento neto triple?
El arrendatario es responsable de la mayoría de los gastos relacionados con una propiedad comercial con un arrendamiento neto triple. Sin embargo, el arrendador puede ser responsable del techo y la estructura y, a veces, del estacionamiento.
¿Es una buena idea un arrendamiento neto triple?
Tanto para los inquilinos como para los propietarios, los arrendamientos netos triples pueden ofrecer algunos beneficios. Un inquilino tiene más libertad con su estructura; pueden personalizar su espacio para una mayor uniformidad de la marca sin la inversión de capital de una compra. Otra ventaja es que estos arrendamientos tienden a ser bastante flexibles: topes a los aumentos de impuestos, aumentos de seguros, etc. Para el arrendador, los arrendamientos netos triples pueden ser una fuente confiable de ingresos y tienen muy pocos costos generales. El propietario tampoco tiene que desempeñar un papel activo en la gestión de la propiedad.
