Triple Net Lease (NNN)
Hvad er en Triple Net Lease (NNN)?
En triple-net lejekontrakt (triple-net eller NNN) er en lejeaftale på en ejendom, hvor lejeren eller forpagteren lover at betale alle ejendommens udgifter, herunder ejendomsskatter, bygningsforsikring og vedligeholdelse. Disse udgifter kommer ud over udgifterne til husleje og forsyninger. I modsætning hertil er nogle eller alle disse betalinger typisk udlejerens ansvar i standard erhvervslejeaftaler.
NNN'er er kun én type nettolejekontrakt for erhvervsejendomme. En enkelt nettolejeaftale kræver, at lejere betaler ejendomsskat ud over huslejen, og en dobbelt nettolejekontrakt går typisk på ejendomsforsikring.
Forstå Triple Net Leases (NNN)
I erhvervsejendomme er en nettolejekontrakt en lejekontrakt, hvor lejeren er forpligtet til at betale en del af eller alle skatter, gebyrer og vedligeholdelsesomkostninger for en ejendom.
Hvis en ejendomsejer udlejer en bygning til en virksomhed ved hjælp af en tredobbelt netto-lejekontrakt, er lejeren ansvarlig for at betale bygningens ejendomsskatter,. bygningsforsikring og udgifter til vedligeholdelse eller reparationer, som bygningen måtte kræve i lejeperioden. Fordi lejeren afholder disse omkostninger, som ellers ville være ejendomsejerens ansvar, er den leje, der opkræves i den tredobbelte nettolejekontrakt, generelt lavere end den leje, der opkræves i en standardlejeaftale. Kapitaliseringsrenten ( "cap rate") er det forventede afkast på en erhvervsejendom. Cap-satsen, som bruges til at beregne lejebeløbet, bestemmes ofte delvist af lejerens kreditværdighed.
Andre nettolejekontrakter
Triple net leasingkontrakter NNN'er er kun én type kommerciel nettoleasing.
Dobbelt netto (NN) lejekontrakter er også almindelige i erhvervsejendomme. I et lejemål som dette betaler lejer to i stedet for tre forpligtelser: Ejendomsskatter og forsikringspræmier udover huslejen. Grundlejen - der skal betales for selve pladsen - er generelt lavere på grund af de ekstra udgifter, lejeren skal afholde. Alle vedligeholdelsesomkostninger påhviler derimod udlejer, som betaler for dem direkte.
Enkelt netto (N) lejekontrakter er ikke så almindelige. Her overfører udlejer en minimal risiko til lejeren, som kun betaler ejendomsskatterne.
Særlige overvejelser
Tredobbelt netto lejede ejendomme er blevet populære investeringsinstrumenter for investorer, der søger stabil indkomst med relativt lav risiko. Tredobbelt netto leasinginvesteringer består typisk af en portefølje af tre eller flere erhvervsejendomme af høj kvalitet, der er fuldt udlejet af en enkelt lejer med eksisterende pengestrømme på stedet. De kommercielle ejendomme kan omfatte kontorbygninger, indkøbscentre, industriparker eller fritstående bygninger, der drives af banker, apoteker eller restaurantkæder. Den typiske lejeperiode er på 10 til 15 år med indbygget kontraktlig lejeeskalering.
Erhvervsejendomme er fast ejendom, der anvendes til erhvervsvirksomhed eller overskudsskabende formål. Det refererer normalt til bygninger, der huser virksomheder, men kan også referere til jord, der bruges til at generere overskud, samt store boligudlejningsejendomme.
Fordelene for investorer omfatter langsigtet, stabil indkomst med mulighed for kapitalstigning på den underliggende ejendom. Investorer kan investere i fast ejendom af høj kvalitet uden ledelsesbekymringer som ledige stillinger, forbedringsomkostninger eller leasinggebyrer. Når de underliggende ejendomme sælges, kan investorer rulle deres kapital ind i en anden triple-net-lease-investering uden at betale skat gennem en 1031 skatteudskudt udveksling.
Investorer i investeringstilbud med tredobbelt nettoleje skal være akkrediteret med en nettoværdi på mindst 1 million dollars eksklusive værdien af deres primære bolig eller 200.000 dollars i indkomst (300.000 dollars for fælles filer). Mindre investorer kan deltage i triple net lease-ejendomme ved at investere i ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er), der fokuserer på sådanne ejendomme i deres porteføljer.
Højdepunkter
Triple netto lejekontrakter har en tendens til at have lavere husleje, fordi lejeren påtager sig løbende udgifter, som ellers ville være ejendomsejerens ansvar.
Tredobbelt netto lejekontrakter er almindeligt forekommende i erhvervsejendomme.
Tredobbelt netto lejede ejendomme er blevet populære investeringsmidler for investorer, fordi de giver lav risiko, stabil indkomst.
Med en triple net lease (NNN) accepterer lejeren at betale ejendomsudgifter såsom ejendomsskatter, bygningsforsikring og vedligeholdelse ud over husleje og forsyningsselskaber.
Øvrige nettolejekontrakter er et enkelt nettolejemål, hvor lejer betaler ejendomsskatter, og et dobbelt nettolejemål, som omfatter ejendomsskatter og ejendomsforsikring.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan beregner du en Triple Net Lease?
Der er forskellige måder, hvorpå størrelsen af en tredobbelt nettoleje kan beregnes. Nogle gange vil udlejere lægge alle ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelsesudgifter og fællesarealudgifter til en bygning sammen og dividere det samlede beløb med 12. Dette tal er de månedlige omkostninger. Denne proces forenkles, når kun én lejer lejer en bygning. Det månedlige basislejebeløb beregnes typisk ud fra en sats pr. kvadratmeter.
Skal jeg bekymre mig om at betale nettolejeforpligtelser på den lejlighed, jeg lejer?
Sikkert ikke. Nettolejekontrakter er mest almindeligt anvendt i erhvervsejendomme og ikke til boligenheder. Bolige lejere kan være forpligtet til at betale nogle af eller alle deres forsyningsselskaber, og vil ofte blive opfordret til at købe deres egen lejers forsikring. En boligudlejer vil dog typisk betale for ejendoms- og ansvarsforsikringen og ejendomsskatterne.
Kan du forhandle en Triple Net Lease?
Med en tredobbelt netto lejekontrakt påhviler næsten alt ansvar lejeren. Lejeren er ansvarlig for at betale husleje samt alle faste omkostninger forbundet med at eje ejendommen: skatter, forsikringer, driftsudgifter, forsyninger osv. Som følge heraf kan grundlejebeløbet blive et centralt forhandlingsbegreb. Fordi lejeren påtager sig risikoen for udlejers overhead, kan de muligvis forhandle sig frem til et mere fordelagtigt grundlejebeløb. I nogle tilfælde kan lejere også forhandle, hvilke aspekter af reparationsomkostninger og/eller forsyninger udlejer er ansvarlig for.
Hvad er udlejeren ansvarlig for i en Triple Net Lease?
Lejer er ansvarlig for de fleste udgifter i forbindelse med en erhvervsejendom med tredobbelt nettoleje. Udlejeren kan dog være ansvarlig for taget og strukturen, og nogle gange parkeringspladsen.
Er en Triple Net Lease en god idé?
For både lejere og udlejere kan tredobbelt netto lejekontrakter give nogle fordele. En lejer har mere frihed med deres struktur; de kan tilpasse deres plads til mere mærkeens ensartethed uden kapitalinvesteringen ved et køb. En anden fordel er, at disse lejekontrakter har en tendens til at være ret fleksible: lofter for skattestigninger, forsikringsforhøjelser osv. For udlejeren kan tredobbelte nettolejekontrakter være en pålidelig indtægtskilde og have meget få faste omkostninger. Udlejer skal heller ikke spille en aktiv rolle i forvaltningen af ejendommen.
