Bail triple net (NNN)
Qu'est-ce qu'un bail triple net (NNN) ?
Un bail triple net (triple-net ou NNN) est un contrat de bail portant sur un bien immobilier par lequel le locataire ou le preneur s'engage à payer toutes les dépenses du bien, y compris les taxes foncières, l'assurance de l'immeuble et l'entretien. Ces dépenses s'ajoutent au coût du loyer et des services publics. En revanche, dans les contrats de bail commercial standard, tout ou partie de ces paiements sont généralement à la charge du propriétaire.
Les NNN ne sont qu'un type de bail net de propriété commerciale. Un bail net unique oblige les locataires à payer des impôts fonciers en plus du loyer, et un bail double net s'ajoute généralement à l'assurance des biens.
Comprendre les baux triple net (NNN)
Dans l'immobilier commercial, un bail net est un bail dans lequel le locataire est tenu de payer une partie ou la totalité des taxes, frais et frais d'entretien d'une propriété.
Si un propriétaire loue un immeuble à une entreprise en utilisant un bail triple net, le locataire est responsable du paiement des taxes foncières de l' immeuble, de l'assurance de l'immeuble et du coût de tout entretien ou réparation que l'immeuble peut nécessiter pour la durée du bail. Étant donné que le locataire assume ces coûts, qui seraient autrement à la charge du propriétaire, le loyer facturé dans le bail triple net est généralement inférieur au loyer facturé dans un contrat de location standard. Le taux de capitalisation ("cap rate") est le taux de rendement attendu d'un bien commercial. Le taux plafond, qui est utilisé pour calculer le montant du bail, est souvent déterminé, en partie, par la solvabilité du locataire.
Autres baux nets
Baux triple net Les NNN ne sont qu'un type de bail net commercial.
double net (NN) sont également courants dans l'immobilier commercial. Dans un bail comme celui-ci, le locataire paie deux au lieu de trois obligations : les taxes foncières et les primes d'assurance en plus du loyer. Le loyer de base – payable pour l'espace lui-même – est généralement inférieur en raison des dépenses supplémentaires que le locataire doit supporter. Tous les frais d'entretien, en revanche, restent à la charge du propriétaire, qui les paie directement.
à réseau unique (N) ne sont pas aussi courants. Ici, le propriétaire transfère un minimum de risque au locataire, qui ne paie que les taxes foncières.
Considérations particulières
Les propriétés louées triple net sont devenues des véhicules d'investissement populaires pour les investisseurs à la recherche d'un revenu stable avec un risque relativement faible. Les investissements dans des baux triple nets consistent généralement en un portefeuille de trois propriétés commerciales de qualité supérieure ou plus entièrement louées par un seul locataire avec des flux de trésorerie existants. Les propriétés commerciales peuvent comprendre des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des parcs industriels ou des immeubles autonomes exploités par des banques, des pharmacies ou des chaînes de restaurants. La durée typique du bail est de 10 à 15 ans, avec une indexation contractuelle des loyers intégrée.
L'immobilier commercial est un bien immobilier qui est utilisé pour des activités commerciales ou à des fins lucratives. Il fait généralement référence aux bâtiments qui abritent des entreprises, mais peut également désigner des terrains utilisés pour générer un profit, ainsi que de grands immeubles locatifs résidentiels.
Les avantages pour les investisseurs comprennent un revenu stable à long terme avec la possibilité d'une appréciation du capital de la propriété sous-jacente. Les investisseurs peuvent investir dans des biens immobiliers de haute qualité sans soucis de gestion tels que les postes vacants, les coûts d'amélioration ou les frais de location. Lorsque les propriétés sous-jacentes sont vendues, les investisseurs peuvent transférer leur capital dans un autre investissement de location triple net sans payer d'impôts grâce à un échange à imposition différée 1031 .
Les investisseurs dans les offres d'investissement en location triple net doivent être accrédités avec une valeur nette d'au moins 1 million de dollars excluant la valeur de leur résidence principale ou 200 000 $ de revenus (300 000 $ pour les co-déclarants). Les petits investisseurs peuvent participer à l'immobilier à bail triple net en investissant dans des fiducies de placement immobilier (FPI) qui se concentrent sur ces propriétés dans leurs portefeuilles.
Points forts
Les baux triple net ont tendance à avoir des loyers plus bas parce que le locataire assume des dépenses courantes qui seraient autrement à la charge du propriétaire.
Les baux triple net sont courants dans l'immobilier commercial.
Les propriétés louées triple net sont devenues des véhicules d'investissement populaires pour les investisseurs car elles offrent un revenu stable et à faible risque.
Avec un bail triple net (NNN), le locataire s'engage à payer les dépenses immobilières telles que les taxes foncières, l'assurance de l'immeuble et l'entretien en plus du loyer et des charges.
Les autres baux nets sont un bail net simple, dans lequel le locataire paie les taxes foncières, et un bail double net, qui comprend les taxes foncières et l'assurance des biens.
FAQ
Comment calculer un bail triple net ?
Il existe plusieurs façons de calculer le montant d'un bail triple net. Parfois, les propriétaires additionnent toutes les taxes foncières, les assurances, les dépenses d'entretien et les dépenses des parties communes d'un immeuble et divisent le total par 12. Ce nombre correspond au coût mensuel. Ce processus est simplifié lorsqu'un seul locataire loue un immeuble. Le montant mensuel de la location de base est généralement calculé sur la base d'un tarif par pied carré.
Dois-je m'inquiéter de payer des obligations de location nettes sur l'appartement que je loue ?
Probablement pas. Les baux nets sont le plus souvent utilisés dans l'immobilier commercial et non pour les unités résidentielles. Les locataires résidentiels peuvent être tenus de payer une partie ou la totalité de leurs services publics et seront souvent encouragés à souscrire leur propre assurance locataire. Un propriétaire résidentiel, cependant, paierait généralement l'assurance propriété et responsabilité civile et les taxes foncières.
Pouvez-vous négocier un bail triple net ?
Avec un bail triple net, presque toutes les responsabilités incombent au locataire. Le locataire est responsable du paiement du loyer, ainsi que de tous les frais généraux associés à la propriété du bien : taxes, assurances, charges d'exploitation, services publics, etc. Par conséquent, le montant du loyer de base peut devenir un terme de négociation clé. Étant donné que le locataire assume le risque des frais généraux du propriétaire, il peut être en mesure de négocier un montant de location de base plus favorable. De plus, dans certains cas, les locataires peuvent négocier les aspects des coûts de réparation et/ou des services publics dont le propriétaire est responsable.
De quoi le propriétaire est-il responsable dans un bail triple net ?
Le locataire est responsable de la plupart des dépenses liées à une propriété commerciale avec un bail triple net. Cependant, le propriétaire peut être responsable du toit et de la structure, et parfois du stationnement.
Un bail triple net est-il une bonne idée ?
Tant pour les locataires que pour les propriétaires, les baux triple net peuvent offrir certains avantages. Un locataire a plus de liberté avec sa structure ; ils peuvent personnaliser leur espace pour plus d'uniformité de marque sans l'investissement en capital d'un achat. Un autre avantage est que ces baux ont tendance à être assez flexibles : plafonnement des augmentations d'impôts, augmentations des assurances, etc. Pour le propriétaire, les baux triple net peuvent être une source de revenus fiable et avoir très peu de frais généraux. Le propriétaire n'a pas non plus à jouer un rôle actif dans la gestion de la propriété.
