Modifisert intern avkastning (MIRR)

Hva er Modified Internal Rate of Return (MIRR)?

Den modifiserte internrenten (MIRR) forutsetter at positive kontantstrømmer reinvesteres til selskapets kapitalkostnad og at de første utgiftene finansieres til selskapets finansieringskostnader. Derimot forutsetter den tradisjonelle internrenten (IRR) at kontantstrømmene fra et prosjekt reinvesteres til selve IRR. MIRR reflekterer derfor mer nøyaktig kostnadene og lønnsomheten til et prosjekt.

Formel og beregning av MIRR

Gitt variablene, er formelen for MIRR uttrykt som:

$\begin & MIRR = \sqrt[n]{\frac{FV(\text{Positive kontantstrømmer} \times \text)}{PV(\text \times \text)} } - 1\ &\textbf\ &FVCF(c)=\text{den fremtidige verdien av positive kontantstrømmer til kapitalkostnaden for selskapet}\ &PVCF(fc)= \text{nåverdien av negative kontantstrømmer til selskapets finansieringskostnad}\ &n=\text\ \end$

c339.3,-1799.3,509.3,-2700,510,-2702 l0 -0

c3.3,-7.3,9.3,-11,18,-11 H400000v40H1017.7

s-90,5,478,-276,2,1466c-185,7,988,-279,5,1483,-281,5,1485c-2,6,-10,9,-24,9

c-8,0,-12,-0,7,-12,-2c0,-1,3,-5,3,-32,-16,-92c-50,7,-293,3,-119,7,-693,3,-207,-1200

c0,-1,3,-5,3,8,7,-16,30c-10,7,21,3,-21,3,42,7,-32,64s-16,33,-16,33s-26,-26,-26,-26

s76,-153.76,-153s77,-151.77,-151c0.7,0.7,35.7,202,105,604c67.3,400.7,102,602.7,104,

606zM1001 80h400000v40H1017.7z'/>− 1hvor: < /span>FVCF(c)=den fremtidige verdien av positive kontantstrømmer til kapitalkostnaden for selskapet PVCF(fc)=nutiden verdi av negative kontantstrømmer til finansieringskostnaden til selskapetn=antall perioder​</ span></s pan>

I mellomtiden er internrenten (IRR) en diskonteringsrente som gjør at netto nåverdi (NPV) av alle kontantstrømmer fra et bestemt prosjekt er lik null. Både MIRR- og IRR-beregninger er avhengige av formelen for NPV.

Hva MIRR kan fortelle deg

MIRR brukes til å rangere investeringer eller prosjekter av ulik størrelse. Beregningen er en løsning på to store problemer som finnes med den populære IRR-beregningen. Det første hovedproblemet med IRR er at flere løsninger kan bli funnet for samme prosjekt. Det andre problemet er at antakelsen om at positive kontantstrømmer reinvesteres ved IRR anses som upraktisk i praksis. Med MIRR eksisterer bare en enkelt løsning for et gitt prosjekt, og reinvesteringsraten for positive kontantstrømmer er mye mer gyldig i praksis.

MIRR lar prosjektledere endre den antatte frekvensen av reinvestert vekst fra trinn til trinn i et prosjekt. Den vanligste metoden er å legge inn gjennomsnittlig estimert kapitalkostnad, men det er fleksibilitet til å legge til en spesifikk forventet reinvesteringsrate.

Forskjellen mellom MIRR og IRR

Selv om beregningen for intern avkastning (IRR) er populær blant bedriftsledere, har den en tendens til å overvurdere lønnsomheten til et prosjekt og kan føre til kapitalbudsjetteringsfeil basert på et altfor optimistisk estimat. Den modifiserte interne avkastningen (MIRR) kompenserer for denne feilen og gir ledere mer kontroll over den antatte reinvesteringsrenten fra fremtidig kontantstrøm.

En IRR-beregning fungerer som en invertert sammensatt vekstrate. Den må diskontere veksten fra den opprinnelige investeringen i tillegg til reinvesterte kontantstrømmer. IRR gir imidlertid ikke et realistisk bilde av hvordan kontantstrømmene faktisk pumpes tilbake til fremtidige prosjekter.

Kontantstrømmer reinvesteres ofte til kapitalkostnaden, ikke i samme takt som de ble generert i utgangspunktet. IRR forutsetter at vekstraten holder seg konstant fra prosjekt til prosjekt. Det er veldig lett å overvurdere potensiell fremtidig verdi med grunnleggende IRR-tall.

Et annet stort problem med IRR oppstår når et prosjekt har forskjellige perioder med positive og negative kontantstrømmer. I disse tilfellene produserer IRR mer enn ett tall, noe som forårsaker usikkerhet og forvirring. MIRR løser også dette problemet.

Forskjellen mellom MIRR og FMRR

Avkastningsgraden for økonomistyring (FMRR) er en beregning som oftest brukes til å evaluere ytelsen til en eiendomsinvestering og gjelder en eiendomsinvesteringsfond (RE IT). Den modifiserte internrenten (MIRR) forbedrer standard internrenteverdien (IRR) ved å justere for forskjeller i de antatte reinvesteringsratene for innledende kontantutlegg og påfølgende kontantstrømmer. FMRR tar ting et skritt videre ved å spesifisere kontantutstrømmer og kontantinnstrømninger til to forskjellige rater kjent som "safe rate" og "reinvesteringsrate."

Safe rate forutsetter at midler som kreves for å dekke negative kontantstrømmer gir renter til en rente som er lett oppnåelig og kan trekkes ut ved behov med et øyeblikks varsel (dvs. innen en dag etter kontoinnskudd). I dette tilfellet er en rate "trygg" fordi midlene er svært likvide og trygt tilgjengelige med minimal risiko når det trengs.

Reinvesteringsrenten inkluderer en rente som skal mottas når positive kontantstrømmer reinvesteres i en tilsvarende mellom- eller langsiktig investering med sammenlignbar risiko. Reinvesteringsrenten er høyere enn den sikre renten fordi den ikke er likvid (dvs. den gjelder en annen investering) og dermed krever en diskonteringsrente med høyere risiko.

Begrensninger ved bruk av MIRR

Den første begrensningen til MIRR er at det krever at du beregner et estimat av kapitalkostnaden for å ta en beslutning, en beregning som kan være subjektiv og variere avhengig av forutsetningene som er gjort.

Som med IRR kan MIRR gi informasjon som fører til suboptimale beslutninger som ikke maksimerer verdien når flere investeringsalternativer vurderes samtidig. MIRR kvantifiserer faktisk ikke de ulike virkningene av ulike investeringer i absolutte termer; NPV gir ofte et mer effektivt teoretisk grunnlag for å velge investeringer som utelukker hverandre. Det kan også mislykkes i å gi optimale resultater ved kapitalrasjonering.

MIRR kan også være vanskelig å forstå for personer som ikke har økonomisk bakgrunn. Dessuten er det teoretiske grunnlaget for MIRR også omstridt blant akademikere.

Eksempel på hvordan du bruker MIRR

En grunnleggende IRR-beregning er som følger. Anta at et toårig prosjekt med et innledende utlegg på $195 og en kapitalkostnad på 12% vil gi $121 i det første året og $131 i det andre året. For å finne IRR for prosjektet slik at netto nåverdi (NPV) = 0 når IRR = 18,66 %:

$NPV = 0 = -195 + \frac{121}{(1 + IRR )} + \frac{131}{(1+IRR)^2}$

For å beregne MIRR for prosjektet, anta at de positive kontantstrømmene vil bli reinvestert til 12 % kapitalkostnad. Derfor blir den fremtidige verdien av de positive kontantstrømmene når t = 2 beregnet som:

$\mathrm{\$}121\times \mathrm{1,12}+\mathrm{\$}131=\mathrm{\$}266.52$

Deretter deler du den fremtidige verdien av kontantstrømmene med nåverdien av det opprinnelige utlegget, som var $195, og finn den geometriske avkastningen for to perioder. Til slutt, juster dette forholdet for tidsperioden ved å bruke formelen for MIRR, gitt:

$MIRR = \frac{$266,52}{$195}^{1 /2} - 1 = 1,1691 - 1 = 16,91$

I dette spesielle eksemplet gir IRR et altfor optimistisk bilde av potensialet til prosjektet, mens MIRR gir en mer realistisk evaluering av prosjektet.

##Høydepunkter

• MIRR brukes til å rangere investeringer eller prosjekter et firma eller investor kan gjennomføre.

• MIRR er designet for å generere én løsning, og eliminerer problemet med flere IRRer.

• MIRR forbedrer IRR ved å anta at positive kontantstrømmer reinvesteres til selskapets kapitalkostnad.