贴现税后现金流

什么是贴现税后现金流？

贴现税后现金流量法是一种通过评估产生的资金量并考虑资本成本以及适用的边际税率来评估投资的方法。

贴现税后现金流类似于简单贴现现金流(DCF)，但此处还考虑了税收影响。

了解贴现税后现金流量

贴现分析的目的是估计投资者将从投资中获得的资金，并根据资金的时间价值进行调整。货币时间价值假设今天的一美元比明天的一美元更值钱，因为它可以投资。因此，DCF 分析适用于一个人目前正在付款并期望在未来收到更多钱的任何情况。

税后现金流折现法主要用于房地产估值，以确定特定房产是否可能是一项好的投资。投资者在使用此估值方法时必须考虑折旧、拥有该物业的实体的税级以及任何利息支付。它是在考虑到每年的税收和融资成本后计算的财产净现金流量。现金流量按投资者要求的回报率贴现，以找到税后现金流量的现值。如果税后现金流的现值高于投资成本，那么投资可能是值得的。

由于贴现的税后现金流量是税后计算的，即使它不是实际现金流量，也必须使用折旧来确定税费。折旧是一种非现金支出，可以减少税收并增加现金流。它通常从净营业收入中减去以得出税后净收入，然后再加回以反映其对税后现金流的积极影响。

贴现税后现金流和盈利能力

贴现的税后现金流量可用于计算盈利能力指数，这是一个评估拟议项目或投资的成本和收益之间关系的比率。盈利能力指数或收益成本比是通过将贴现税后现金流的现值除以投资成本来计算的。

经验法则断言，盈利指数比率等于或大于 1 的项目是潜在的盈利投资机会。换言之，如果税后现金流的现值等于或高于项目成本，则该项目可能值得进行。

其他注意事项

因为评估房地产投资有多种不同的方法，每种方法都有其不足之处，投资者不应仅依靠贴现的税后现金流量来做出决定。要从多个角度审视房产的价值，您还可以使用成本法、销售比较法（SCA）和收益法等其他房地产估值方法。

折现的税后现金流也用于计算投资的简单投资回收期和折现投资回收期，使投资者能够确定项目收回初始投资金额所需的时间长度。

＃＃ 强调

• 贴现税后现金流用于计算盈利指数以及项目或投资的贴现回收期。

• 贴现税后现金流量取未来收入流的现值，但已针对每项现金流量的预期纳税义务进行了调整。

• 使用税后贴现可以更真实地评估项目或投资的吸引力，并且还可以考虑折旧等非现金流。