Alennettu kassavirta verojen jälkeen
Mikä on alennettu kassavirta verojen jälkeen?
Diskontattu kassavirta verojen jälkeen on tapa arvioida sijoituksen arvoa arvioimalla syntyneen rahan määrä ja huomioimalla pääomakustannus sekä sovellettava marginaaliverokanta.
Diskontoitu kassavirta verojen jälkeen on samanlainen kuin yksinkertainen diskontattu kassavirta (DCF), mutta tässä otetaan huomioon myös verovaikutukset.
Alennettujen verojen jälkeisten kassavirtojen ymmärtäminen
Diskonttausanalyysin tarkoituksena on arvioida rahaa, jonka sijoittaja saisi sijoituksesta rahan aika-arvolla korjattuna. Rahan aika-arvo olettaa, että dollari tänään on arvokkaampi kuin dollari huomenna, koska se voidaan sijoittaa. Sellaisenaan DCF-analyysi on sopiva kaikissa tilanteissa, joissa henkilö maksaa rahaa tällä hetkellä ja odottaa saavansa lisää rahaa tulevaisuudessa.
Diskontattua kassavirtaa verojen jälkeen käytetään enimmäkseen kiinteistöjen arvioinnissa sen määrittämiseksi, onko tietty kiinteistö todennäköisesti hyvä sijoitus. Sijoittajien on otettava huomioon poistot,. kiinteistön omistavan yhteisön veroluokka ja mahdolliset korkomaksut käyttäessään tätä arvostusmenetelmää. Se on laskelma kiinteistön nettokassavirrasta, kun verot ja rahoituskulut on otettu huomioon vuosittain. Kassavirta diskontataan sijoittajan vaaditulla tuottoasteella, jotta saadaan selville verojen jälkeisten kassavirtojen nykyarvo. Jos verojen jälkeisen kassavirran nykyarvo on suurempi kuin investointikustannukset, sijoitus voi olla kannattava.
Koska diskontattu verojen jälkeinen kassavirta lasketaan verojen jälkeen, vaikka se ei olekaan varsinaista kassavirtaa, on verotuksen määrittämisessä käytettävä poistoja. Poistot ovat ei-käteinen kulu,. joka vähentää veroja ja lisää kassavirtaa. Se vähennetään yleensä nettotuloksesta verojen jälkeisen nettotuloksen saamiseksi ja lisätään sitten takaisin heijastamaan sen positiivista vaikutusta verojen jälkeiseen kassavirtaan.
Alennetut kassavirrat ja kannattavuus verojen jälkeen
Diskontattua kassavirtaa verojen jälkeen voidaan käyttää kannattavuusindeksin laskemiseen , suhdelukua, joka arvioi ehdotetun projektin tai investoinnin kustannusten ja hyötyjen välistä suhdetta. Kannattavuusindeksi eli hyöty-kustannussuhde lasketaan jakamalla diskontatun verojen jälkeisen kassavirran nykyarvo investoinnin kustannuksella.
Nyrkkisääntö väittää, että hanke, jonka kannattavuusindeksi on yhtä suuri tai suurempi kuin yksi, on mahdollinen kannattava sijoitusmahdollisuus. Toisin sanoen, jos verojen jälkeisen kassavirran nykyarvo on yhtä suuri tai suurempi kuin projektin kustannukset, hanke voi olla toteuttamisen arvoinen.
Muut näkökohdat
Koska kiinteistösijoitusten arvostukseen on olemassa useita erilaisia menetelmiä ja jokaisessa menetelmässä on puutteita, sijoittajien ei tule luottaa päätöksenteossa pelkästään diskontattuihin verojen jälkeisiin kassavirtoihin. Jos haluat tarkastella kiinteistön arvoa useista eri näkökulmista, voit käyttää myös muita kiinteistön arvonmääritysmenetelmiä, kuten kustannus-,. myynti- ja tulo- ja tulonarviointimenetelmiä.
Diskontattua verojen jälkeistä kassavirtaa käytetään myös sijoituksen yksinkertaisen takaisinmaksuajan ja diskontatun takaisinmaksuajan laskemiseen, jolloin sijoittaja voi määrittää, kuinka kauan hankkeelta kuluisi siihen, että se saa takaisin alkuperäisen sijoituksensa.
##Kohokohdat
Diskontattujen verojen jälkeisten kassavirtojen perusteella lasketaan kannattavuusindeksi sekä projektin tai investoinnin diskontattu takaisinmaksuaika.
Diskontatut kassavirrat verojen jälkeen ovat tulevien tulovirtojen nykyarvoa, mutta jotka on oikaistu kunkin kassavirran odotettavissa olevalla verovelalla.
Verojen jälkeisen diskonttauksen käyttö antaa realistisemman arvion projektin tai investoinnin houkuttelevuudesta ja voi myös ottaa huomioon ei-kassavirrat, kuten poistot.
