القيمة السوقية المعقولة (AMV)
ما هي القيمة السوقية المعقولة (AMV)؟
يشير مصطلح القيمة السوقية المعقولة (AMV) إلى سعر بيع وحدة سكنية متعددة العائلات يتم بيعها من خلال برنامج الإسكان الميسر التابع للمؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع (FDIC).
يشجع برنامج المساعدة الإنسانية (AHP) مطوري الإسكان على شراء عقارات متعددة العائلات مملوكة لمؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC). يتحمل المالكون مسؤولية توفير إيجارات ميسرة للوحدات للأسر المحتاجة مقابل عقارات AHP بأسعار شراء تقل عن القيمة السوقية العادلة.
فهم القيمة السوقية المعقولة (AMV)
القيمة السوقية للعقار هي المبلغ الذي يرغب المشتري في دفعه ، وليس بالضرورة القيمة التي يضعها البائع على العقار. مع زيادة القيم ، تزداد أيضًا الرهون العقارية أو قروض الإسكان المرتبطة بها. القروض الأكبر تعني مدفوعات رهن عقاري أعلى للمشترين المحتملين للعقار ، مما يعني أن المالكين قد يحتاجون إلى فرض إيجارات أعلى للتعويض. عندما تزيد القيم بمرور الوقت ، يتم تسعير المستأجرين ذوي الدخل المنخفض من السوق ، مما يعني أنهم لا يستطيعون تحمل زيادات الإيجار.
أنشأت مؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC) برنامج الإسكان الميسر للمساعدة في بيع العقارات الفردية والمتعددة لصالح الأسر ذات الدخل المنخفض. في إطار البرنامج ، يشجع برنامج المساعدة الإنسانية (AHP) مطوري الإسكان على شراء عقارات متعددة العائلات مملوكة لمؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC). عادة ما يكون سعر شراء العقار أقل من القيمة السوقية العادلة (FMV) ، مما يعني أن السعر أقل من السعر المعتاد في السوق.
وبعبارة أخرى ، فإن AMV للممتلكات أقل من القيمة المقدرة للممتلكات ، حيث إنها تمثل إيجارات أقل يتم فرضها على بعض الوحدات. تشمل الاعتبارات الأخرى الحالة المادية للعقار ومصاريف التشغيل المتوقعة وخيارات التمويل.
أهلية المستأجر
في مقابل شراء عقار بسعر أقل من القيمة السوقية العادلة ، يوافق المشترون على إتاحة الوحدات للأسر المحتاجة بأسعار معقولة. تم تصميم قيود الإيجار والدخل لضمان أن العقار يخدم العائلات التي تحتاج إلى مساكن ميسورة التكلفة خلال الأربعين إلى الخمسين عامًا القادمة.
تحدد مؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC) حدود الدخل السنوية للأفراد للتأهل للحصول على سكن ميسور التكلفة. هناك أيضًا قائمة بالحد الأقصى للإيجارات المسموح بها. يتم تعديل هذه الحدود سنويًا للتضخم. تختلف الأرقام الخاصة بكل منها بناءً على الولاية والمنطقة / المقاطعة التي تعيش فيها.
إعتبارات خاصة
يحتوي البرنامج على أربعة متطلبات أساسية لضمان أن العقارات المؤهلة توفر سكنًا ميسور التكلفة للمستأجرين غير القادرين على استئجار وحدات بسعر السوق ، لاحظ أن دخل الأسرة محدد من خلال برنامج القسم 8 الذي تديره وزارة الإسكان والحضر الأمريكية. التنمية (HUD) ، والتي تصدر أيضًا حدود الأهلية للدخل والمبادئ التوجيهية المعتمدة من قبل AHP:
** الإشغال: ** يشتمل برنامج AHP على أربعة متطلبات لأصحاب العقارات المؤجرة متعددة العائلات التي تم شراؤها من خلال البرنامج. يحتاج مالك العقار إلى تخصيص عدد محدد من الوحدات المخصصة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض. يتطلب البرنامج ما لا يقل عن 35 ٪ من إجمالي عدد الوحدات التي يجب توفيرها للأسر ذات الدخل المنخفض.
** حدود الإيجار: ** يحافظ أصحاب العقارات بموجب البرنامج أيضًا على الإيجار لذوي الدخل المنخفض بسعر مناسب. يضع البرنامج حدودًا للحد الأقصى لمبلغ الإيجار الذي يمكن تحصيله بناءً على متوسط الدخل في المنطقة الجغرافية.
** متطلبات إعادة البيع: ** يجب أن تظل متطلبات الإشغال ، التي تحدد الحد الأدنى لعدد الوحدات التي يجب توفيرها للعائلات ذات الدخل المنخفض بالإضافة إلى حدود الإيجار ، سارية المفعول حتى لو قام المالك ببيع العقار. بمعنى آخر ، يحتاج المشتري الجديد أيضًا إلى الالتزام بمتطلبات البرنامج.
** فترة الامتثال: ** يجب على مالكي العقارات الامتثال لمتطلبات القدرة على تحمل التكاليف بموجب برنامج AHP طوال العمر الإنتاجي للممتلكات.
يسمح برنامج AHP بشراء معظم الوحدات السكنية وخصائص وحدة واحدة إلى أربع وحدات ، بما في ذلك تلك التي تم شراؤها بكميات كبيرة من قبل المشترين المؤهلين. بغض النظر عن عدد الوحدات أو المباني المشتراة ، يجب على مالكي العقارات اتباع نفس متطلبات الإشغال الأساسية. علاوة على ذلك ، إذا تم تحويل بعض الوحدات إلى وحدات سكنية يشغلها المالك ، فيجب بيع عدد محدد من تلك الوحدات المحولة إلى العائلات ذات القيود المالية.
تاريخ القيمة السوقية المعقولة (AMV)
يرتبط AHP بشركة Resolution Trust Corporation (RTC) ، التي تم إنشاؤها استجابةً لأزمة المدخرات والقروض في الثمانينيات وأوائل التسعينيات. تم تصميم RTC للمساعدة في إدارة والتخلص من أصول المؤسسات المالية الفاشلة.
نظرًا لتوليها بعض المسؤوليات الحكومية ، أراد دعاة الإسكان الميسور للأسر ذات الدخل المنخفض أن تساعد في تلبية احتياجات الإسكان في المناطق التي تخدمها البنوك الفاشلة.
منح RTC هذه العائلات حق الشفعة (الحق في إبرام اتفاقية عمل قبل أي شخص آخر) ، وسمح للمنظمات بإجراء عمليات شراء إذا كانت نسبة معينة من وحدة متعددة العائلات محجوزة للمقيمين ذوي الدخل المنخفض. تعني هذه السياسة أن صاحب أعلى عرض لم يكن بالضرورة هو من سينتهي بالعقار.
خلال أوائل التسعينيات ، كان متوسط القيمة السوقية المعدلة لعقار محجوز للعائلات ذات الدخل المنخفض هو ثلثي القيمة السوقية المقدرة.
تم تطوير برنامج الإسكان الميسور نتيجة لأحد أحكام قانون إصلاح المؤسسات المالية ، والتعافي منها ، والإنفاذ لعام 1989.
فوائد القيمة السوقية المعقولة (AMV)
تم إنشاء برنامج الإسكان الميسر من هدف FDIC لمساعدة المجتمعات في احتياجاتهم السكنية. تم تصميم برنامج المساعدة الإنسانية لمساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط على شراء العقارات السكنية التي كانت مملوكة سابقًا من قبل البنوك الفاشلة.
عندما تفشل مؤسسة مالية ، تضمن مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية بيع أصولها في الوقت المناسب. إنه يجلب وكيلًا إداريًا لتولي مسؤولية العمليات ولديه متخصصون يقدرون الأصول ويعملون مع مديري الأصول لبيعها.
من خلال شبكة من وكالات الإسكان الحكومية ، تراقب مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) وتضمن الامتثال لاتفاقيات تقييد استخدام الأراضي (LURA) التي تحكم استخدام الممتلكات الفردية ومتعددة العائلات في البرنامج. الاتفاقية هي وثيقة يجب على مالكي عقار AHP التوقيع عليها عند شراء عقار مؤهل. تحدد LURA متطلبات القدرة على تحمل التكاليف للعقار بالإضافة إلى حدود الإيجار وأي قيود تتعلق باستخدام العقار.
يُلزم قانون لورا أيضًا المشتري وأي مالكي عقارات لاحقين بالاتفاقية التي تظل فيها الشروط سارية المفعول حتى لو تم بيع العقار إلى مشترٍ آخر. نتيجة لذلك ، يتم ضمان وحدات الإيجار بأسعار معقولة من خلال البرنامج لسنوات عديدة في المستقبل.
يسلط الضوء
يجب على مالكي العقارات إتاحة الوحدات للأسر ذات الدخل المنخفض من خلال إيجارات ميسورة والمشاركة في مشاريع تحسين مختلفة.
القيمة السوقية المعقولة هي نموذج تقييم يستخدم لتحديد سعر بيع عقار سكني متعدد العائلات يتم بيعه بموجب برنامج الإسكان الميسر التابع لمؤسسة التأمين الفيدرالية (FDIC).
يحفز البرنامج المستثمرين على شراء هذه العقارات بأسعار السوق المعقول أو أقل من القيمة السوقية العادلة.
قيمة AMV للممتلكات المؤهلة أقل من قيمها المقدرة.
تظل أحكام القدرة على تحمل التكاليف حتى إذا قام المالك الأصلي ببيع الممتلكات لشخص آخر.
التعليمات
ما هو الإسكان الميسور التكلفة؟
يُقصد بالسكن الميسور توفير السكن لذوي الدخل المحدود. عادة ما يكون لسلطات ووكالات الإسكان المحلية والولائية عتبات دخل سنوية فيما يتعلق بالمبلغ الذي يجب أن يكسبه الأفراد من أجل التأهل. قد يتأهل بعض المستأجرين للحصول على مساعدة الإسكان من خلال البرامج الحكومية. قد يكون أصحاب العقارات قادرين على الحصول على ائتمانات ضريبية عندما يعرضون على المستأجرين وحدات سكنية ميسورة التكلفة.
كيف يمكنني التأهل لوحدة سكنية ميسورة التكلفة؟
يمكنك البحث عن وحدات سكنية ميسورة التكلفة من خلال وكالات الإسكان المحلية والولائية وكذلك المنظمات غير الربحية في منطقتك. يجب أن تفي بحدود معينة للدخل من أجل التأهل لوحدة ما. تسرد FDIC الإيجارات المعقولة وحدود الدخل على موقعها على الإنترنت ، والتي غالبًا ما يتم تعديلها سنويًا للتضخم.
ما هو برنامج الإسكان الميسر FDIC؟
يسمح برنامج الإسكان الميسر التابع للمؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع للمستثمرين بشراء عقارات معينة بقيم سوقية ميسورة التكلفة بدلاً من قيمهم المقدرة بشرط اتباع إرشادات معينة. ويشمل ذلك حجز جزء من العقارات للأفراد والعائلات الذين يحتاجون إلى مساكن ميسورة التكلفة.
ما هي متطلبات FDIC لبرنامج الإسكان الميسر؟
يجب على المستثمرين الذين يمتلكون عقارات في إطار برنامج الإسكان الميسر تلبية أربعة متطلبات رئيسية. يجب وضع ما لا يقل عن 35 ٪ من الوحدات في العقار جانبًا على أنها مساكن ميسورة التكلفة ، ويجب الحفاظ على الإيجارات بأسعار معقولة ، ويجب أن تظل الوحدات ذات الأسعار المعقولة على هذا النحو حتى إذا كان المالك يبيع العقار ، ويجب على المالك الامتثال لأحكام القدرة على تحمل التكاليف الخاصة بالممتلكات. العمر الإنتاجي للممتلكات.
