Доступная рыночная стоимость (AMV)

Что такое доступная рыночная стоимость (AMV)?

Термин доступная рыночная стоимость (AMV) относится к цене продажи многоквартирного жилого дома, проданного в рамках Программы доступного жилья (AHP) Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC).

AHP поощряет застройщиков приобретать многоквартирную недвижимость, принадлежащую FDIC. Владельцы несут ответственность за предоставление квартир с доступной арендной платой для нуждающихся домохозяйств в обмен на недвижимость AHP, покупные цены которой ниже справедливой рыночной стоимости.

Понимание доступной рыночной стоимости (AMV)

Рыночная стоимость недвижимости — это сумма, которую покупатель готов заплатить, и не обязательно стоимость, которую продает недвижимость. По мере роста стоимости растут и связанные с ними ипотечные кредиты или жилищные кредиты. Более крупные кредиты означают более высокие платежи по ипотечным кредитам для потенциальных покупателей недвижимости, а это означает, что владельцам может потребоваться взимать более высокую арендную плату для компенсации. Когда стоимость со временем увеличивается, арендаторы с более низкими доходами вытесняются с рынка, а это означает, что они не могут позволить себе повышение арендной платы.

FDIC учредила Программу доступного жилья, чтобы помочь продавать недвижимость на одну и несколько семей в интересах семей с низким доходом. В рамках программы AHP поощряет застройщиков приобретать многоквартирные дома, принадлежащие FDIC. Цена покупки недвижимости обычно ниже справедливой рыночной стоимости (FMV), то есть цена ниже, чем обычно взимается на рынке.

Другими словами, AMV собственности ниже, чем оценочная стоимость собственности,. поскольку учитывает более низкую арендную плату, взимаемую за некоторые из единиц. Другие соображения включают физическое состояние имущества, ожидаемые операционные расходы и варианты финансирования.

Право арендатора

В обмен на покупку недвижимости по цене ниже справедливой рыночной стоимости покупатели соглашаются предоставить квартиры нуждающимся домохозяйствам по доступной арендной плате. Ограничения по арендной плате и доходам предназначены для того, чтобы в течение следующих 40–50 лет недвижимость служила семьям, нуждающимся в доступном жилье.

FDIC устанавливает пороги годового дохода для физических лиц, чтобы претендовать на доступное жилье. Также есть список максимально допустимой арендной платы. Эти лимиты ежегодно корректируются с учетом инфляции. Цифры для каждого варьируются в зависимости от штата и района/округа, в котором вы живете.

Особые соображения

В программе есть четыре основных требования, чтобы гарантировать, что отвечающие требованиям объекты недвижимости предоставляют доступное жилье арендаторам, которые не могут арендовать квартиры по рыночной цене. Обратите внимание, что доход семьи определяется программой Раздела 8, администрируемой Департаментом жилищного строительства и городского хозяйства США. Development (HUD), которая также устанавливает допустимые пределы дохода и руководящие принципы, принятые AHP:

• Занятость: Программа AHP содержит четыре требования к владельцам многоквартирных домов, сдаваемых в аренду в рамках программы. Владелец недвижимости должен выделить определенное количество квартир, которые зарезервированы для арендаторов с низким доходом. Программа требует, чтобы не менее 35% от общего количества квартир были доступны для домохозяйств с низким доходом.

• Лимит арендной платы: Владельцы недвижимости в рамках программы также сохраняют арендную плату для малоимущих по доступной ставке. Программа устанавливает ограничения на максимальную сумму арендной платы, которая может взиматься на основе среднего дохода в географическом регионе.

• Требования к перепродаже: Требования к заполняемости, устанавливающие минимальное количество квартир, которые должны быть предоставлены семьям с низким доходом, а также ограничения по аренде, должны оставаться в силе, даже если владелец продает недвижимость. Другими словами, новый покупатель также должен соблюдать требования программы.

• Период соответствия: Владельцы недвижимости должны соблюдать требования доступности в рамках программы AHP в течение всего срока полезного использования собственности.

Программа AHP позволяет приобретать большинство кондоминиумов и объектов недвижимости, состоящих из одной-четырех квартир, в том числе приобретаемых оптом квалифицированными покупателями. Независимо от количества приобретаемых квартир или зданий владельцы недвижимости должны соблюдать одни и те же основные требования к размещению. Кроме того, если некоторые из квартир преобразуются в кондоминиумы, занимаемые владельцами, определенное количество этих преобразованных квартир должно быть продано семьям с финансовыми ограничениями.

История доступной рыночной стоимости (AMV)

AHP связана с Resolution Trust Corporation (RTC), которая была создана в ответ на ссудно-сберегательный кризис 1980-х и начала 1990-х годов. RTC был разработан, чтобы помочь управлять и распоряжаться активами обанкротившихся финансовых учреждений.

Поскольку он взял на себя некоторые государственные обязанности, сторонники доступного жилья для семей с низким доходом хотели, чтобы он помог удовлетворить потребности в жилье в районах, обслуживаемых обанкротившимися банками.

РТЦ предоставлял этим семьям право первого отказа (право заключать деловое соглашение раньше всех), а организациям разрешалось совершать покупки, если определенная доля многоквартирного дома была зарезервирована для малообеспеченных жителей. Эта политика означала, что тот, кто предложил самую высокую цену, не обязательно получал собственность.

В начале 1990-х годов средняя скорректированная рыночная стоимость недвижимости, зарезервированной для семей с низким доходом, составляла две трети от оценочной рыночной стоимости.

Программа доступного жилья была разработана в соответствии с положениями Закона о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых учреждений 1989 года.

Преимущества доступной рыночной стоимости (AMV)

Программа «Доступное жилье» была учреждена в соответствии с целью FDIC по оказанию помощи сообществам в удовлетворении их потребностей в жилье. Программа AHP призвана помочь семьям с низким и средним доходом приобрести жилую недвижимость, которая ранее принадлежала обанкротившимся банкам.

В случае банкротства финансового учреждения FDIC обеспечивает своевременную продажу его активов. Он привлекает управляющего агента, который отвечает за операции, и имеет специалистов, которые оценивают активы и работают с управляющими активами, чтобы продать их.

Через сеть государственных жилищных агентств FDIC отслеживает и обеспечивает соблюдение соглашений об ограничении землепользования (LURA), которые регулируют использование одно- и многоквартирных домов в рамках программы. Соглашение — это документ, который владельцы недвижимости AHP должны подписать при покупке соответствующей недвижимости. В LURA излагаются требования доступности недвижимости, а также лимиты аренды и любые ограничения, касающиеся использования собственности.

LURA также связывает покупателя и любых последующих владельцев недвижимости соглашением, в котором условия остаются в силе, даже если недвижимость была продана другому покупателю. В результате доступная аренда квартир гарантируется программой на многие годы вперед.

Особенности

• Владельцы недвижимости должны предоставлять жилье малоимущим домохозяйствам за счет доступной арендной платы и участвовать в различных проектах по благоустройству.

• Доступная рыночная стоимость — это модель оценки, используемая для определения продажной цены многоквартирного жилого дома, продаваемого в рамках программы FDIC «Доступное жилье».

• Программа стимулирует инвесторов покупать недвижимость по ценам, которые находятся на уровне доступной рыночной стоимости или ниже справедливой рыночной стоимости.

• AMV подходящих объектов недвижимости ниже их оценочной стоимости.

• Положения о доступности остаются в силе, даже если первоначальный владелец продает недвижимость кому-то другому.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что такое доступное жилье?

Доступное жилье предназначено для обеспечения жильем людей с ограниченным доходом. Местные и государственные жилищные органы и агентства, как правило, имеют пороги годового дохода в отношении того, сколько люди должны зарабатывать, чтобы соответствовать требованиям. Некоторые арендаторы могут даже претендовать на жилищную помощь в рамках государственных программ. Владельцы недвижимости могут получить налоговые льготы, когда они предлагают своим арендаторам доступное жилье.

Как мне получить доступное жилье?

Вы можете искать доступное жилье через местные и государственные жилищные агентства, а также некоммерческие организации в вашем районе. Вы должны соответствовать определенным порогам дохода, чтобы претендовать на единицу. FDIC перечисляет доступные арендные ставки и пределы дохода на своем веб-сайте, которые часто ежегодно корректируются с учетом инфляции.

Что такое программа доступного жилья FDIC?

Программа доступного жилья Федеральной корпорации страхования депозитов позволяет инвесторам приобретать определенную недвижимость по доступной рыночной стоимости, а не по ее оценочной стоимости, при условии, что они следуют определенным правилам. Это включает в себя резервирование части недвижимости для отдельных лиц и семей, нуждающихся в доступном жилье.

Каковы требования к программе доступного жилья FDIC?

Инвесторы, владеющие недвижимостью в рамках Программы доступного жилья, должны соответствовать четырем основным требованиям. Не менее 35% квартир в собственности должны быть выделены в качестве доступного жилья, арендная плата должна поддерживаться на доступном уровне, доступные квартиры должны оставаться таковыми, даже если владелец продает недвижимость, и владелец должен соблюдать положения о доступности для срок полезного использования имущества.