Affordable Market Value (AMV)
Hvad er en overkommelig markedsværdi (AMV)?
Udtrykket affordable market value (AMV) refererer til salgsprisen for en flerfamilies boligenhed solgt gennem Federal Deposit Insurance Corporations (FDIC) Affordable Housing Program (AHP).
AHP opfordrer boligudviklere til at købe fast ejendom med flere familier, som ejes af FDIC. Ejere er ansvarlige for at give enheder til en overkommelig leje til husholdninger i nød i bytte for AHP-ejendomme med købspriser, der falder under fair markedsværdi.
Forståelse af overkommelig markedsværdi (AMV)
En ejendoms markedsværdi er det beløb, som en køber er villig til at betale, og ikke nødvendigvis den værdi, som sælger tillægger ejendommen. I takt med at værdierne stiger, stiger de tilhørende realkreditlån eller boliglån også. Større lån betyder højere afdrag på realkreditlån for potentielle købere af en ejendom, hvilket betyder, at ejere muligvis skal opkræve højere husleje for at kompensere. Når værdierne stiger over tid, bliver lejere med lavere indkomst prissat ud af markedet, hvilket betyder, at de ikke har råd til huslejestigninger.
FDIC etablerede Affordable Housing Program for at hjælpe med at sælge en- og flerfamilieejendomme til gavn for familier med lav indkomst. Under programmet opfordrer AHP boligudviklere til at købe flerfamilieejendomme, som ejes af FDIC. Købsprisen for ejendommen er typisk under fair markedsværdi (FMV), hvilket betyder, at prisen er lavere, end der normalt ville blive opkrævet i markedet.
En ejendoms AMV er med andre ord lavere end ejendommens vurderingsværdi,. da der er tale om lavere huslejer, der opkræves for nogle af enhederne. Andre overvejelser omfatter ejendommens fysiske tilstand, forventede driftsudgifter og finansieringsmuligheder.
Lejers berettigelse
Til gengæld for at købe en ejendom til en pris under markedsværdien, accepterer købere at stille enheder til rådighed for husholdninger i nød til en overkommelig leje. Leje- og indkomstrestriktioner er designet til at sikre, at ejendommen i de næste 40 til 50 år betjener familier med behov for billige boliger.
FDIC fastsætter årlige indkomsttærskler for enkeltpersoner for at kvalificere sig til billige boliger. Der er også en liste over maksimalt tilladte huslejer. Disse grænser justeres årligt for inflation. Tallene for hver varierer baseret på stat og område/amt, hvor du bor.
Særlige overvejelser
Programmet har fire grundlæggende krav for at sikre, at berettigede ejendomme giver billige boliger til lejere, der ikke er i stand til at leje enheder til markedsprisen. Bemærk, at husstandsindkomst er defineret af Section 8-programmet, der administreres af US Dept. of Housing and Urban Development (HUD), som også udsteder indkomststøtteberettigelsesgrænser og retningslinjer vedtaget af AHP.:
Belægning: AHP-programmet har fire krav til ejere af flerfamiliehuse købt gennem programmet. Ejendomsejeren skal afsætte et bestemt antal enheder, der er forbeholdt lejere med lav indkomst. Programmet kræver, at mindst 35 % af det samlede antal enheder skal stilles til rådighed for lavindkomsthusstande.
Lejegrænser: Ejendomsejere under programmet opretholder også lejen for lav indkomst til en overkommelig pris. Programmet fastsætter grænser for det maksimale lejebeløb, der kan opkræves baseret på medianindkomsten i det geografiske område.
Gensalgskrav: Belægningskravene, som fastsætter det mindste antal enheder, der skal stilles til rådighed for familier med lav indkomst, samt lejegrænserne skal forblive i kraft, selvom ejeren sælger ejendommen. Med andre ord skal den nye køber også overholde programmets krav.
Overholdelsesperiode: Ejendomsejere skal overholde overkommelighedskravene under AHP-programmet i hele ejendommens levetid.
AHP-programmet gør det muligt at købe de fleste ejerlejligheder og en-til-fire enhedsejendomme, inklusive dem, der købes i løs vægt af kvalificerede købere. Uanset antallet af købte enheder eller bygninger skal ejendomsejere følge de samme grundlæggende bebyggelseskrav. Hvis nogle af boligerne omdannes til ejerlejligheder, skal et bestemt antal af disse ombyggede boliger sælges til familier med økonomiske begrænsninger.
Historie om overkommelig markedsværdi (AMV)
AHP er relateret til Resolution Trust Corporation (RTC), som blev oprettet som reaktion på opsparings- og lånekrisen i 1980'erne og begyndelsen af 1990'erne. RTC er designet til at hjælpe med at administrere og bortskaffe aktiver fra konkursramte finansielle institutioner.
Fordi det påtog sig nogle statslige forpligtelser, ønskede fortalere for billige boliger for lavindkomstfamilier, at det skulle hjælpe med at opfylde boligbehov i de områder, der betjenes af konkursramte banker.
RTC gav disse forkøbsret (retten til at indgå en forretningsaftale før alle andre), og organisationer fik lov til at foretage indkøb, hvis en vis del af en flerfamilieenhed var forbeholdt beboere med lav indkomst. Denne politik betød, at højestbydende ikke nødvendigvis var den, der skulle afvikle ejendommen.
I begyndelsen af 1990'erne blev den gennemsnitlige markedsværdi justeret for en ejendom reserveret til familier med lavere indkomst, der var to tredjedele af den vurderede markedsværdi.
Affordable Housing-programmet blev udviklet som et resultat af en bestemmelse i Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act af 1989.
Fordele ved overkommelig markedsværdi (AMV)
Affordable Housing-programmet blev etableret ud fra FDIC's mål om at hjælpe lokalsamfund med deres boligbehov. AHP er designet til at hjælpe lav- og moderate indkomster med at købe familier af boligejendomme, der tidligere var ejet af konkursramte banker.
Når en finansiel institution fejler, sikrer FDIC, at dens aktiver sælges rettidigt. Det bringer en administrerende agent ind til at tage ansvaret for driften og har specialister, der værdsætter aktiver og arbejder med kapitalforvaltere for at sælge dem.
Gennem et netværk af statslige boligbureauer overvåger og sikrer FDIC overholdelsen af Land Use Restriction Agreements (LURA), der styrer brugen af en- og flerfamilieejendomme i programmet. Aftalen er et dokument, som ejere af en AHP-ejendom skal underskrive, når de køber en berettiget ejendom. LURA skitserer overkommelighedskrav for ejendommen samt lejegrænser og eventuelle restriktioner vedrørende brugen af ejendommen.
LURA binder også køberen og eventuelle efterfølgende ejendomsejere til den aftale, hvor betingelserne forbliver i kraft, selvom ejendommen blev solgt til en anden køber. Som følge heraf sikres overkommelige lejeenheder gennem programmet i mange år ud i fremtiden.
##Højdepunkter
Ejendomsejere skal stille enheder til rådighed for lavindkomsthusholdninger gennem overkommelige huslejer og engagere sig i forskellige forbedringsprojekter.
En overkommelig markedsværdi er en værdiansættelsesmodel, der bruges til at bestemme salgsprisen for en flerfamiliehusejendom, der sælges under FDIC's Affordable Housing Program.
Programmet tilskynder investorer til at købe disse ejendomme til priser, der er til en overkommelig markedsværdi eller under fair markedsværdi.
AMV for støtteberettigede ejendomme er lavere end deres vurderede værdier.
Overkommelighedsbestemmelser forbliver, selvom den oprindelige ejer sælger ejendommen til en anden.
##Ofte stillede spørgsmål
Hvad er billige boliger?
Overkommelige boliger er beregnet til at give boliger til mennesker med begrænset indkomst. Lokale og statslige boligmyndigheder og -agenturer har typisk årlige indkomstgrænser for, hvor meget individer skal tjene for at kvalificere sig. Nogle lejere kan endda kvalificere sig til boligstøtte gennem offentlige programmer. Ejendomsejere kan muligvis modtage skattefradrag, når de tilbyder deres lejere billige boliger.
Hvordan kvalificerer jeg mig til en billig boligenhed?
Du kan søge efter billige boliger gennem lokale og statslige boligbureauer samt nonprofitorganisationer i dit område. Du skal opfylde visse indkomstgrænser for at kvalificere dig til en enhed. FDIC lister overkommelige huslejer og indkomstgrænser på sin hjemmeside, som ofte justeres årligt for inflation.
Hvad er FDIC's Affordable Housing Program?
Federal Deposit Insurance Corporation's Affordable Housing Program giver investorer mulighed for at købe visse ejendomme til overkommelige markedsværdier i stedet for deres vurderede værdier, forudsat at de følger visse retningslinjer. Dette inkluderer at reservere en del af ejendommene til enkeltpersoner og familier, der har brug for billige boliger.
Hvad er kravene til FDIC's Affordable Housing Program?
Investorer, der ejer ejendomme under Affordable Housing Program, skal opfylde fire hovedkrav. Mindst 35 % af boligerne i en ejendom skal henlægges som billige boliger, huslejen skal fastholdes til overkommelige priser, overkommelige enheder skal forblive som sådan, selvom ejeren sælger ejendommen, og ejeren skal overholde rimelige bestemmelser vedr. ejendommens brugstid.
