Valore di mercato accessibile (AMV)
Che cos'è il valore di mercato accessibile (AMV)?
Il termine valore di mercato accessibile (AMV) si riferisce al prezzo di vendita di un'unità abitativa residenziale multifamiliare venduta attraverso l' Affordable Housing Program (AHP) della Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC).
L'AHP incoraggia gli sviluppatori di alloggi ad acquistare immobili multifamiliari detenuti dalla FDIC. I proprietari hanno la responsabilità di fornire alle unità affitti convenienti per le famiglie bisognose in cambio di proprietà AHP con prezzi di acquisto che scendono al di sotto del valore di mercato equo.
Capire il valore di mercato accessibile (AMV)
Il valore di mercato di una proprietà è l'importo che un acquirente è disposto a pagare e non necessariamente il valore attribuito alla proprietà dal venditore. Con l'aumento dei valori, aumentano anche i mutui o i mutui per la casa associati. Prestiti più grandi significano rate del mutuo più elevate per i potenziali acquirenti di una proprietà , il che significa che i proprietari potrebbero dover addebitare affitti più elevati per compensare. Quando i valori aumentano nel tempo, gli affittuari con redditi più bassi vengono esclusi dal mercato, il che significa che non possono permettersi aumenti di affitto.
La FDIC ha istituito l'Affordable Housing Program per aiutare a vendere proprietà mono e multifamiliari a beneficio delle famiglie a basso reddito. Nell'ambito del programma, l'AHP incoraggia gli sviluppatori di alloggi ad acquistare proprietà multifamiliari detenute dalla FDIC. Il prezzo di acquisto dell'immobile è generalmente inferiore al valore equo di mercato (FMV), il che significa che il prezzo è inferiore a quello normalmente addebitato sul mercato.
In altre parole, l'AMV di un immobile è inferiore al valore stimato dell'immobile,. poiché rappresenta un canone inferiore che viene addebitato per alcune unità . Altre considerazioni includono le condizioni fisiche della proprietà , le spese operative previste e le opzioni di finanziamento.
Idoneità del noleggiatore
In cambio dell'acquisto di un immobile a un prezzo inferiore al valore equo di mercato, gli acquirenti si impegnano a mettere a disposizione delle unità abitative le famiglie bisognose a canoni di locazione accessibili. Le restrizioni sull'affitto e sul reddito sono progettate per garantire che, per i prossimi 40-50 anni, la proprietà serva le famiglie che necessitano di alloggi a prezzi accessibili.
La FDIC stabilisce soglie di reddito annuali per le persone che possono beneficiare di alloggi a prezzi accessibili. C'è anche un elenco di affitti massimi consentiti. Questi limiti sono adeguati annualmente per l'inflazione. Le cifre per ciascuno variano in base allo stato e all'area/contea in cui vivi.
Considerazioni speciali
Il programma ha quattro requisiti di base per garantire che le proprietà idonee forniscano alloggi a prezzi accessibili agli inquilini che non sono in grado di affittare unità al tasso di mercato. Si noti che il reddito familiare è definito dal programma della Sezione 8 amministrato dal Dipartimento degli alloggi e delle aree urbane degli Stati Uniti Development (HUD), che emana anche limiti di ammissibilità al reddito e linee guida adottate da AHP.:
Occupazione: Il programma AHP prevede quattro requisiti per i proprietari di proprietà in affitto multifamiliari acquistate tramite il programma. Il proprietario dell'immobile deve mettere da parte un numero specifico di unità che sono riservate agli affittuari a basso reddito. Il programma prevede che almeno il 35% del numero totale di unità debba essere messo a disposizione delle famiglie a basso reddito.
Limiti di affitto: I proprietari di immobili nell'ambito del programma mantengono anche l'affitto a basso reddito a una tariffa conveniente. Il programma stabilisce limiti per l'importo massimo dell'affitto che può essere addebitato in base al reddito mediano nella regione geografica.
Requisiti di rivendita: I requisiti di occupazione, che stabiliscono il numero minimo di unità da fornire alle famiglie a basso reddito, nonché i limiti di locazione devono rimanere in vigore anche se il proprietario vende l'immobile. In altre parole, anche il nuovo acquirente deve aderire ai requisiti del programma.
Periodo di conformità : I proprietari dell'immobile devono rispettare i requisiti di accessibilità economica previsti dal programma AHP per l'intera vita utile dell'immobile.
Il programma AHP consente di acquistare la maggior parte dei condomini e delle proprietà da una a quattro unità , comprese quelle acquistate in blocco da acquirenti qualificati. Indipendentemente dal numero di unità o edifici acquistati, i proprietari devono seguire gli stessi requisiti di occupazione di base. Inoltre, se alcune unità vengono convertite in condomini di proprietà , un determinato numero di tali unità convertite deve essere venduto a famiglie con limitazioni finanziarie.
Storia del valore di mercato accessibile (AMV)
L'AHP è legato alla Resolution Trust Corporation (RTC), creata in risposta alla crisi dei risparmi e dei prestiti degli anni '80 e dei primi anni '90. L'RTC è stato progettato per aiutare a gestire e smaltire i beni di istituzioni finanziarie fallite.
Poiché si assumeva alcune responsabilità governative, i sostenitori degli alloggi a prezzi accessibili per le famiglie a basso reddito volevano che aiutasse a soddisfare i bisogni abitativi nelle aree servite da banche fallite.
L'RTC ha concesso a queste famiglie il diritto di prelazione (il diritto di stipulare un accordo commerciale prima di chiunque altro) e le organizzazioni potevano effettuare acquisti se una certa parte di un'unità multifamiliare era riservata a residenti a basso reddito. Questa politica significava che il miglior offerente non era necessariamente quello a liquidare la proprietà .
All'inizio degli anni '90, il valore di mercato medio rettificato per un immobile riservato a famiglie a basso reddito era di due terzi del valore di mercato stimato.
L'Affordable Housing Program è stato sviluppato a seguito di una disposizione del Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act del 1989.
Vantaggi del valore di mercato accessibile (AMV)
L'Affordable Housing Program è stato istituito dall'obiettivo della FDIC di assistere le comunità con i loro bisogni abitativi. L'AHP è progettato per aiutare le famiglie a reddito basso e moderato ad acquistare proprietà residenziali che erano precedentemente di proprietà di banche fallite.
Quando un istituto finanziario fallisce, la FDIC garantisce che i suoi beni vengano svenduti in modo tempestivo. Coinvolge un agente di gestione per farsi carico delle operazioni e dispone di specialisti che valutano le risorse e lavorano con gestori patrimoniali per venderle.
Attraverso una rete di agenzie statali per l'edilizia abitativa, la FDIC monitora e garantisce il rispetto degli Accordi di restrizione dell'uso del suolo (LURA) che regolano l'uso di proprietà unifamiliari e multifamiliari nel programma. L'accordo è un documento che i proprietari di una proprietà AHP devono firmare al momento dell'acquisto di una proprietà idonea. La LURA delinea i requisiti di accessibilità economica per la proprietà , nonché i limiti di locazione e le eventuali restrizioni relative all'uso della proprietà .
La LURA vincola inoltre l'acquirente e gli eventuali successivi proprietari di immobili all'accordo in cui le condizioni restano in vigore anche se l'immobile è stato venduto ad altro acquirente. Di conseguenza, il programma garantisce unità a noleggio a prezzi accessibili per molti anni a venire.
Mette in risalto
I proprietari di immobili devono rendere le unità disponibili alle famiglie a basso reddito attraverso affitti accessibili e impegnarsi in vari progetti di miglioramento.
Un valore di mercato accessibile è un modello di valutazione utilizzato per determinare il prezzo di vendita di una proprietà residenziale multifamiliare venduta nell'ambito dell'Affordable Housing Program della FDIC.
Il programma incentiva gli investitori ad acquistare queste proprietà a prezzi che sono al valore di mercato accessibile o al di sotto del valore di mercato equo.
L'AMV degli immobili ammissibili è inferiore ai valori di perizia.
Le disposizioni sull'accessibilità economica restano valide anche se il proprietario originario vende la proprietà a qualcun altro.
FAQ
Che cos'è un alloggio a prezzi accessibili?
L'alloggio a prezzi accessibili è destinato a fornire alloggio a persone con reddito limitato. Le autorità e le agenzie immobiliari locali e statali in genere hanno soglie di reddito annuali su quanto le persone devono guadagnare per qualificarsi. Alcuni affittuari possono anche qualificarsi per l'assistenza abitativa attraverso programmi governativi. I proprietari di immobili possono essere in grado di ricevere crediti d'imposta quando offrono ai loro inquilini unità abitative a prezzi accessibili.
Come posso qualificarmi per un'unità abitativa a prezzi accessibili?
Puoi cercare unità abitative a prezzi accessibili attraverso agenzie immobiliari locali e statali, nonché organizzazioni senza scopo di lucro nella tua zona. È necessario soddisfare determinate soglie di reddito per qualificarsi per un'unità . La FDIC elenca gli affitti convenienti e i limiti di reddito sul suo sito Web, che spesso vengono adeguati ogni anno per l'inflazione.
Qual è il programma di alloggi a prezzi accessibili della FDIC?
Il programma di alloggi a prezzi accessibili della Federal Deposit Insurance Corporation consente agli investitori di acquistare determinate proprietà a valori di mercato convenienti anziché ai loro valori stimati, a condizione che seguano determinate linee guida. Ciò include la prenotazione di una parte delle proprietà per individui e famiglie che necessitano di alloggi a prezzi accessibili.
Quali sono i requisiti per il programma di alloggi a prezzi accessibili della FDIC?
Gli investitori che possiedono proprietà nell'ambito dell'Affordable Housing Program devono soddisfare quattro requisiti principali. Almeno il 35% delle unità abitative di un immobile devono essere destinate ad alloggi abbordabili, gli affitti devono essere mantenuti a tariffe abbordabili, le unità abbordabili devono rimanere tali anche se il proprietario vende l'immobile e il proprietario deve rispettare le disposizioni in materia di accessibilità economica per il vita utile dell'immobile.
