قبعة ARM السنوية
ما هو غطاء ARM السنوي؟
سقف ARM السنوي هو بند في عقد الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) ، يحد من الزيادة المحتملة في سعر الفائدة على القرض خلال كل عام. عادةً ما يتم تحديد الحد الأقصى أو الحد الأقصى من حيث السعر ، ولكن قد يتم تحديد الحد الأقصى للمبلغ بالدولار للمبلغ الأساسي ودفع الفائدة أيضًا.
تم تصميم الحدود القصوى السنوية لحماية المقترضين من الزيادة المفاجئة والمفرطة في مدفوعاتهم الشهرية عندما ترتفع الأسعار بشكل حاد خلال فترة زمنية قصيرة.
فهم قبعات ARM السنوية
مع ARM ، يتم تحديد سعر الفائدة الأولي لفترة زمنية - خمس سنوات ، على سبيل المثال ، في حالة 5/1 ARM - وبعد ذلك يتم إعادة تعيينه بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة الحالية كل عام (أي "1 "في 5/1). عادةً ما يكون لدى ARM حدودًا لمعدلات العمر تضع قيودًا على مقدار الفائدة التي يمكن أن تزيد على مدى عمر القرض.
تتمتع ARMs ذات معدل الفائدة المحدد بهيكل معدل متغير ، والذي يتضمن معدلًا مفهرسًا وانتشارًا فوق هذا المؤشر. هناك العديد من الفهارس الشائعة المستخدمة لأنواع مختلفة من ARM مثل السعر الأساسي أو معدل الأموال الفيدرالية. معدل الفائدة على ARM مع مؤشرها هو مثال على سعر الفائدة المفهرس بالكامل. يعتمد السعر المُفهرس على أدنى معدل يرغب الدائنون في تقديمه. يعتمد الفارق أو الهامش على الملف الشخصي الائتماني للمقترض ويحدده متعهد التأمين.
معدل الفائدة السنوي لقرض ARM بسقف سنوي سيزيد فقط بالقدر الذي تسمح به الشروط بالنقاط المئوية ، بغض النظر عن مقدار الأسعار التي قد ترتفع فعليًا خلال الفترة الأولية. على سبيل المثال ، 5٪ ARM ثابت لمدة ثلاث سنوات مع سقف 2٪ يمكن أن يتكيف فقط مع 7٪ في السنة الرابعة ، حتى لو زادت الأسعار بنسبة 4٪ على مدى المدة الثابتة الأولية للقرض. يمكن للقرض بسقف بالدولار أن يزيد بقدر كبير فقط ، على الرغم من أن هذا النوع من الحد الأقصى يمكن أن يؤدي إلى استهلاك سلبي في بعض الحالات.
هيكل الحد الأقصى لسعر الفائدة في ARM الأحكام التي تحكم زيادة أسعار الفائدة على مدى فترة القرض.
مثال سقف الدفع ARM
لدى ARM العديد من الاختلافات في هياكل سقف أسعار الفائدة. على سبيل المثال ، لنفترض أن المقترض يفكر في 5/1 ARM ، والذي يتطلب معدل فائدة ثابتًا لمدة خمس سنوات متبوعًا بمعدل فائدة متغير بعد ذلك ، والذي يتم إعادة تعيينه كل 12 شهرًا.
مع منتج الرهن العقاري هذا ، يُعرض على المقترض هيكل لسعر الفائدة 2-2-5. يتم تقسيم هيكل سقف سعر الفائدة على النحو التالي:
يشير الرقم الأول إلى سقف الزيادة التدريجية الأولي بعد انتهاء فترة السعر الثابت. بعبارة أخرى ، 2٪ هي الحد الأقصى الذي يمكن أن يزيد المعدل بعد انتهاء فترة معدل الفائدة الثابت بخمس سنوات. لذلك ، إذا تم تحديد معدل الفائدة الثابت عند 3.5٪ ، فإن الحد الأقصى للسعر سيكون 5.5٪ بعد نهاية فترة الخمس سنوات.
الرقم الثاني هو سقف زيادة تدريجي دوري مدته 12 شهرًا ، مما يعني أنه بعد انتهاء فترة الخمس سنوات ، سيتم تعديل السعر وفقًا لمعدلات السوق الحالية مرة واحدة سنويًا. في هذا المثال ، سيكون لدى ARM حد 2٪ لهذا التعديل. من الشائع أن يكون الغطاء الدوري مطابقًا للغطاء الأولي.
الرقم الثالث هو الحد الأقصى لمعدل الفائدة ، حيث يحدد الحد الأقصى لسعر الفائدة. في هذا المثال ، يمثل الخمسة أقصى زيادات في معدل الفائدة على الرهن العقاري.
لذلك ، لنفترض أن المعدل الثابت كان 3.5٪ وتم تعديل المعدل أعلى بنسبة 2٪ خلال الزيادة التدريجية الأولية إلى معدل 5.5٪. بعد 12 شهرًا ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى 8٪ ؛ سيتم تعديل معدل القرض إلى 7.5٪ بسبب سقف 2٪ للتعديل السنوي. إذا زادت المعدلات بنسبة 2٪ أخرى ، فإن القرض سيزداد بنسبة 1٪ فقط إلى 8.5٪ ، لأن الحد الأقصى لمدى الحياة أعلى بخمس نقاط مئوية من السعر الثابت الأصلي.
صعود وهبوط الذراع
غالبًا ما تسمح ARM للمقترضين بالتأهل للحصول على قروض عقارية أولية أكبر لأنهم يحجزون دفعة أقل لفترة من الوقت. يمكن لمستخدمي ARM الاستفادة عندما تنخفض أسعار الفائدة ، مما يخفض معدل الفائدة السنوي المدفوع. في الوقت نفسه ، بالطبع ، خلال فترة ارتفاع الأسعار ، يمكن أن تزيد ARM بشكل كبير عما كان يمكن أن يكون عليه الرهن العقاري ذي السعر الثابت .
على سبيل المثال ، إذا حصل المشتري على ARM بنسبة 3.5٪ في ثلاث سنوات ثابتة وزادت المعدلات بنسبة 4٪ خلال تلك الفترة ، فإن هذه الزيادة السنوية المبدئية ستقتصر على الحد الأقصى السنوي. ومع ذلك ، في السنوات اللاحقة ، قد يستمر المعدل في الارتفاع ، وفي النهاية يلحق بالمعدلات الحالية ، والتي قد تستمر في الارتفاع.
في النهاية ، يمكن أن يصبح ARM بنسبة 3.5٪ ، والذي كان منافسًا في البداية بمعدل ثابت 4.25٪ ، أعلى بكثير. غالبًا ما يتطلع المقترضون من ARM إلى التحول إلى سعر ثابت عندما ترتفع الأسعار ، ولكن قد ينتهي بهم الأمر بدفع المزيد بعد استخدام ARM.
يسلط الضوء
بالإضافة إلى الحدود القصوى السنوية التي يتم إعادة تعيينها كل 12 شهرًا ، قد يكون هناك أيضًا حد أقصى لسعر الفائدة على القرض.
سقف ARM السنوي هو حد لسعر الفائدة ، يشير إلى أعلى سعر ممكن قد يضطر المقترض إلى دفعه على رهن عقاري قابل للتعديل (ARM) في عام معين.
في أغلب الأحيان ، سيتم تحديد سعر الفائدة على ARM ، ولكن بعض ARM قد تحدد بدلاً من ذلك المبلغ الشهري أو السنوي بالدولار المدفوع.
