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Limite anual de ARM

Limite anual de ARM

O que é um limite anual de ARM?

Um limite de ARM anual é uma cláusula no contrato de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), limitando o possível aumento da taxa de juros do empréstimo durante cada ano. O limite, ou limite, geralmente é definido em termos de taxa, mas o valor em dólares do pagamento de principal e juros também pode ser limitado.

Os limites anuais são projetados para proteger os mutuários contra um aumento repentino e excessivo em seus pagamentos mensais quando as taxas aumentam acentuadamente em um curto período de tempo.

Entendendo os limites anuais de ARM

Com um ARM, a taxa de juros inicial é fixada por um período de tempo - cinco anos, por exemplo, no caso de um ARM 5/1 - após o qual é redefinida periodicamente com base nas taxas de juros atuais a cada ano (ou seja, o "1 "em 1/5). Os ARMs também normalmente têm tetos de taxa vitalícia que estabelecem limites sobre quanto os juros podem aumentar ao longo da vida do empréstimo.

Os ARMs com taxa de juros limitada têm uma estrutura de taxa variável, que inclui uma taxa indexada e um spread acima desse índice. Existem vários índices populares usados para diferentes tipos de ARMs, como a taxa básica ou a taxa de fundos federais. A taxa de juros de um ARM com seu índice é um exemplo de taxa de juros totalmente indexada. Uma taxa indexada é baseada na taxa mais baixa que os credores estão dispostos a oferecer. O spread ou margem é baseado no perfil de crédito do mutuário e determinado pelo subscritor.

A taxa de juros anual de um empréstimo ARM com teto anual só aumentará tanto quanto os termos permitirem em pontos percentuais, independentemente de quanto as taxas possam realmente aumentar durante o período inicial. Por exemplo, um ARM de 5% que é fixado por três anos com um limite de 2% só pode ser ajustado para 7% no quarto ano, mesmo que as taxas aumentem em 4% em relação ao prazo fixo inicial do empréstimo. Um empréstimo com um teto em dólar também pode aumentar tanto, embora esse tipo de teto possa levar a uma amortização negativa em alguns casos.

estrutura de limite de taxa de juros da ARM descreve as disposições que regem os aumentos das taxas de juros ao longo do prazo do empréstimo.

Exemplo de limite de pagamento ARM

ARMs têm muitas variações de estruturas de limite de taxa de juros. Por exemplo, digamos que um mutuário está considerando um ARM 5/1, que exige uma taxa de juros fixa por cinco anos seguida por uma taxa de juros variável posteriormente, que é redefinida a cada 12 meses.

Com este produto de hipoteca, o mutuário é oferecido uma estrutura de limite de taxa de juros 2-2-5. A estrutura do teto da taxa de juros é dividida da seguinte forma:

  • O primeiro número refere-se ao limite de aumento incremental inicial após o término do período de taxa fixa. Em outras palavras, 2% é o máximo que a taxa pode aumentar após o término do período de taxa fixa em cinco anos. Assim, se a taxa prefixada fosse fixada em 3,5%, o teto da taxa seria de 5,5% após o término do período de cinco anos.

  • O segundo número é um limite de aumento incremental periódico de 12 meses, o que significa que, após o término do período de cinco anos, a taxa será ajustada às taxas atuais de mercado uma vez por ano. Neste exemplo, o ARM teria um limite de 2% para esse ajuste. É bastante comum que o limite periódico seja idêntico ao limite inicial.

  • O terceiro número é o limite vitalício, definindo o teto máximo da taxa de juros. Neste exemplo, o cinco representa os aumentos máximos da taxa de juros da hipoteca.

Então, digamos que a taxa fixa foi de 3,5% e a taxa foi ajustada mais 2% durante o aumento incremental inicial para uma taxa de 5,5%. Após 12 meses, taxas de hipoteca de até 8%; a taxa de empréstimo seria ajustada para 7,5% devido ao teto de 2% para o reajuste anual. Se as taxas aumentassem mais 2%, o empréstimo aumentaria apenas de 1% para 8,5%, porque o limite vitalício é cinco pontos percentuais acima da taxa fixa original.

Os altos e baixos de um ARM

Os ARMs geralmente permitem que os mutuários se qualifiquem para empréstimos hipotecários iniciais maiores porque eles bloqueiam um pagamento mais baixo por um período de tempo. Os usuários de um ARM podem se beneficiar quando as taxas de juros diminuem, diminuindo a taxa de juros anual paga. Ao mesmo tempo, é claro, durante um período de aumento das taxas, os ARMs podem aumentar muito além do que uma hipoteca de taxa fixa teria sido.

Por exemplo, se um comprador adquirir um ARM a 3,5% em três anos fixos e as taxas aumentarem 4% durante esse período, esse aumento de taxa anual inicial será limitado ao limite anual. No entanto, nos anos seguintes, a taxa pode continuar aumentando, eventualmente alcançando as taxas atuais, que podem continuar subindo.

Eventualmente, um ARM de 3,5%, que inicialmente era competitivo com uma taxa fixa de 4,25%, pode acabar sendo significativamente maior. Os tomadores de ARM muitas vezes procuram mudar para uma taxa fixa quando as taxas estão subindo, mas ainda podem acabar pagando mais por usar o ARM.

##Destaques

  • Além dos limites anuais que são redefinidos a cada 12 meses, também pode haver um limite vitalício da taxa de juros do empréstimo.

  • Um limite de ARM anual é um limite de taxa de juros, denotando a taxa mais alta possível que um mutuário pode ter que pagar em uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) em um determinado ano.

  • Na maioria das vezes, a taxa de juros será limitada a um ARM, mas alguns ARMs podem limitar o valor mensal ou anual em dólares pago.