Investor's wiki

Годовой предел ARM

Годовой предел ARM

Что такое годовой лимит ARM?

Годовой лимит ARM — это пункт в договоре об ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM), ограничивающий возможное увеличение процентной ставки по кредиту в течение каждого года. Верхний предел или предел обычно определяется с точки зрения ставки, но также может быть ограничена долларовая сумма основной суммы долга и выплаты процентов.

Годовые ограничения предназначены для защиты заемщиков от внезапного и чрезмерного увеличения их ежемесячных платежей, когда ставки резко повышаются в течение короткого периода времени.

Общие сведения о ежегодных лимитах ARM

При использовании ARM первоначальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени — например, на пять лет в случае ARM 5/1 , — после чего она периодически переустанавливается на основе текущих процентных ставок каждый год (т. е. «1 "в доме 5/1). ARM также обычно имеют пожизненные ограничения ставок, которые устанавливают ограничения на то, насколько проценты могут увеличиваться в течение срока действия кредита.

ARM с ограниченной процентной ставкой имеют структуру переменной ставки, которая включает индексированную ставку и спред выше этого индекса. Существует несколько популярных индексов, используемых для различных типов ARM, таких как основная ставка или ставка по федеральным фондам. Процентная ставка по ARM с ее индексом является примером полностью индексированной процентной ставки. Индексированная ставка основана на самой низкой ставке, которую кредиторы готовы предложить. Спред или маржа основываются на кредитном профиле заемщика и определяются андеррайтером.

Годовая процентная ставка по кредиту ARM с годовым лимитом будет увеличиваться настолько, насколько позволяют условия в процентных пунктах, независимо от того, насколько ставки могут фактически вырасти в течение начального периода. Например, ARM в размере 5%, фиксированный на три года с предельным значением в 2%, может скорректироваться только до 7% на четвертый год, даже если ставки увеличатся на 4% по сравнению с первоначальным фиксированным сроком кредита. Кредит с предельным значением в долларах также может увеличиться только на указанную величину, хотя в некоторых случаях этот тип верхнего предела может привести к отрицательной амортизации .

предела процентной ставки ARM описывает положения, регулирующие увеличение процентной ставки в течение срока кредита.

Пример платежного лимита ARM

У ARM есть много вариантов структуры ограничения процентной ставки. Например, предположим, что заемщик рассматривает ARM 5/1, который требует фиксированной процентной ставки в течение пяти лет, а затем плавающей процентной ставки,. которая сбрасывается каждые 12 месяцев.

С этим ипотечным продуктом заемщику предлагается структура верхнего предела процентной ставки 2-2-5. Структура верхнего предела процентной ставки разбита следующим образом:

  • Первое число относится к начальному пределу постепенного увеличения после истечения периода фиксированной ставки. Другими словами, 2% — это максимум, на который может увеличиться ставка после окончания периода фиксированной ставки через пять лет. Таким образом, если бы фиксированная ставка была установлена на уровне 3,5%, предельная ставка по истечении пятилетнего периода составила бы 5,5%.

  • Второе число представляет собой периодический 12-месячный предел постепенного увеличения, означающий, что по истечении пятилетнего периода ставка будет корректироваться до текущих рыночных ставок один раз в год. В этом примере ARM будет иметь ограничение в 2% для этой корректировки. Довольно часто периодическое ограничение совпадает с начальным ограничением.

  • Третье число — это пожизненный лимит, устанавливающий максимальный потолок процентной ставки. В этом примере пятерка представляет максимальное увеличение процентной ставки по ипотеке.

Итак, предположим, что фиксированная ставка была 3,5%, а ставка была скорректирована выше на 2% во время первоначального постепенного увеличения до ставки 5,5%. Через 12 месяцев ставки по ипотечным кредитам выросли до 8%; ставка по кредиту будет скорректирована до 7,5% из-за ограничения в 2% для ежегодной корректировки. Если бы ставки затем увеличились еще на 2%, кредит увеличился бы только на 1% до 8,5%, потому что предел жизни составляет пять процентных пунктов выше первоначальной фиксированной ставки.

Взлеты и падения ARM

ARM часто позволяют заемщикам претендовать на более крупные первоначальные ипотечные кредиты, поскольку они фиксируют более низкий платеж в течение определенного периода времени. Пользователи ARM могут получить выгоду, когда процентные ставки уменьшатся, что приведет к снижению годовой процентной ставки. В то же время, конечно, в период роста ставок ARM могут вырасти намного больше, чем была бы ипотека с фиксированной ставкой .

Например, если покупатель приобретает ARM по ставке 3,5% на три фиксированных года, а ставки увеличиваются на 4% в течение этого периода, это первоначальное годовое увеличение ставки будет ограничено годовым пределом. Однако в последующие годы ставка может продолжать расти, в конечном итоге догоняя нынешние ставки, которые могут продолжать расти.

В конце концов, 3,5% ARM, который изначально был конкурентоспособен с фиксированной ставкой 4,25%, может оказаться значительно выше. Заемщики ARM часто стремятся перейти на фиксированную ставку, когда ставки растут, но все же могут в конечном итоге заплатить больше, используя ARM.

Особенности

  • В дополнение к годовым предельным значениям, которые переустанавливаются каждые 12 месяцев, по кредиту также может быть установлен пожизненный предел процентной ставки.

  • Годовой предел ARM — это предел процентной ставки, обозначающий максимально возможную ставку, которую заемщику, возможно, придется платить по ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) в данном году.

  • Чаще всего процентная ставка будет ограничена для ARM, но некоторые ARM могут вместо этого ограничивать ежемесячную или годовую выплачиваемую сумму в долларах.