Investor's wiki

Árleg ARM Cap

Árleg ARM Cap

Hvað er árleg ARM-hettu?

Árlegt ARM þak er ákvæði í samningi um veð með breytilegum vöxtum (ARM), sem takmarkar mögulega hækkun á vöxtum lánsins á hverju ári. Þakið, eða hámarkið, er venjulega skilgreint með tilliti til gengisins, en upphæð höfuðstóls og vaxtagreiðslna getur einnig verið háð.

Árleg þak eru hönnuð til að vernda lántakendur gegn skyndilegri og óhóflegri hækkun á mánaðarlegum greiðslum þeirra þegar vextir hækka mikið á stuttum tíma.

Skilningur á árlegum ARM-hettum

Með ARM eru upphafsvextir fastir í ákveðinn tíma — fimm ár, til dæmis, ef um er að ræða 5/1 ARM — eftir það endurstillast þeir reglulega miðað við núverandi vexti á hverju ári (þ.e. "í 5/1). VARMAR eru einnig venjulega með líftímavaxtatakmörk sem setja takmörk fyrir hversu mikið vextirnir geta hækkað á líftíma lánsins.

ARM-samningar með hámarksvexti hafa breytilega vexti, sem felur í sér verðtryggða vexti og álag yfir þá vísitölu. Það eru nokkrar vinsælar vísitölur sem notaðar eru fyrir mismunandi gerðir af ARM eins og aðalvexti eða alríkissjóðsvexti. Vextir á ARM með vísitölu hennar eru dæmi um fullverðtryggða vexti. Verðtryggt gengi miðast við lægsta vexti sem kröfuhafar eru tilbúnir að bjóða. Álagið eða framlegðin byggist á lánshæfiseinkunn lántaka og er ákvörðuð af sölutryggingunni.

Ársvextir ARM-láns með árshámarki munu aðeins hækka eins mikið og kjör leyfa í prósentum, óháð því hversu mikið vextir geta raunverulega hækkað á upphafstímabilinu. Til dæmis getur 5% ARM sem er fastur til þriggja ára með 2% hámarki aðeins stillt sig í 7% á fjórða ári, jafnvel þó að vextir hækki um 4% á upphaflegum tíma lánsins. Lán með dollaraþak getur aðeins hækkað um svo mikið líka, þó að þessi tegund af hámarki geti leitt til neikvæðrar lánveitingar í sumum tilfellum.

Vaxtaþaksskipulag ARM sýnir ákvæði um vaxtahækkanir á lánstímanum.

ARM greiðsluþak Dæmi

ARM eru með mörg afbrigði af vaxtaþakskipulagi. Segjum til dæmis að lántakandi íhugi 5/1 ARM, sem krefst fastra vaxta í fimm ár og síðan breytilegra vaxta,. sem endurstillast á 12 mánaða fresti.

Með þessari veðvöru býðst lántaka 2-2-5 vaxtaþak. Uppbygging vaxtaþaks er sundurliðuð sem hér segir:

  • Fyrsta talan vísar til upphaflegs stigvaxandi hækkunartaks eftir að vaxtakjörtímabilinu lýkur. Með öðrum orðum, 2% er hámarkið sem taxtinn getur hækkað eftir að vaxtabindingartímanum lýkur eftir fimm ár. Þannig að ef fastir vextir væru settir á 3,5% væri hámarkið 5,5% eftir lok fimm ára tímabilsins.

  • Önnur talan er reglubundið 12 mánaða stigvaxandi hækkunartak, sem þýðir að eftir að fimm ára tímabilið er útrunnið mun taxtinn aðlagast núverandi markaðsvöxtum einu sinni á ári. Í þessu dæmi myndi ARM hafa 2% mörk fyrir þá aðlögun. Það er nokkuð algengt að reglubundið þakið sé eins og upphafshöggið.

  • Þriðja talan er ævihámarkið, sem setur hámarksvaxtaþakið. Í þessu dæmi tákna fimmuna hámarksvaxtahækkanir á húsnæðisláninu.

Þannig að við skulum segja að fastir vextir hafi verið 3,5% og að vextirnir hafi verið breyttir hærra um 2% við upphaflega stighækkandi hækkun í 5,5%. Eftir 12 mánuði eru vextir húsnæðislána allt að 8%; lánsvextir yrðu færðir í 7,5% vegna 2% hámarks fyrir árlega leiðréttingu. Ef vextir hækkuðu síðan um 2% til viðbótar myndi lánið aðeins hækka um 1% í 8,5%, vegna þess að líftímahámarkið er fimm prósentum yfir upphaflegum föstum vöxtum.

Hæðir og lægðir í ARM

ARM-lán leyfa lántakendum oft að eiga rétt á stærri upphafsveðlánum vegna þess að þeir læsa lægri greiðslu í ákveðinn tíma. Notendur ARM geta notið góðs af því þegar vextir lækka, sem lækkar árlega greidda vexti. Á sama tíma, á tímum hækkandi vaxta, geta ARM -lán að sjálfsögðu aukist langt umfram það sem fastgengisveðlán hefðu verið.

Til dæmis, ef kaupandi tekur út ARM á 3,5% á þriggja ára föstum tíma og vextir hækka um 4% á því tímabili, mun þessi upphaflega árlega vaxtahækkun takmarkast við árshámarkið. Hins vegar, á næstu árum, getur hlutfallið haldið áfram að hækka, að lokum náð núverandi vöxtum, sem gæti haldið áfram að hækka.

Að lokum gæti 3,5% ARM, sem upphaflega var samkeppnishæf með 4,25% föstum vöxtum, endað umtalsvert hærri. ARM lántakendur leita oft að því að skipta yfir í fasta vexti þegar vextir hækka, en geta samt endað með því að borga meira eftir að hafa notað ARM.

##Hápunktar

  • Til viðbótar við árshámark sem endurstillast á 12 mánaða fresti, getur verið ævivaxtaþak á láninu.

  • Árlegt ARM þak er vaxtamörk, sem gefur til kynna hæsta mögulega vexti sem lántaki gæti þurft að greiða af húsnæðisláni með stillanlegum vöxtum (ARM) á tilteknu ári.

  • Oftast eru vextir háðir ARM, en ákveðnar ARM geta í staðinn sett þak á mánaðarlega eða árlega dollaraupphæð sem greidd er.