Årlig ARM Cap

Hva er en årlig ARM-tak?

Et årlig ARM-tak er en klausul i kontrakten om et boliglån med justerbar rente (ARM), som begrenser den mulige økningen i lånerenten i løpet av hvert år. Begrensningen, eller grensen, er vanligvis definert i form av kursen, men dollarbeløpet på hovedstolen og rentebetalingen kan også være begrenset.

Årlige tak er utformet for å beskytte låntakere mot en plutselig og overdreven økning i deres månedlige betalinger når rentene stiger kraftig over en kort periode.

Forstå årlige ARM-tak

Med en ARM er den opprinnelige renten fastsatt for en periode – fem år, for eksempel i tilfellet med en 5/1 ARM – hvoretter den tilbakestilles periodisk basert på gjeldende rentesatser hvert år (dvs. "1 "i 5/1). ARMs har også vanligvis levetidsrentetak som setter grenser for hvor mye renten kan øke i løpet av lånets levetid.

ARM-er med en begrenset rente har en variabel rentestruktur, som inkluderer en indeksert rente og en spredning over denne indeksen. Det er flere populære indekser som brukes for forskjellige typer ARM-er som prime rate eller federal funds rate. Renten på en ARM med dens indeks er et eksempel på en fullt indeksert rente. En indeksert rente er basert på den laveste prisen kreditorer er villige til å tilby. Spreaden eller marginen er basert på en låntakers kredittprofil og bestemmes av garantisten.

Den årlige renten på et ARM-lån med et årlig tak vil bare øke så mye som vilkårene tillater i prosentpoeng, uavhengig av hvor mye renten faktisk kan stige i løpet av den første perioden. For eksempel kan en 5 % ARM som er fast i tre år med en 2 % tak bare justeres til 7 % i det fjerde året, selv om rentene øker med 4 % over den opprinnelige bindingsperioden for lånet. Et lån med et dollartak kan bare øke med så mye også, selv om denne typen tak kan føre til negativ amortisering i noen tilfeller.

ARMs rentetakstruktur skisserer bestemmelsene som regulerer renteøkninger over lånets løpetid.

Eksempel på ARM-betalingstak

ARM-er har mange varianter av rentetaksstrukturer. For eksempel, la oss si at en låntaker vurderer en 5/1 ARM, som krever en fast rente i fem år etterfulgt av en variabel rente etterpå, som tilbakestilles hver 12. måned.

Med dette boliglånsproduktet tilbys låntakeren en 2-2-5 rentetakstruktur. Rentetakstrukturen er brutt ned som følger:

Det første tallet refererer til den innledende inkrementelle økningsgrensen etter at rentebindingsperioden utløper. Med andre ord er 2 % det maksimale satsen kan øke etter at rentebindingsperioden utløper om fem år. Så hvis fastrenten ble satt til 3,5 %, ville taksten på satsen være 5,5 % etter utløpet av femårsperioden.
Det andre tallet er en periodisk 12-måneders inkrementell økningstak, noe som betyr at etter at femårsperioden er utløpt vil prisen justeres til gjeldende markedsrenter én gang per år. I dette eksemplet vil ARM ha en grense på 2 % for den justeringen. Det er ganske vanlig at den periodiske toppen er identisk med den opprinnelige toppen.
Det tredje tallet er levetidsbegrensningen, som setter det maksimale rentetaket. I dette eksemplet representerer de fem maksimale renteøkningene på boliglånet.

Så la oss si at den faste satsen var 3,5 % og satsen ble justert høyere med 2 % under den første trinnvise økningen til en sats på 5,5 %. Etter 12 måneder, boliglånsrenter opp til 8%; lånerenten vil bli justert til 7,5 % på grunn av 2 %-grensen for den årlige justeringen. Hvis rentene deretter økte med ytterligere 2 %, ville lånet bare øke med 1 % til 8,5 %, fordi levetidsgrensen er fem prosentpoeng over den opprinnelige fastrenten.

Opp- og nedturene til en ARM

ARMs lar ofte låntakere kvalifisere for større innledende boliglån fordi de låser en lavere betaling i en periode. Brukere av en ARM kan dra nytte av når rentene synker, noe som reduserer den årlige renten som betales. Samtidig kan selvfølgelig ARM-ene i en periode med stigende rente øke langt utover hva et fastrentelån ville ha vært.

For eksempel, hvis en kjøper tar ut en ARM på 3,5 % på tre år fast og prisene øker 4 % i løpet av den perioden, vil denne første årlige renteøkningen være begrenset til den årlige taksten. I de påfølgende årene kan imidlertid satsen fortsette å øke, og til slutt ta igjen gjeldende satser, som kan fortsette å stige.

Til slutt kan en ARM på 3,5 %, som opprinnelig var konkurransedyktig med en fast rente på 4,25 %, ende opp med å bli betydelig høyere. ARM-låntakere ser ofte etter å bytte til en fast rente når rentene stiger, men kan likevel ende opp med å betale mer etter å ha brukt ARM.

##Høydepunkter

– I tillegg til årlige tak som tilbakestilles hver 12. måned, kan det også være et livstidsrentetak på lånet.

Et årlig ARM-tak er en rentegrense, som angir den høyest mulige renten en låntaker kan måtte betale på et boliglån med justerbar rente (ARM) i et gitt år.
Oftest vil renten være begrenset på en ARM, men enkelte ARM-er kan i stedet begrense det månedlige eller årlige dollarbeløpet som betales.