Vuosittainen ARM Cap
Mikä on vuotuinen ARM-korkki?
Vuotuinen ARM-katto on säädettävän korkoisen asuntolainasopimuksen (ARM) ehto, joka rajoittaa lainan koron mahdollista nousua kunkin vuoden aikana. Katto tai raja määritellään yleensä koron perusteella, mutta myös pääoman ja koron määrälle dollarimäärälle voidaan asettaa yläraja.
Vuotuiset ylärajat on suunniteltu suojaamaan lainaajia kuukausimaksujensa äkilliseltä ja liialliselta kasvulta, kun korot nousevat jyrkästi lyhyen ajan kuluessa.
Vuotuisten ARM-rajoitusten ymmärtäminen
ARM-korkoa käytettäessä alkuperäinen korko on kiinteä ajanjaksoksi – esimerkiksi viideksi vuodeksi, kun kyseessä on 5/1 ARM –, jonka jälkeen se nollautuu säännöllisesti nykyisten korkojen perusteella joka vuosi (eli "1 "5/1). ARM:illa on tyypillisesti myös elinikäiset korkokatot, jotka rajoittavat koron nousua lainan voimassaoloaikana.
ARM:illa, joilla on rajattu korko, on vaihtuvakorkoinen rakenne, joka sisältää indeksoidun koron ja kyseisen indeksin yläpuolella olevan eron. On olemassa useita suosittuja indeksejä, joita käytetään erityyppisille ARM-järjestelmille, kuten prime-korko tai liittovaltion rahastokorko. ARM-korko ja sen indeksi on esimerkki täysin indeksoidusta korosta. Indeksoitu korko perustuu alhaisimpaan korkoon, jonka velkojat ovat valmiita tarjoamaan. Ero tai marginaali perustuu lainanottajan luottoprofiiliin ja sen määrittelee vakuutuksenantaja.
Vuosikatolla varustetun ARM-lainan vuosikorko nousee vain ehtojen salliman prosenttiyksikön verran riippumatta siitä, kuinka paljon korkotaso voi alkujaksolla todellisuudessa nousta. Esimerkiksi 5 prosentin ARM, joka on kiinteä kolmeksi vuodeksi ja 2 prosentin yläraja, voi mukautua vain 7 prosenttiin neljäntenä vuonna, vaikka korot nousevat 4 prosenttia lainan alkuperäisen kiinteän ajanjakson aikana. Laina, jolla on dollariraja, voi myös kasvaa vain niin paljon, vaikka tämäntyyppinen katto voi joissakin tapauksissa johtaa negatiiviseen am ortisaatioon .
ARM:n korkokattorakenne määrittelee laina-ajan koronkorotuksia koskevat säännökset.
Esimerkki ARM-maksurajasta
ARM:illa on monia muunnelmia korkokattorakenteista. Oletetaan esimerkiksi, että lainanottaja harkitsee 5/1 ARM:ää, joka edellyttää kiinteää korkoa viideksi vuodeksi ja sen jälkeen muuttuvaan korkoon,. joka nollautuu 12 kuukauden välein.
Tällä asuntolainatuotteella lainanottajalle tarjotaan 2-2-5 korkorakenne. Korkokaton rakenne jakautuu seuraavasti:
Ensimmäinen numero viittaa alkuperäiseen asteittaiseen korotukseen kiinteän koron jakson päätyttyä. Toisin sanoen 2 % on enimmäiskorko, jota korkoa voi nostaa kiinteäkorkoisen jakson päätyttyä viiden vuoden kuluttua. Jos siis kiinteä korko olisi 3,5 %, koron yläraja olisi 5,5 % viiden vuoden jakson päätyttyä.
Toinen numero on jaksoittainen 12 kuukauden lisäkorotuskatto, mikä tarkoittaa, että viiden vuoden jakson umpeuduttua korko sopeutuu nykyisiin markkinakursseihin kerran vuodessa. Tässä esimerkissä ARM:lla olisi 2 %:n raja tälle säädölle. On melko yleistä, että jaksollinen yläraja on identtinen alkuperäisen ylärajan kanssa.
Kolmas numero on elinikäinen yläraja, joka asettaa enimmäiskorkokaton. Tässä esimerkissä viisi edustaa asuntolainan enimmäiskoron nousua.
Oletetaan siis, että kiinteä korko oli 3,5 % ja korkoa säädettiin 2 % korkeammaksi alkuperäisen 5,5 %:n korotuksen aikana. 12 kuukauden kuluttua asuntolainojen korot jopa 8 %; lainakorkoa muutettaisiin 7,5 prosenttiin vuotuisen oikaisun 2 prosentin ylärajan vuoksi. Jos korot sitten nousivat vielä 2 %, laina nousi vain 1 % 8,5 %:iin, koska elinikäraja on viisi prosenttiyksikköä alkuperäisen kiinteän koron yläpuolella.
ARM:n ylä- ja alamäkiä
ARM:ien avulla lainanottajat voivat usein saada suurempia alkuperäisiä asuntolainoja, koska ne lukitsevat pienemmän maksun tietyksi ajaksi. ARM:n käyttäjät voivat hyötyä, kun korot laskevat, mikä alentaa maksettua vuosikorkoa. Samaan aikaan tietysti korkojen nousun aikana ARM:t voivat nousta huomattavasti enemmän kuin kiinteäkorkoinen asuntolaina olisi ollut.
Jos ostaja esimerkiksi hankkii ARM:n 3,5 %:lla kolmen vuoden kiinteänä aikana ja korot nousevat 4 % tänä aikana, tämä alkuperäinen vuotuinen koronkorotus rajoittuu vuosikattoon. Seuraavina vuosina kurssi voi kuitenkin jatkaa nousuaan ja saavuttaa lopulta nykyiset kurssit, jotka voivat jatkaa nousuaan.
Lopulta 3,5 prosentin ARM, joka alun perin oli kilpailukykyinen 4,25 prosentin kiinteän koron kanssa, voi lopulta olla huomattavasti korkeampi. ARM-lainaajat pyrkivät usein vaihtamaan kiinteään korkoon, kun korot nousevat, mutta saattavat silti päätyä maksamaan enemmän ARM:n käytön jälkeen.
##Kohokohdat
12 kuukauden välein nollautuvien vuosikattojen lisäksi lainalla voi olla myös elinikäinen korkokatto.
Vuotuinen ARM-katto on korkoraja, joka tarkoittaa korkeinta mahdollista korkoa, jonka lainanottaja saattaa joutua maksamaan säädettävän koron asuntolainasta (ARM) tiettynä vuonna.
Useimmiten korko on rajattu ARM:lle, mutta tietyt ARM:t voivat sen sijaan rajoittaa kuukausittaista tai vuosittaista maksettua dollaria.
