Årlig ARM Cap

Hvad er et årligt ARM-loft?

Et årligt ARM-loft er en klausul i kontrakten om et rentetilpasningslån (ARM), der begrænser den mulige stigning i lånets rente i løbet af hvert år. Grænsen eller grænsen er normalt defineret i forhold til kursen, men dollarbeløbet for hovedstolen og rentebetalingen kan også være begrænset.

Årlige lofter er designet til at beskytte låntagere mod en pludselig og overdreven stigning i deres månedlige betalinger, når renterne stiger kraftigt over en kort periode.

Forstå årlige ARM Caps

Med en ARM er den oprindelige rente fastsat i en periode – fem år, for eksempel i tilfælde af en 5/1 ARM – hvorefter den nulstilles periodisk baseret på de aktuelle rentesatser hvert år (dvs. "i 5/1). ARMs har også typisk levetidsrentelofter, der sætter grænser for, hvor meget renten kan stige i løbet af lånet.

ARM'er med en loftet rente har en variabel rentestruktur, som inkluderer en indekseret rente og et spænd over dette indeks. Der er flere populære indekser, der bruges til forskellige typer ARM'er, såsom prime rate eller federal funds rate. Renten på en ARM med dens indeks er et eksempel på en fuldt indekseret rente. En indekseret sats er baseret på den laveste sats kreditorer er villige til at tilbyde. Spredningen eller marginen er baseret på en låntagers kreditprofil og bestemmes af forsikringsgiveren.

Den årlige rente på et ARM-lån med et årligt loft vil kun stige så meget, som vilkårene tillader i procentpoint, uanset hvor meget renterne rent faktisk kan stige i den indledende periode. For eksempel kan en 5 % ARM, der er fastsat i tre år med et loft på 2 %, kun justere til 7 % i det fjerde år, selvom satserne stiger med 4 % i løbet af lånets oprindelige løbetid. Et lån med et dollarloft kan også kun stige så meget, selvom denne type loft i nogle tilfælde kan føre til negativ amortisering .

ARM's renteloftstruktur skitserer bestemmelserne for rentestigninger over lånets løbetid.

Eksempel på ARM-betalingsloft

ARM'er har mange variationer af renteloftstrukturer. Lad os f.eks. sige, at en låntager overvejer en 5/1 ARM, som kræver en fast rente i fem år efterfulgt af en variabel rente bagefter, som nulstilles hver 12. måned.

Med dette realkreditprodukt tilbydes låntager en 2-2-5 renteloftstruktur. Renteloftstrukturen er opdelt som følger:

Det første tal henviser til det indledende trinvise stigningsloft, efter at rentebindingsperioden udløber. Med andre ord er 2 % det maksimum, satsen kan stige efter bindingsperiodens udløb om fem år. Så hvis den faste rente blev sat til 3,5 %, ville loftet på satsen være 5,5 % efter udløbet af den femårige periode.
Det andet tal er en periodisk 12-måneders trinvis stigningsloft, hvilket betyder, at efter den femårige periode er udløbet, vil kursen tilpasse sig de aktuelle markedsrenter én gang om året. I dette eksempel ville ARM have en grænse på 2 % for denne justering. Det er ret almindeligt, at det periodiske loft er identisk med det oprindelige loft.
Det tredje tal er levetidsloftet, der sætter det maksimale renteloft. I dette eksempel repræsenterer de fem de maksimale rentestigninger på realkreditlånet.

Så lad os sige, at den faste sats var 3,5 %, og satsen blev justeret højere med 2 % under den indledende trinvise stigning til en sats på 5,5 %. Efter 12 måneder, realkreditlån renter op til 8%; lånerenten ville blive justeret til 7,5 % på grund af loftet på 2 % for den årlige justering. Hvis renterne derefter steg med yderligere 2 %, ville lånet kun stige med 1 % til 8,5 %, fordi levetidsloftet er fem procentpoint over den oprindelige faste rente.

Op- og nedture i en ARM

ARM'er giver ofte låntagere mulighed for at kvalificere sig til større oprindelige realkreditlån, fordi de låser en lavere betaling i en periode. Brugere af en ARM kan drage fordel, når rentesatserne falder, hvilket sænker den årlige betalte rente. Samtidig kan ARM'er naturligvis i en periode med stigende renter stige langt ud over, hvad et fastforrentet realkreditlån ville have været.

For eksempel, hvis en køber optager en ARM på 3,5 % på tre år fast, og satserne stiger med 4 % i den periode, vil denne første årlige satsstigning være begrænset til det årlige loft. I de efterfølgende år kan kursen dog fortsætte med at stige og til sidst indhente de nuværende kurser, som kan fortsætte med at stige.

Til sidst kunne en ARM på 3,5 %, som oprindeligt var konkurrencedygtig med en fast rente på 4,25 %, ende med at blive væsentligt højere. ARM-låntagere ser ofte efter at skifte til en fast rente, når renterne stiger, men kan stadig ende med at betale mere efter at have brugt ARM.

##Højdepunkter

Ud over årlige lofter, der nulstilles hver 12. måned, kan der også være et livsvarigt renteloft på lånet.
Et årligt ARM-loft er en rentegrænse, der angiver den højest mulige rente, som en låntager skal betale på et rentetilpasningslån (ARM) i et givet år.
Oftest vil renten være begrænset på en ARM, men visse ARM'er kan i stedet begrænse det månedlige eller årlige dollarbeløb, der betales.