Tappo ARM annuale

Che cos'è un limite ARM annuale?

Un ARM cap annuale è una clausola nel contratto di un mutuo a tasso variabile (ARM), che limita il possibile aumento del tasso di interesse del prestito durante ogni anno. Il cap, o limite, è solitamente definito in termini di tasso, ma anche l'importo in dollari del pagamento del capitale e degli interessi può essere limitato.

I massimali annuali sono progettati per proteggere i mutuatari da un aumento improvviso ed eccessivo delle loro rate mensili quando i tassi aumentano bruscamente in un breve periodo di tempo.

Comprensione dei limiti ARM annuali

Con un ARM, il tasso di interesse iniziale è fisso per un periodo di tempo, cinque anni, ad esempio, nel caso di un ARM 5/1,. dopodiché si ripristina periodicamente in base ai tassi di interesse correnti ogni anno (cioè, il "1 " nel 5/1). Gli ARM in genere hanno anche limiti di tasso a vita che stabiliscono limiti su quanto l'interesse può aumentare durante la vita del prestito.

Gli ARM con un tasso di interesse limitato hanno una struttura a tasso variabile, che include un tasso indicizzato e uno spread al di sopra di tale indice. Esistono diversi indici popolari utilizzati per diversi tipi di ARM come il tasso primario o il tasso sui fondi federali. Il tasso di interesse su un ARM con il suo indice è un esempio di tasso di interesse completamente indicizzato. Un tasso indicizzato si basa sul tasso più basso che i creditori sono disposti a offrire. Lo spread o margine si basa sul profilo di credito di un mutuatario e determinato dal sottoscrittore.

Il tasso di interesse annuo di un prestito ARM con un tetto annuale aumenterà solo nella misura consentita dai termini in punti percentuali, indipendentemente da quanto i tassi possano effettivamente aumentare durante il periodo iniziale. Ad esempio, un ARM del 5% fissato per tre anni con un tetto massimo del 2% può adeguarsi solo al 7% nel quarto anno, anche se i tassi aumentano del 4% rispetto alla durata fissa iniziale del prestito. Anche un prestito con un tetto in dollari può aumentare solo di tanto, sebbene questo tipo di tetto possa portare in alcuni casi ad un ammortamento negativo .

La struttura del limite di tasso di interesse dell'ARM delinea le disposizioni che disciplinano gli aumenti dei tassi di interesse lungo la durata del prestito.

Esempio di limite di pagamento ARM

Gli ARM hanno molte varianti delle strutture dei limiti di tasso di interesse. Ad esempio, supponiamo che un mutuatario stia considerando un ARM 5/1, che richiede un tasso di interesse fisso per cinque anni seguito da un tasso di interesse variabile in seguito, che si azzera ogni 12 mesi.

Con questo prodotto ipotecario, al mutuatario viene offerta una struttura del limite di tasso di interesse 2-2-5. La struttura del tasso di interesse cap è così articolata:

Il primo numero si riferisce al tetto di incremento incrementale iniziale dopo la scadenza del periodo a tasso fisso. In altre parole, il 2% è il massimo che il tasso può aumentare al termine del periodo di tasso fisso in cinque anni. Quindi, se il tasso fisso fosse fissato al 3,5%, il cap sul tasso sarebbe del 5,5% dopo la fine del quinquennio.
Il secondo numero è un limite di aumento incrementale periodico di 12 mesi, il che significa che dopo la scadenza del periodo di cinque anni il tasso si adeguerà ai tassi di mercato correnti una volta all'anno. In questo esempio, ARM avrebbe un limite del 2% per tale regolazione. È abbastanza comune che il limite periodico sia identico al limite iniziale.
Il terzo numero è il lifetime cap, che fissa il tetto massimo del tasso di interesse. In questo esempio, il cinque rappresenta l'aumento massimo del tasso di interesse sul mutuo.

Quindi, diciamo che il tasso fisso era del 3,5% e il tasso è stato aggiustato più in alto del 2% durante l'aumento incrementale iniziale a un tasso del 5,5%. Dopo 12 mesi, i tassi sui mutui sono saliti all'8%; il tasso di prestito verrebbe adeguato al 7,5% a causa del tetto massimo del 2% per l'adeguamento annuale. Se poi i tassi aumentassero di un altro 2%, il prestito aumenterebbe solo dell'1% all'8,5%, perché il limite di durata è di cinque punti percentuali al di sopra del tasso fisso originario.

Gli alti e bassi di un ARM

Gli ARM spesso consentono ai mutuatari di qualificarsi per prestiti ipotecari iniziali più grandi perché bloccano un pagamento inferiore per un periodo di tempo. Gli utenti di un ARM possono trarre vantaggio quando i tassi di interesse diminuiscono, abbassando il tasso di interesse annuale pagato. Allo stesso tempo, ovviamente, durante un periodo di tassi in aumento, gli ARM possono aumentare ben oltre quello che sarebbe stato un mutuo a tasso fisso .

Ad esempio, se un acquirente acquista un ARM al 3,5% a tre anni fissi e le tariffe aumentano del 4% durante quel periodo, questo aumento annuale iniziale del tasso sarà limitato al tetto annuale. Tuttavia, negli anni successivi, il tasso potrebbe continuare ad aumentare, raggiungendo infine i tassi attuali, che potrebbero continuare a salire.

Alla fine, un ARM del 3,5%, che inizialmente era competitivo con un tasso fisso del 4,25%, potrebbe finire per essere significativamente più alto. I mutuatari ARM spesso cercano di passare a un tasso fisso quando i tassi aumentano, ma possono comunque finire per pagare di più dopo aver utilizzato l'ARM.

Mette in risalto

Oltre ai massimali annuali che si azzerano ogni 12 mesi, potrebbe esserci anche un tetto massimo di tasso di interesse a vita sul prestito.
Un limite ARM annuale è un limite di tasso di interesse, che denota il tasso più alto possibile che un mutuatario potrebbe dover pagare su un mutuo a tasso variabile (ARM) in un determinato anno.
Molto spesso, il tasso di interesse sarà limitato a un ARM, ma alcuni ARM potrebbero invece limitare l'importo mensile o annuale in dollari pagato.