Årlig ARM Cap

Vad är ett årligt ARM-tak?

Ett årligt ARM-tak är en klausul i avtalet om en justerbar ränta inteckning (ARM), som begränsar den möjliga ökningen av lånets ränta under varje år. Taket, eller gränsen, definieras vanligtvis i termer av räntan, men dollarbeloppet för kapitalbeloppet och räntebetalningen kan också begränsas.

Årliga tak är utformade för att skydda låntagare mot en plötslig och överdriven ökning av deras månatliga betalningar när räntorna stiger kraftigt under en kort tidsperiod.

Förstå årliga ARM-tak

Med en ARM är den initiala räntan fixerad under en tidsperiod – fem år, till exempel i fallet med en 5/1 ARM – varefter den återställs periodiskt baserat på aktuella räntor varje år (dvs. "i 5/1). ARMs har också vanligtvis livstidsräntetak som sätter gränser för hur mycket räntan kan öka under lånets löptid.

ARM med en räntetak har en struktur med rörlig ränta, som inkluderar en indexerad ränta och en spread över det indexet. Det finns flera populära index som används för olika typer av ARM såsom prime rate eller federal funds rate. Räntan på en ARM med dess index är ett exempel på en helt indexerad ränta. En indexerad ränta baseras på den lägsta räntan som borgenärer är villiga att erbjuda. Spreaden eller marginalen baseras på en låntagares kreditprofil och bestäms av försäkringsgivaren.

Den årliga räntan på ett ARM-lån med ett årligt tak kommer bara att öka så mycket som villkoren tillåter i procentenheter, oavsett hur mycket räntorna faktiskt kan stiga under den inledande perioden. Till exempel kan en 5 % ARM som är fixerad i tre år med ett tak på 2 % bara justeras till 7 % under det fjärde året, även om räntorna ökar med 4 % under den ursprungliga bindningstiden för lånet. Ett lån med ett dollartak kan bara öka med så mycket också, även om denna typ av tak kan leda till negativ amortering i vissa fall.

ARM:s räntetakstruktur beskriver bestämmelserna som styr räntehöjningar under lånets löptid.

Exempel på ARM-betalningstak

ARM har många varianter av räntetakstrukturer. Låt oss till exempel säga att en låntagare överväger en 5/1 ARM, som kräver en fast ränta i fem år följt av en rörlig ränta efteråt, som återställs var 12:e månad.

Med denna bolåneprodukt erbjuds låntagaren en räntetakstruktur på 2-2-5. Räntetakstrukturen är uppdelad enligt följande:

• Den första siffran hänvisar till det initiala inkrementella höjningstaket efter att räntebindningsperioden löper ut. Med andra ord är 2 % det maximala räntan kan höjas efter räntebindningstidens slut om fem år. Så om den fasta räntan sattes till 3,5 % skulle taket för räntan vara 5,5 % efter femårsperiodens slut.

• Den andra siffran är ett periodiskt 12-månaders inkrementellt höjningstak, vilket innebär att efter att femårsperioden har löpt ut kommer kursen att anpassas till nuvarande marknadsräntor en gång per år. I det här exemplet skulle ARM ha en gräns på 2 % för den justeringen. Det är ganska vanligt att det periodiska locket är identiskt med det initiala locket.

• Den tredje siffran är livstidstaket, som anger det maximala räntetaket. I det här exemplet representerar femman de maximala räntehöjningarna på bolånet.

Så låt oss säga att den fasta räntan var 3,5 % och räntan justerades högre med 2 % under den initiala stegvisa höjningen till en ränta på 5,5 %. Efter 12 månader, bolåneräntor upp till 8%; låneräntan skulle justeras till 7,5 % på grund av taket på 2 % för den årliga justeringen. Om räntorna sedan ökade med ytterligare 2 % skulle lånet bara öka med 1 % till 8,5 %, eftersom livstidstaket är fem procentenheter över den ursprungliga fasta räntan.

Upp- och nedgångarna för en ARM

ARMs tillåter ofta låntagare att kvalificera sig för större initiala hypotekslån eftersom de låser in en lägre betalning under en period. Användare av en ARM kan dra nytta av när räntorna sjunker, vilket sänker den årliga räntan som betalas. Samtidigt kan naturligtvis ARM under en period av stigande räntor öka långt utöver vad ett bolån med fast ränta skulle ha varit.

Till exempel, om en köpare tar ut en ARM på 3,5 % på tre år fast och räntorna ökar med 4 % under den perioden, kommer denna initiala årliga räntehöjning att begränsas till det årliga taket. Men under efterföljande år kan kursen fortsätta att öka och så småningom komma ikapp med nuvarande kurser, som kan fortsätta att stiga.

Så småningom kan en ARM på 3,5 %, som från början var konkurrenskraftig med en fast ränta på 4,25 %, bli betydligt högre. ARM-låntagare ser ofta efter att byta till en fast ränta när räntorna stiger, men kan ändå sluta med att betala mer efter att ha använt ARM.

##Höjdpunkter

– Förutom årliga tak som återställs var 12:e månad kan det även finnas ett livstidsräntetak på lånet.

• Ett årligt ARM-tak är en räntegräns, som anger den högsta möjliga räntan som en låntagare kan behöva betala på ett hypotekslån med justerbar ränta (ARM) under ett givet år.

• Oftast kommer räntesatsen att vara tak för en ARM, men vissa ARMs kan istället begränsa det månatliga eller årliga dollarbeloppet som betalas.