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Jährliche ARM-Obergrenze

Jährliche ARM-Obergrenze

Was ist eine jährliche ARM-Obergrenze?

Eine jährliche ARM-Obergrenze ist eine Klausel im Vertrag einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM), die den möglichen Anstieg des Zinssatzes des Darlehens in jedem Jahr begrenzt. Die Obergrenze oder das Limit wird normalerweise in Bezug auf den Zinssatz definiert, aber der Dollarbetrag der Kapital- und Zinszahlung kann ebenfalls begrenzt werden.

J√§hrliche Obergrenzen sollen Kreditnehmer vor einem pl√∂tzlichen und √ľberm√§√üigen Anstieg ihrer monatlichen Zahlungen sch√ľtzen, wenn die Zinsen √ľber einen kurzen Zeitraum stark steigen.

Jährliche ARM-Obergrenzen verstehen

Bei einem ARM ist der anf√§ngliche Zinssatz f√ľr einen bestimmten Zeitraum festgelegt ‚Äď f√ľnf Jahre beispielsweise im Fall eines 5/1 ARM ‚Äď danach wird er jedes Jahr regelm√§√üig auf der Grundlage der aktuellen Zinss√§tze zur√ľckgesetzt (d. h. der ‚Äě1 " im 5/1). ARMs haben in der Regel auch Zinsobergrenzen auf Lebenszeit, die Grenzen daf√ľr setzen, wie stark die Zinsen w√§hrend der Laufzeit des Darlehens steigen k√∂nnen.

ARMs mit einem gedeckelten Zinssatz haben eine variable Zinsstruktur, die einen indexierten Zinssatz und einen Spread √ľber diesem Index umfasst. Es gibt mehrere beliebte Indizes, die f√ľr verschiedene Arten von ARMs verwendet werden, wie z. B. den Leitzins oder den Federal Funds Rate. Der Zinssatz f√ľr einen ARM mit seinem Index ist ein Beispiel f√ľr einen vollst√§ndig indexierten Zinssatz. Ein indexierter Zinssatz basiert auf dem niedrigsten Zinssatz, den die Gl√§ubiger anzubieten bereit sind. Der Spread oder die Marge basiert auf dem Kreditprofil eines Kreditnehmers und wird vom Underwriter festgelegt.

Der j√§hrliche Zinssatz eines ARM-Darlehens mit j√§hrlicher Obergrenze steigt nur so stark, wie es die Bedingungen in Prozentpunkten zulassen, unabh√§ngig davon, wie stark die Zinsen in der Anfangsphase tats√§chlich steigen k√∂nnen. Beispielsweise kann ein 5 % ARM, der f√ľr drei Jahre mit einer Obergrenze von 2 % festgelegt ist, im vierten Jahr nur auf 7 % angepasst werden, selbst wenn die Zinsen √ľber die anf√§ngliche feste Laufzeit des Darlehens um 4 % steigen. Auch ein Darlehen mit Dollar-Obergrenze kann nur um diesen Betrag steigen, wobei diese Art der Obergrenze in einigen F√§llen zu negativen Amortisationen f√ľhren kann.

Die Zinsobergrenzenstruktur des ARM beschreibt die Bestimmungen f√ľr Zinserh√∂hungen w√§hrend der Laufzeit des Darlehens.

Beispiel f√ľr ## ARM-Zahlungsobergrenze

ARMs haben viele Variationen von Zinsobergrenzenstrukturen. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Kreditnehmer erw√§gt einen 5/1 ARM, der einen festen Zinssatz f√ľr f√ľnf Jahre erfordert, gefolgt von einem variablen Zinssatz danach, der alle 12 Monate zur√ľckgesetzt wird.

Bei diesem Hypothekenprodukt wird dem Kreditnehmer eine 2-2-5 Zinscap-Struktur angeboten. Die Zinscap-Struktur gliedert sich wie folgt:

  • Die erste Zahl bezieht sich auf die anf√§ngliche schrittweise Erh√∂hungsobergrenze nach Ablauf der Festzinsperiode. Mit anderen Worten, 2 % ist das Maximum, um das sich der Zinssatz erh√∂hen kann, nachdem die Zinsbindungsfrist in f√ľnf Jahren endet. Wenn also der feste Zinssatz auf 3,5 % festgelegt wurde, w√ľrde die Obergrenze des Zinssatzes nach Ablauf des F√ľnfjahreszeitraums 5,5 % betragen.

  • Die zweite Zahl ist eine periodische 12-monatige schrittweise Erh√∂hungsobergrenze, was bedeutet, dass der Satz nach Ablauf des F√ľnfjahreszeitraums einmal pro Jahr an die aktuellen Markts√§tze angepasst wird. In diesem Beispiel h√§tte der ARM eine Grenze von 2 % f√ľr diese Anpassung. Es ist durchaus √ľblich, dass die periodische Obergrenze mit der anf√§nglichen Obergrenze identisch ist.

  • Die dritte Zahl ist die Lebensdauerobergrenze, die die maximale Zinsobergrenze festlegt. In diesem Beispiel steht die F√ľnf f√ľr die maximalen Zinserh√∂hungen der Hypothek.

Nehmen wir also an, der feste Zinssatz betrug 3,5 % und der Zinssatz wurde w√§hrend der anf√§nglichen schrittweisen Erh√∂hung um 2 % auf einen Satz von 5,5 % erh√∂ht. Nach 12 Monaten stiegen die Hypothekenzinsen auf 8 %; der Darlehenszins w√ľrde aufgrund der Obergrenze von 2 % f√ľr die j√§hrliche Anpassung auf 7,5 % angepasst. W√ľrden die Zinsen dann um weitere 2 % steigen, w√ľrde das Darlehen nur um 1 % auf 8,5 % steigen, da der Lifetime-Cap f√ľnf Prozentpunkte √ľber dem urspr√ľnglichen Festzins liegt.

Die Höhen und Tiefen eines ARM

ARMs erm√∂glichen es Kreditnehmern h√§ufig, sich f√ľr gr√∂√üere anf√§ngliche Hypothekendarlehen zu qualifizieren, da sie eine niedrigere Zahlung f√ľr einen bestimmten Zeitraum festlegen. Benutzer eines ARM k√∂nnen davon profitieren, wenn die Zinss√§tze sinken, wodurch der j√§hrlich gezahlte Zinssatz gesenkt wird. Gleichzeitig k√∂nnen die ARMs in Zeiten steigender Zinsen nat√ľrlich weit √ľber das hinaus steigen, was eine festverzinsliche Hypothek gewesen w√§re.

Wenn ein Käufer beispielsweise einen ARM zu 3,5 % mit dreijähriger Festzinsbindung abschließt und die Zinsen in diesem Zeitraum um 4 % steigen, ist diese anfängliche jährliche Zinserhöhung auf die jährliche Obergrenze begrenzt. In den Folgejahren kann der Zinssatz jedoch weiter steigen und schließlich zu den aktuellen Zinssätzen aufschließen, die möglicherweise weiter steigen.

Schlie√ülich k√∂nnte ein ARM von 3,5 %, der urspr√ľnglich mit einem festen Zinssatz von 4,25 % konkurrenzf√§hig war, am Ende deutlich h√∂her ausfallen. ARM-Kreditnehmer versuchen oft, bei steigenden Zinsen zu einem festen Zinssatz zu wechseln, zahlen aber am Ende m√∂glicherweise immer noch mehr, nachdem sie den ARM verwendet haben.

Höhepunkte

  • Zus√§tzlich zu den j√§hrlichen Obergrenzen, die alle 12 Monate zur√ľckgesetzt werden, kann es auch eine lebenslange Zinsobergrenze f√ľr das Darlehen geben.

  • Eine j√§hrliche ARM-Obergrenze ist eine Zinssatzgrenze, die den h√∂chstm√∂glichen Zinssatz angibt, den ein Kreditnehmer in einem bestimmten Jahr f√ľr eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) zahlen muss.

  • Meistens wird der Zinssatz f√ľr einen ARM begrenzt, aber bestimmte ARMs k√∂nnen stattdessen den monatlich oder j√§hrlich gezahlten Dollarbetrag begrenzen.