Jährliche ARM-Obergrenze

Was ist eine jährliche ARM-Obergrenze?

Eine jährliche ARM-Obergrenze ist eine Klausel im Vertrag einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM), die den möglichen Anstieg des Zinssatzes des Darlehens in jedem Jahr begrenzt. Die Obergrenze oder das Limit wird normalerweise in Bezug auf den Zinssatz definiert, aber der Dollarbetrag der Kapital- und Zinszahlung kann ebenfalls begrenzt werden.

Jährliche Obergrenzen sollen Kreditnehmer vor einem plötzlichen und übermäßigen Anstieg ihrer monatlichen Zahlungen schützen, wenn die Zinsen über einen kurzen Zeitraum stark steigen.

Jährliche ARM-Obergrenzen verstehen

Bei einem ARM ist der anfängliche Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgelegt – fünf Jahre beispielsweise im Fall eines 5/1 ARM – danach wird er jedes Jahr regelmäßig auf der Grundlage der aktuellen Zinssätze zurückgesetzt (d. h. der „1 " im 5/1). ARMs haben in der Regel auch Zinsobergrenzen auf Lebenszeit, die Grenzen dafür setzen, wie stark die Zinsen während der Laufzeit des Darlehens steigen können.

ARMs mit einem gedeckelten Zinssatz haben eine variable Zinsstruktur, die einen indexierten Zinssatz und einen Spread über diesem Index umfasst. Es gibt mehrere beliebte Indizes, die für verschiedene Arten von ARMs verwendet werden, wie z. B. den Leitzins oder den Federal Funds Rate. Der Zinssatz für einen ARM mit seinem Index ist ein Beispiel für einen vollständig indexierten Zinssatz. Ein indexierter Zinssatz basiert auf dem niedrigsten Zinssatz, den die Gläubiger anzubieten bereit sind. Der Spread oder die Marge basiert auf dem Kreditprofil eines Kreditnehmers und wird vom Underwriter festgelegt.

Der jährliche Zinssatz eines ARM-Darlehens mit jährlicher Obergrenze steigt nur so stark, wie es die Bedingungen in Prozentpunkten zulassen, unabhängig davon, wie stark die Zinsen in der Anfangsphase tatsächlich steigen können. Beispielsweise kann ein 5 % ARM, der für drei Jahre mit einer Obergrenze von 2 % festgelegt ist, im vierten Jahr nur auf 7 % angepasst werden, selbst wenn die Zinsen über die anfängliche feste Laufzeit des Darlehens um 4 % steigen. Auch ein Darlehen mit Dollar-Obergrenze kann nur um diesen Betrag steigen, wobei diese Art der Obergrenze in einigen Fällen zu negativen Amortisationen führen kann.

Die Zinsobergrenzenstruktur des ARM beschreibt die Bestimmungen für Zinserhöhungen während der Laufzeit des Darlehens.

Beispiel für ## ARM-Zahlungsobergrenze

ARMs haben viele Variationen von Zinsobergrenzenstrukturen. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Kreditnehmer erwägt einen 5/1 ARM, der einen festen Zinssatz für fünf Jahre erfordert, gefolgt von einem variablen Zinssatz danach, der alle 12 Monate zurückgesetzt wird.

Bei diesem Hypothekenprodukt wird dem Kreditnehmer eine 2-2-5 Zinscap-Struktur angeboten. Die Zinscap-Struktur gliedert sich wie folgt:

• Die erste Zahl bezieht sich auf die anfängliche schrittweise Erhöhungsobergrenze nach Ablauf der Festzinsperiode. Mit anderen Worten, 2 % ist das Maximum, um das sich der Zinssatz erhöhen kann, nachdem die Zinsbindungsfrist in fünf Jahren endet. Wenn also der feste Zinssatz auf 3,5 % festgelegt wurde, würde die Obergrenze des Zinssatzes nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums 5,5 % betragen.

• Die zweite Zahl ist eine periodische 12-monatige schrittweise Erhöhungsobergrenze, was bedeutet, dass der Satz nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums einmal pro Jahr an die aktuellen Marktsätze angepasst wird. In diesem Beispiel hätte der ARM eine Grenze von 2 % für diese Anpassung. Es ist durchaus üblich, dass die periodische Obergrenze mit der anfänglichen Obergrenze identisch ist.

• Die dritte Zahl ist die Lebensdauerobergrenze, die die maximale Zinsobergrenze festlegt. In diesem Beispiel steht die Fünf für die maximalen Zinserhöhungen der Hypothek.

Nehmen wir also an, der feste Zinssatz betrug 3,5 % und der Zinssatz wurde während der anfänglichen schrittweisen Erhöhung um 2 % auf einen Satz von 5,5 % erhöht. Nach 12 Monaten stiegen die Hypothekenzinsen auf 8 %; der Darlehenszins würde aufgrund der Obergrenze von 2 % für die jährliche Anpassung auf 7,5 % angepasst. Würden die Zinsen dann um weitere 2 % steigen, würde das Darlehen nur um 1 % auf 8,5 % steigen, da der Lifetime-Cap fünf Prozentpunkte über dem ursprünglichen Festzins liegt.

Die Höhen und Tiefen eines ARM

ARMs ermöglichen es Kreditnehmern häufig, sich für größere anfängliche Hypothekendarlehen zu qualifizieren, da sie eine niedrigere Zahlung für einen bestimmten Zeitraum festlegen. Benutzer eines ARM können davon profitieren, wenn die Zinssätze sinken, wodurch der jährlich gezahlte Zinssatz gesenkt wird. Gleichzeitig können die ARMs in Zeiten steigender Zinsen natürlich weit über das hinaus steigen, was eine festverzinsliche Hypothek gewesen wäre.

Wenn ein Käufer beispielsweise einen ARM zu 3,5 % mit dreijähriger Festzinsbindung abschließt und die Zinsen in diesem Zeitraum um 4 % steigen, ist diese anfängliche jährliche Zinserhöhung auf die jährliche Obergrenze begrenzt. In den Folgejahren kann der Zinssatz jedoch weiter steigen und schließlich zu den aktuellen Zinssätzen aufschließen, die möglicherweise weiter steigen.

Schließlich könnte ein ARM von 3,5 %, der ursprünglich mit einem festen Zinssatz von 4,25 % konkurrenzfähig war, am Ende deutlich höher ausfallen. ARM-Kreditnehmer versuchen oft, bei steigenden Zinsen zu einem festen Zinssatz zu wechseln, zahlen aber am Ende möglicherweise immer noch mehr, nachdem sie den ARM verwendet haben.

Höhepunkte

• Zusätzlich zu den jährlichen Obergrenzen, die alle 12 Monate zurückgesetzt werden, kann es auch eine lebenslange Zinsobergrenze für das Darlehen geben.

• Eine jährliche ARM-Obergrenze ist eine Zinssatzgrenze, die den höchstmöglichen Zinssatz angibt, den ein Kreditnehmer in einem bestimmten Jahr für eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) zahlen muss.

• Meistens wird der Zinssatz für einen ARM begrenzt, aber bestimmte ARMs können stattdessen den monatlich oder jährlich gezahlten Dollarbetrag begrenzen.