الرهن العقاري المؤجل
ما هو الرهن العقاري المؤجل؟
الرهن العقاري ذو الفائدة المؤجلة هو رهن عقاري يسمح للمقترض بتأخير سداد مدفوعات الفائدة على القرض لفترة زمنية محددة. يمكن أن يعني هذا النوع من الرهن العقاري دفعات أقل على المدى القصير مع دفع المزيد بشكل إجمالي على مدى فترة القرض. كما أن لها مخاطر أخرى.
كيف يعمل الرهن العقاري المؤجل
يمكن للمقرضين تفصيل قروض الرهن العقاري للسماح بدفعات الفائدة المؤجلة عن طريق إضافة هذه الشروط إلى العقد. يمكن أن تكون أحكام الفائدة المؤجلة معقدة لكل من المقترض والمقرض لأنها تتطلب تخصيص جدول السداد. يمكن أن تكون أيضًا محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمقترض ، كما سنوضح.
أنواع الرهون العقارية المؤجلة
يمكن هيكلة القروض العقارية ذات الفائدة المؤجلة بعدة طرق ، اعتمادًا على ما يوافق عليه المقرض والمقترض. الأنواع الرئيسية المتاحة اليوم هي:
قروض الفوائد المؤجلة
بشكل أساسي ، تسمح قروض الرهن العقاري المؤجلة للمقترضين بسداد مدفوعات أقل من إجمالي المدفوعات المستحقة عليهم. يمكن للمقرضين تغيير هذا الحكم بطرق مختلفة ، لكنهم عادة ما يطلبون من المقترض أن يسدد على الأقل مبلغًا معينًا كحد أدنى.
إذا اختار المقترض أن يسدد مبلغًا أقل من الدفعة الشهرية الكاملة ، فإن الدفعة المخفضة ستذهب إلى أصل القرض وبعض الفائدة. ثم تضاف الفائدة غير المسددة إلى رصيد القرض. يؤدي هذا إلى زيادة مقدار الفائدة التي سيتعين على المقترض دفعها في النهاية. بالإضافة إلى ذلك ، ستبدأ الفائدة غير المدفوعة الآن في تحصيل الفوائد ، بحيث يتعين على المقترض دفع فائدة على الفائدة.
عادةً ما ينتج عن تأجيل الفائدة إطفاء سلبي ، مما يعني أنه بدلاً من الانخفاض مع كل دفعة شهرية ، يستمر دين المقترض في النمو. لهذا السبب ، يشار إلى هذه القروض أحيانًا على أنها قروض الرهن العقاري ذات الاستهلاك السلبي.
على عكس معظم بطاقات الائتمان ، التي تسمح بتراكم الديون بدون نقطة نهاية ثابتة ، فإن قروض الفائدة المؤجلة لها تاريخ استحقاق محدد سيتطلب من المقترض دفع مبلغ مقطوع لأي فائدة غير مدفوعة في ذلك الوقت. توفر بعض القروض العقارية ذات الفائدة المؤجلة خيارات للحصول على تمديد ، على سبيل المثال من خلال تعديل القرض أو التحمل.
ملاحظة
تم إلغاء الرهون العقارية ذات معدل الدفع المرن ، أو خيار ARMs ، والتي سمحت أيضًا للمقترضين بتأجيل مدفوعات الفائدة ، من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) في عام 2014 بسبب المخاطر التي تنطوي عليها.
قروض السداد المتدرجة
الرهون العقارية المتدرجة هي قروض ذات معدل فائدة ثابت تبدأ بدفعات شهرية منخفضة ترتفع بمقدار معين كل عام. من الناحية النظرية ، فهي جيدة لأصحاب المنازل الذين يتوقعون أن تنمو دخولهم بسرعة كافية لمواكبة المدفوعات المتزايدة والذين لا يستطيعون شراء منزل بخلاف ذلك.
ومع ذلك ، فإن الفائدة والمبلغ الأساسي المؤجلان لجعل هذه المدفوعات المنخفضة ممكنة يمكن أن يؤدي أيضًا إلى إطفاء سلبي.
إيجابيات وسلبيات القروض العقارية ذات الفائدة المؤجلة
يمكن أن تساعد القروض العقارية ذات الفائدة المؤجلة بعض مالكي المنازل ، وخاصة المبتدئين ، في الحصول على منازل بمدفوعات رهن عقاري ميسورة ، على الأقل في البداية. هذا هو مؤيدهم الرئيسي.
ومع ذلك ، فإن قائمة السلبيات أطول. بالنسبة للمبتدئين ، قد لا يكون صاحب المنزل قادرًا على تحمل الدفعات الشهرية عند زيادتها في نهاية المطاف أو سداد دفعة مقطوعة كبيرة في نهاية الرهن العقاري. قد يعني ذلك التخلف عن سداد القرض وخسارة المنزل من خلال الرهن. يمكن أن يؤدي التخلف عن سداد الرهن العقاري أيضًا إلى إلحاق ضرر جسيم بدرجة استرداد المقترض.
بسبب الاستهلاك السلبي ، قد يدين صاحب المنزل في نهاية المطاف على الرهن العقاري بأكثر مما يستحق منزله. إذا كانوا يرغبون في بيع المنزل ، فقد يجدون أن الأموال التي يمكن أن يحصلوا عليها من البيع أقل مما سيحتاجون إليه لسداد المقرض.
يسلط الضوء
يمكن أن يؤدي تأجيل الفائدة إلى إطفاء سلبي ، حيث يستمر دين المقترض في النمو حتى أثناء قيامه بسداد المدفوعات.
يسمح الرهن العقاري ذو الفائدة المؤجلة للمقترضين بتأجيل سداد بعض أو كل فوائد القرض لفترة زمنية محددة.
مع الرهن العقاري المؤجل ، تستمر الفائدة في التراكم وستتم إضافتها إلى إجمالي رصيد القرض.
