Mutuo a interessi differiti

Che cos'è un mutuo a interessi differiti?

Un mutuo a interessi differiti è un mutuo che consente al mutuatario di ritardare il pagamento degli interessi sul prestito per un determinato periodo di tempo. Questo tipo di mutuo può significare pagamenti inferiori a breve termine ma pagare di più in totale durante la vita del prestito. Ha anche altri rischi.

Come funziona un mutuo a interessi differiti

I prestatori possono personalizzare i prestiti ipotecari per consentire pagamenti di interessi differiti aggiungendo tali termini al contratto. Le disposizioni in materia di interessi differiti possono essere complesse sia per il mutuatario che per il prestatore poiché richiedono la personalizzazione del calendario dei pagamenti. Possono anche essere rischiosi per il mutuatario, come spiegheremo.

Tipi di mutui a interessi differiti

I mutui a interessi differiti possono essere strutturati in vari modi, a seconda di ciò che il prestatore e il mutuatario concordano. I principali tipi oggi disponibili sono:

Prestiti a interessi differiti

In sostanza, i mutui ipotecari a interessi differiti consentono ai mutuatari di effettuare pagamenti inferiori al pagamento totale dovuto. I prestatori possono variare questa disposizione in modi diversi, ma di solito richiedono che il mutuatario effettui almeno un pagamento minimo di un determinato importo.

Se un mutuatario sceglie di effettuare meno del pagamento mensile completo, il pagamento ridotto andrà al capitale del prestito e ad alcuni interessi. Gli interessi non pagati vengono quindi aggiunti al saldo del prestito. Ciò aumenta l'importo degli interessi che il mutuatario dovrà eventualmente pagare. Inoltre, gli interessi non pagati inizieranno a maturare interessi, in modo che il mutuatario dovrà pagare gli interessi sugli interessi.

Il differimento degli interessi di solito si traduce in un ammortamento negativo,. il che significa che invece di diminuire ad ogni pagamento mensile, il debito del mutuatario continua a crescere. Per questo motivo, questi prestiti sono talvolta indicati come mutui ad ammortamento negativo.

A differenza della maggior parte delle carte di credito, che consentono l'accumulo di debiti senza un punto finale fisso, i prestiti con interessi differiti hanno una data di scadenza definitiva che richiederà al mutuatario di effettuare un pagamento forfettario di eventuali interessi non pagati in quel momento. Alcuni mutui a interessi differiti offrono opzioni per ottenere un'estensione, ad esempio attraverso una modifica o una concessione del prestito.

Nota

I mutui a tasso variabile con pagamento flessibile, o opzioni ARM, che consentivano anche ai mutuatari di differire i pagamenti degli interessi, sono stati effettivamente eliminati dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) nel 2014 a causa dei rischi connessi.

Prestiti a pagamento graduato

I mutui a pagamento graduato sono prestiti a tasso fisso che iniziano con rate mensili basse che aumentano di un certo importo ogni anno. In teoria, sono utili per i proprietari di case che si aspettano che i loro redditi crescano abbastanza velocemente da tenere il passo con i pagamenti in aumento e che non potrebbero permettersi di acquistare una casa in altro modo.

Tuttavia, gli interessi e il capitale differiti per rendere possibili quei pagamenti inferiori possono anche comportare un ammortamento negativo.

Pro e contro dei mutui a interessi differiti

I mutui a interessi differiti possono aiutare alcuni proprietari di case, in particolare i principianti, a ottenere case con rate del mutuo a prezzi accessibili, almeno all'inizio. Questo è il loro principale professionista.

Tuttavia, l'elenco dei contro è più lungo. Per cominciare, il proprietario della casa potrebbe non essere in grado di permettersi le rate mensili quando alla fine aumentano o di effettuare un pagamento forfettario significativo alla fine del mutuo. Ciò potrebbe significare inadempienza sul prestito e perdere la casa per pignoramento. L'inadempienza su un mutuo può anche causare seri danni al punteggio di credito del mutuatario.

A causa dell'ammortamento negativo, il proprietario della casa potrebbe in definitiva avere un debito con il mutuo più di quanto valga la sua casa. Se desiderano vendere la casa, potrebbero scoprire che il denaro che potrebbero ricevere dalla vendita è inferiore a quello di cui avranno bisogno per rimborsare il prestatore.

Mette in risalto

• Il differimento degli interessi può comportare un ammortamento negativo, in cui il debito del mutuatario continua a crescere anche mentre effettua i pagamenti.

• Un mutuo a interessi differiti consente ai mutuatari di posticipare il pagamento di alcuni o tutti gli interessi di un prestito per un periodo di tempo specificato.

• Con un mutuo a interessi differiti, gli interessi continuano a maturare e verranno aggiunti al saldo totale del prestito.