مخاطر السقوط
ما هي مخاطر التداعيات؟
مخاطر السقوط هي المخاطر التي يتعرض لها مقرض الرهن العقاري عندما يتراجع المقترض الفردي عن القرض خلال الفترة بين العرض الرسمي للقرض وإغلاق ذلك القرض. الرهن العقاري هو قرض يقدمه المقرض أو البنك للمقترض لشراء منزل. عندما يتراجع المقترض عن القرض قبل التوقيع على المستندات ، وهو ما يسمى الإغلاق ، يشار إليه باسم تداعيات الرهن العقاري.
كيف تعمل مخاطر التداعيات؟
تداعيات الرهن العقاري هو مقياس يستخدمه مقرضو الرهن العقاري ، والذي يوضح النسبة المئوية للقروض التي لم تغلق في خط الأنابيب . تحاول البنوك ووسطاء الرهن العقاري ، الذين يساعدون في إنشاء القروض ، التنبؤ بالتداعيات المحتملة للرهن العقاري في خط أنابيب قروضهم. يمثل خط أنابيب الرهن العقاري جميع طلبات الرهن العقاري التي لم تتم الموافقة عليها بعد من قبل المقرض ولكن ربما تم وضع قفل لسعر الفائدة بين طالب القرض والبنك.
عادة ، يطلب المقرضون من المقترضين تأمين سعر في موعد لا يتجاوز 10 أيام قبل تاريخ الإغلاق ، ولكن يمكن أن يختلف كل مقرض إلى حد ما.
يُطلق على خطر أن يتراجع المقترض قبل تاريخ إغلاق الرهن العقاري خطر التداعيات. عادة ، قد يمد المقرضون عرض القرض الذي يكون جيدًا لمدة تصل إلى 60 يومًا حتى إغلاق القرض. عند القيام بذلك ، يكون البنك معرضًا لخطر انسحاب المقترض من اتفاقية الرهن العقاري خلال الفترة السابقة لإتمام معاملة القرض.
إذا كان منشئ الرهن العقاري متورطًا - والذي يساعد في تسهيل عملية القرض - فسيحتفظ بالقرض قيد التنفيذ حتى يتم إغلاق القرض. وبعد ذلك سيذهب القرض إما إلى محفظة قروض البنك ، ولكن على الأرجح ، سيتم بيع القرض في السوق الثانوية.
في كثير من الأحيان ، يتم دمج قرض الرهن العقاري مع قروض أخرى لإنشاء ضمان مدعوم بالرهن العقاري (MBS ). يمكن للأفراد الاستثمار في MBS والحصول على فائدة مدفوعة ، والتي تعتمد جزئيًا على أسعار الفائدة للقروض التي يتكون منها MBS. إذا تراجع المقترض عن القرض ، يخسر المُقرض فرصة الربح من سعر الفائدة على القرض وأي رسوم للقرض. يمكن لمنشئ الرهن العقاري والمقرض أن يخسروا أيضًا الرسوم التي كان يمكن جنيها لو قاموا ببيع قرض الرهن العقاري في السوق الثانوية.
مخاطر تقلب السعر
يُعرف عنصر آخر من مخاطر خطوط الأنابيب بمخاطر السعر. وينتج ذلك عن احتمال انخفاض أسعار الفائدة السائدة خلال الفترة السابقة للإغلاق ، ويمكن للمقترض الحصول على قرض بديل بسعر فائدة أفضل. مثل هذا التغيير يمكن أن يهدد السعر الذي يمكن أن يحصل عليه منشئ الرهن العقاري للقرض في السوق الثانوية.
كيف يتم استخدام مخاطر التداعيات؟
تشمل الاستراتيجيات الشائعة لإدارة مخاطر سوق خطوط الأنابيب استخدام التزامات البيع الآجل - الالتزامات المباشرة بالبيع للمستثمر في وقت ما في المستقبل - والتحوط باستخدام أدوات سوق رأس المال ، وفقًا لورقة صادرة عن جمعية المديرين الماليين.
التحوط من مخاطر التداعيات
تعتبر مخاطر السقوط جانبًا لا مفر منه في عملية الإقراض نظرًا للوقت الذي يستغرقه ضمان أو معالجة طلب القرض والوثائق المالية وجميع الأوراق القانونية التي يجب أن تكون جاهزة للإغلاق. خلال هذه العملية ، هناك احتمال أن ينسحب المقترض من قرض الرهن العقاري. نتيجة لذلك ، يتوفر للمقرضين عدد قليل من الخيارات التي يمكن أن تساعد في التحوط ضد تداعيات الرهن العقاري وحماية أنفسهم من الخسائر.
GSEs
تتمثل إحدى طرق القيام بذلك في هيكلة بيع قرض مكتمل في السوق الثانوية على أساس بذل أفضل الجهود. يمكن إبرام اتفاقية مع مشتر ثان للقرض ، مثل Fannie Mae أو Freddie Mac ، وهما مؤسسات ترعاها الحكومة (GS E) تضمن القروض وتشتريها وتجمعها لبيعها كاستثمارات.
على أساس أفضل الجهود ، قد توافق GSE على التنازل عن الرسوم ، والتي سيتم فرضها بخلاف ذلك عندما يتعذر على المنشئ تسليم رهن عقاري محدد. يمكن أن يكون لهذا تأثير هبوطي على السعر ، ولكن هذا التغيير في السعر بشكل عام أقل من الرسوم.
سوق TBA
التحوط الآخر ضد مخاطر التداعيات ينطوي على استخدام السوق التي سيتم الإعلان عنها (TBA) لسندات الرهن العقاري. في هذا السوق ، يستطيع المقرضون بيع القروض التي تفي بمعايير معينة دون تحديد القروض المحددة. بشكل نموذجي ، لا يتم الإعلان عن الأوراق المالية أو القروض حتى 48 ساعة (تسمى قاعدة 48 ساعة ) قبل تاريخ التسوية المحدد مسبقًا للمعاملة في سوق TBA. ونتيجة لذلك ، يمكن للمقرض استبدال القرض الذي قام مقترضه بسحب قرض آخر مكتمل بحلول تاريخ التسوية ، إذا لزم الأمر.
يسلط الضوء
عندما يتراجع المقترض عن القرض قبل التوقيع على المستندات ، يشار إليه باسم تداعيات الرهن العقاري.
لدى مقرضي الرهن العقاري عدد قليل من الخيارات المتاحة لهم للتحوط من مخاطر التداعيات لمنع الخسائر.
مخاطر السقوط هي المخاطر التي يتعرض لها مقرض الرهن العقاري عندما يتراجع المقترض عن القرض بعد تقديم عرض رسمي وقبل الإغلاق.
