احتيال شغل
ما المقصود بالاحتيال على الإشغال؟
يشير مصطلح الاحتيال في الإشغال إلى شكل من أشكال الاحتيال على الرهن العقاري يحدث عندما يكذب المقترض بشأن حالة إشغال العقار ، موضحًا أنه سيكون مشغولاً بالمالك. من الشائع نسبيًا أن يرتكب المقترضون الاحتيال في الإشغال للحصول على أسعار فائدة أفضل على قروضهم العقارية. ذلك لأن المقرضين يقدمون معدلات أقل للمنازل التي يشغلها مالكوها مقارنة بالعقارات الاستثمارية. قد يواجه المقترضون الذين يرتكبون الاحتيال في الإشغال عواقب قانونية ومالية خطيرة.
فهم الاحتيال الإشغال
يحدث الاحتيال في الإشغال عندما يضلل المقترضون المقرضين بشأن الاستخدام المقصود لممتلكاتهم. نظرًا لأن التمويل أرخص على المنازل التي يشغلها مالكوها ، فقد يقول مالك العقار إنه يريد استخدام المنزل كمسكن رئيسي بينما ، في الواقع ، يخططون لتأجيره. يمكن أن يحدث أيضًا في الوضع العكسي. في حالة الاحتيال في الإشغال العكسي ، يشتري المقترض منزلًا كعقار استثماري ، ثم يسرد عائدات الإيجار كدخل للتأهل للحصول على الرهن العقاري. لكن بدلاً من استئجار المنزل ، يحتل المقترض المنزل كمسكن رئيسي.
عند حدوث الاحتيال في الإشغال ، لا يتم تعويض البنوك بشكل مناسب عن المخاطر. عادة ما يفرض المقرضون معدلات أعلى على الرهون العقارية للمنازل التي يشغلها غير المالكين بسبب ارتفاع معدلات التأخر في السداد المرتبطة بها. تميل معدلات التأخر في السداد إلى أن تكون أقل بالنسبة للعقارات التي يشغلها مالكوها لأن المقترضين لا يريدون خسارة منازلهم. غالبًا ما تكون وصمة العار المرتبطة بفقدان عقار استثماري أقل بكثير ، حيث يمكن شطب الخسائر للأغراض الضريبية.
هذا النوع من الاحتيال على الرهن العقاري شائع إلى حد ما بين صغار المستثمرين. على سبيل المثال ، الأشخاص الذين يقلبون المنازل وأولئك الذين يستخدمون منصات مشاركة المنزل ، مثل Airbnb ، يرتكبون الاحتيال في الإشغال بشكل أكثر انتظامًا من مستثمري العقارات على نطاق واسع الذين يشترون عقارات متعددة في عام واحد.
خلال الأزمة المالية لعام 2020 ، زادت جميع أنواع الاحتيال على الرهن العقاري ، حيث ارتفعت مخاطر الاحتيال في الإشغال بنسبة 5.6٪ في عام 2021 مقارنة بالسنوات السابقة.
إذن ماذا يحدث للمقترضين الذين يكذبون بشأن استخدام الممتلكات ثم يتم اكتشافهم؟ يعتبر الكذب على طلبات الرهن العقاري بمثابة احتيال مصرفي. يمكن أن تؤدي إلى عقوبات مالية شديدة ، وملاحقة قضائية ، وحتى عقوبة السجن في حالة الإدانة. لسبب واحد ، يمكن للمقرضين استدعاء القرض والمطالبة بالسداد الفوري لرصيد الرهن العقاري بالكامل. إذا كان المقترضون لا يستطيعون تحملها أو يرفضون الدفع ، فعادة ما ينتقل المُقرض إلى حبس الرهن. هذا عادة ما يدمر الخطط الأصلية للمقترضين. في الحالات التي تنطوي على تحريفات متعددة ، يمكن للمقرضين أيضًا إحالة القضية إلى مكتب التحقيقات الفيدرالي.
يعد ارتكاب الاحتيال في الإشغال جريمة ويمكن أن يؤدي إلى عقوبة السجن في بعض الحالات.
إعتبارات خاصة
يتطلب الغش في مكان العمل نية للخداع. لكن تأجير عقار تم الحصول فيه على رهن عقاري كمنزل يشغله المالك ليس دائمًا جريمة. كقاعدة عامة ، يكفي مجرد العيش في العقار لمدة عام أو أكثر لإثبات نية احتلال المنزل. في أي حال ، يجب على المقترضين دائمًا مراجعة مقرضي الرهن العقاري قبل تأجير العقارات التي يشغلها المالك للمستأجرين. هذه هي أفضل طريقة لتجنب ارتكاب الاحتيال عن طريق الخطأ في الإشغال.
هناك أيضًا العديد من المواقف الأخرى التي لا يعتبر فيها استئجار عقار يشغله المالك بعد أقل من عام واحد احتيالًا في الإشغال. الحالة الأكثر وضوحًا هي عندما تتطلب حالة التوظيف من صاحب المنزل الانتقال إلى مكان آخر. غالبًا ما يُسمح للمغتربين الذين يعملون مؤقتًا في البلدان الأجنبية بتأجير منازلهم أثناء غيابهم. الزواج أو الانتقال للعيش مع صديق أو صديقة هو احتمال آخر.
ولكن ماذا عن المنزل الذي تشتريه لطفلك - هل لا يزال يعتبر عقارًا استثماريًا؟ هذا يعتمد في الواقع. إذا كان طفلك يدفع الرهن العقاري ولكن لم يتم ذكر اسمه في طلب الرهن العقاري والمستندات والملكية ، فإنه لا يزال يعتبر عقارًا استثماريًا ، لذلك سينتهي بك الأمر بدفع سعر فائدة أعلى.
الخط السفلي
يتقاضى المقرضون أسعارًا أقل على المالكين المقصودين مقارنة بالمستثمرين لأن المستثمرين أكثر عرضة للتخلف عن السداد. في حين أن توفير المال أمر مغري ، لا ترتكب الاحتيال في الإشغال أو قد ينتهي بك الأمر بفقدان الممتلكات الخاصة بك لحبس الرهن أو التحقيق أو الغرامة أو السجن من قبل مكتب التحقيقات الفيدرالي.
يسلط الضوء
أولئك الذين يرتكبون الاحتيال في الإشغال قد يواجهون أيضًا غرامات وعقوبات وحتى عقوبة السجن.
هذا النوع من الاحتيال شائع نسبيًا ويحدث لأن المقرضين يقدمون معدلات فائدة أقل على العقارات التي يشغلها مالكوها.
الاحتيال في الإشغال يشبه الاحتيال المصرفي ، حيث يمكن للبنوك أن تطلب سداد القرض بالكامل.
الاحتيال في الإشغال هو شكل من أشكال الاحتيال على الرهن العقاري يحدث عندما يكذب المقترض ، ويعلن أن العقار سيكون مشغولاً بالمالك.
التعليمات
ما هي عقوبات ارتكاب الاحتيال في الإشغال؟
يمكن أن تختلف العقوبات المفروضة على ارتكاب الاحتيال الإشغال. يمكن للمقرض الخاص بك استدعاء القرض أو حبس الرهن على الممتلكات المعنية. يمكن أن يقوم مكتب التحقيقات الفيدرالي (FBI) بالتحقيق معك وإذا اكتشفوا أنك قد ارتكبت عملية احتيال إشغال عدة مرات ، فيمكن أن يتم تغريمك عدة آلاف من الدولارات. بعد ارتكاب الاحتيال في الإشغال ، قد يصبح الحصول على قروض عقارية على ممتلكات جديدة ، حتى تلك التي تنوي بشكل شرعي استخدامها كمسكن رئيسي ، أمرًا مستحيلًا.
كيف يمكنني الإبلاغ عن الاحتيال المشتبه به في مكان العمل؟
إذا كنت تعرف من هو المُقرض على العقار ، يمكنك الاتصال بهم مباشرة للإبلاغ عن الاحتيال المشتبه به. يمكنك أيضًا الاتصال بمكتب FBI المحلي للإبلاغ عن الاحتيال المشتبه به في الإشغال.
إذا خرجت من ممتلكاتي ، فهل ارتكبت عملية احتيال في الإشغال؟
هذا يعتمد على نيتك الأصلية عندما حصلت على الرهن العقاري وأسباب الخروج من العقار. إذا كنت تنوي بشكل قانوني استخدام العقار كمسكن أساسي ثم توقفت عن استخدامه بعد فترة وجيزة من إغلاقه (على سبيل المثال ، أقل من عام) بسبب ظروف خارجة عن إرادتك - مثل الحصول على ترقية خارج الولاية - فهذا يعني أنك لم ترتكب عملية احتيال إشغال .
