运营公司/物业公司交易（Opco/Propco）

什么是运营公司/物业公司交易（Opco/Propco）？

运营公司/物业公司 (opco/propco) 交易是一种业务安排，其中子公司（即物业公司或“ propco ”）拥有所有创收物业，而不是主要公司（运营公司或“奥普科。”）

Opco/propco 交易允许两家公司的所有融资和信用评级相关问题保持独立。这种业务结构在房地产交易和房地产投资信托(REIT) 的结构中很常见。

母公司可以是企业集团或控股公司。像通用电气这样的企业集团，除了其核心业务外，还拥有具有不同商业模式的公司。相比之下，控股公司的创建是为了持有一组子公司的特定目的，而不是进行业务运营。控股公司通常形成以实现税收优惠。

Master limited Partnership或 MLPs 也采用类似的母公司/子公司结构。大多数 MLP 都是公开交易的。出于税收目的，投资者可以选择他们希望如何获得公司产生的收入。

MLP 具有转嫁税收结构，这意味着所有利润和损失都转嫁给有限合伙人。 MLP 本身对其收入不承担公司税，因此避免了大多数公司的双重征税。大多数 MLP 在能源行业运营。子公司拥有母公司 MLP 的股份（正式单位），通过公司重新分配被动收入作为定期股息。

Opco-propco 安排允许运营公司从物业公司租用或租赁物业。在实践中，这看起来像是一次售后回租。但是，该公司从未以任何实际方式放弃该财产，因为propco和opco是同一集团公司的一部分。

虽然这听起来像是公司的蛋糕和吃蛋糕，但创建propco可能有几个缺点。如果一家企业在多个地点而不是主要地点开展业务，propco 安排会将公司锁定在关闭任何地点变得更加困难的情况。

例如，在传统的业务设置中，公司可能会选择关闭表现不佳的地点或办公室，并可能出售该物业。相比之下，在propco安排中，propco拥有房产，如果市场回报不足以偿还债务，则propco可能不会选择出售。

因此，opco 可能需要支付房产租金，即使它没有使用它，因为 propco 依靠该收入来偿还由房产融资的债务。

在英国，opco/propco 交易是母公司创建 REIT 的一种非常流行的方法。 REIT 拥有、经营和/或资助产生收入的房地产。大多数房地产投资信托基金专注于特定领域，例如办公房地产投资信托基金或医疗保健房地产投资信托基金。一般来说，REITs 会将收取的租金以股息的形式转嫁给投资者。

通过 opco/propco 交易创建 REIT 可以通过最初将运营公司的创收资产出售给子公司来实现。然后，子公司将该物业租回给运营公司。运营公司随后可以将子公司剥离为房地产投资信托基金。这样做的好处是，公司可以避免对其收入分配进行双重征税。

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