كرر طريقة البيع
ما هي طريقة تكرار البيع؟
طريقة البيع المتكرر هي طريقة لحساب التغيرات في سعر بيع نفس القطعة من العقار ضمن أطر زمنية محددة.
يستخدم محللو سوق الإسكان هذا النهج البسيط نسبيًا لتقدير التحولات في أسعار المساكن على مدى فترات تمتد من أشهر إلى سنوات. اعتمدت مؤشرات أسعار المساكن المختلفة طريقة إعادة البيع لتوفير معلومات حول سوق العقارات لمشتري المنازل والبائعين والمستثمرين العقاريين والعاملين في صناعات تمويل الإسكان والإسكان.
فهم طريقة تكرار البيع
يعتبر سوق الإسكان أحد المؤشرات الاقتصادية الرائدة في الولايات المتحدة. حالة سوق الإسكان والاقتصاد العام متشابكان من نواح كثيرة. عندما ترتفع أسعار العقارات ، ينمو أصحاب المنازل بثقة ويخففون في كثير من الأحيان قيودهم المالية ، مما يؤدي إلى زيادة الإنفاق الاستهلاكي. كما أن المطورين مدعومين بعلامات زيادة الطلب ، وتعزيز الناتج المحلي الإجمالي من خلال زيادة الاستثمار في الأراضي والمواد والوظائف الجديدة لبناء منازل جديدة.
تم تكليف مؤشرات أسعار المساكن بالمهمة المهمة والصعبة المتمثلة في تقييم اتجاهات العقارات. يسعى معظمهم إلى تحقيق ذلك من خلال تتبع التقييمات في منطقة معينة خلال فترة زمنية معينة. لسوء الحظ ، يمكن أن تؤدي بعض الحسابات التي تستخدمها هذه المؤشرات إلى صورة غير دقيقة لاتجاهات أسعار المساكن.
تتضمن الحسابات الخاطئة انتقاء عينات عشوائية من المنازل لتعقبها. قد لا تكون هذه العقارات معروضة للبيع أو قد تكون هياكلها وأنواعها مختلفة تمامًا. لن يحدد المؤشر الذي يراقب متوسط سعر المنزل في منطقة معينة - مثل المؤشر المتوسط للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ( NAR) أو المؤشر المتوسط لمكتب الإحصاء - التغييرات التي تطرأ على هيكل المنازل مقابل عوامل السوق الخارجية التي قد تؤثر على الأسعار .
دخلت طريقة البيع المتكرر إلى المشهد للتغلب على هذه المشكلات الهيكلية. تم إنشاؤه لتتبع التغير في سعر العقارات بين البيع الحالي وأي بيع سابق ، مما يساعد على ضمان مقارنة مثل هذا مع ما شابه.
مزايا وعيوب طريقة تكرار البيع
تحسب طرق البيع المتكرر التغيرات في أسعار المنازل بناءً على مبيعات نفس العقار ، وبالتالي تجنب مشكلة محاولة حساب فروق الأسعار في المنازل ذات الخصائص المختلفة. توفر طرق البيع المتكرر أيضًا بديلاً أكثر دقة لتحليل الانحدار أو لحساب متوسط سعر المبيعات حسب المنطقة الجغرافية.
تم تقديم مفهوم طريقة البيع المتكرر لأول مرة بواسطة Martin Bailey و Richard Muth و Hugh Nourse في عام 1963 ، ثم تم تعديله بواسطة Karl Case و Robert Shiller في أواخر الثمانينيات.
طريقة البيع المتكرر ليست بأي حال من الأحوال خالية من العيوب. أحد عيوبه الرئيسية هو أنه لا يأخذ في الحسبان المنازل التي تم بيعها مرة واحدة فقط خلال الفترة الزمنية المبلغ عنها.
والشيء الآخر هو أن العقار المباع في وقتين مختلفين خلال فترة عينة قد لا يكون بالضرورة متطابقًا. قد يكون المنزل نفسه قد تدهور بشكل كبير في حالته أو خضع لتجديدات كبيرة ، مما أثر على قابليته للمقارنة.
أمثلة على طريقة تكرار البيع
ربما يكون مؤشر الإسكان الأكثر شهرة الذي يعتمد على طريقة البيع المتكرر هو مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الوطني لأسعار المنازل. يقيس مؤشر Case-Shiller التغييرات في قيمة سوق الإسكان السكني في الولايات المتحدة من خلال تتبع سعر الشراء وقيمة إعادة البيع لمنازل الأسرة الواحدة التي خضعت لصفقتين على الأقل.
لا يأخذ المؤشر في الاعتبار الإنشاءات الجديدة ، والشقق السكنية ، والتعاونيات ويستبعد أيضًا المعاملات غير التقليدية ، مثل مبيعات المنازل بين أفراد الأسرة بأسعار أقل من السوق.
تشمل الفهارس الأخرى التي تستخدم طريقة إعادة البيع مؤشر أسعار المنازل (HPI) الصادر عن وكالة التمويل الفيدرالية H ousing (FHFA) ، والذي يعتمد على بيانات فاني ماي وفريدي ماك حول أسعار بيع منزل الأسرة الواحدة وإعادة التمويل الإلكتروني . التقييمات ، ومؤشر أسعار المنازل LoanPerformance لشركة First American CoreLogic ، والذي يغطي منطقة جغرافية أوسع من فهارس Case-Shiller أو FHFA. كما يتبنى مؤشر أسعار المنازل الرئيسي في كندا ، وهو المؤشر الوطني لأسعار المنازل المركبة ، طريقة إعادة البيع.
مثل هذه الفهارس تشير عادةً إلى التغيرات في أسعار المساكن من الشهر والربع والسنة السابقة. تشير أسعار المساكن المتزايدة إلى زيادة الطلب ، بينما يشير انخفاض الأسعار إلى انخفاض الطلب.
يسلط الضوء
اعتمدت مؤشرات أسعار المساكن المختلفة طريقة إعادة البيع للتخلص من مشكلة احتساب فروق الأسعار في المنازل ذات الخصائص المتغيرة.
طريقة إعادة البيع لا تخلو من العيوب ، فهي تقصر البيانات على المنازل التي تم بيعها أكثر من مرتين خلال فترة العينة وتتغاضى عن حقيقة أن نفس العقار يمكن أن يتغير بمرور الوقت.
أسلوب البيع المتكرر يقيِّم كيفية تغير تقييمات المنزل بمرور الوقت من خلال التركيز على أسعار البيع المختلفة لنفس القطعة من العقار.
